其中主要观点是商品房预售制带来了三大危害，一是严重侵犯购房人的权益；二是风险分担机制严重缺失；三是套取诈骗银行信贷资金。大多都是认为商品房预售制帮助房地产开发商“空手套白狼”的圈钱，助长了房价的上涨，危害了购房者的利益。

    实际上，房地产行业高杠杆性的确让很多其它行业眼红，但在那个特殊年代、特殊体制、特殊环境里，建立这个制度来说是非常必要的，国家需要有企业来开发房地产项目，而企业没有足够的资金运做如此庞大的投入型项目，所以也只有通过预售的方式来缓解资金的需求压力，这个制度为房地产业的繁荣奠定了基础。

这些年的确发生了很多黑心开发商利用政策非法操作、损害他人利益的事情，我们都为之痛心，可如果把这些情况全部归咎于商品房预售制度上来，却有失偏颇。

我的观点如下：

一、商品房预售制取消首先应防范资金缺失

（该制度的取消对于国家经济的长期影响暂且不做分析）

    立马取消商品房预售制首先要考虑到房地产开发企业的资金问题，因为一旦融资渠道不顺，会出现大量企业倒闭和资金转移的状况。因为做为企业，资金的利用率是至关重要的，对于房地产这个需要占压大量资金3~5年的项目来说，资金利用率是非常低的，也是企业无法接受的。

    到那时我们担心的应该不是开发商死活的问题，而是资金大量转移至其它领域，地产开发将进入凋零期。 在这种情况下，破产的破产，转移资金的转移资金用途，剩下的为了保障资金而开发量锐减，若现在市场恢复到2006年的交易量，剩余存量房也就够支撑不到1年左右的销售，在没有企业愿意开发房地产项目的时间里，供小于求的状况将迅速来临，短期将无法控制的住房价。

    所以，即使考虑取消商品房预售制度，也要先安排好房企的融资问题，现在碰到的是百年不遇的国际经济危机，解决融资渠道的问题恐怕机会渺茫。

二、商品房预售制应着重改革而不是取消

    我个人觉得商品房预售制度首先考虑的不是取消，应是改革。

    综观全球先进的生产运营理念均是推崇“以销促产”的模式，中国的商品房预售制度功能上可以做到与其类似，想想开发商可以根据市场销售进度安排施工，避免资源浪费，也可及时调整后期规划，减少同质化造成的粗制滥造，优点明显的很。

    但为什么还会出现这么多问题了，我想问题主要是发生在执行环节。

三、商品房预售制的改革实际上是监管的改革

    执行环节的问题在哪里，我认为主要就是监管。

    商品房预售制度给我的感觉是制度本身并没有什么原则性的错误，问题主要是出在执行的层面上。由于房地产业为地方政府财政贡献颇大，也尤为重要，致使地方政府为求发展而放松了制度细节上的管理，更有甚者搞起官企一家的勾当，确实是危害一方。

所以，敦促中央政府建立灵活多变的监管机构，完善现有监管制度，采用集中管理的系统配合相关工作尤为重要。

总而言之，我个人认为商品房预售制不光现阶段还需要存在，对于房地产市场而言也有长期存在的必要性，重要的是制度本身的与时俱进以及执行细节的严格把控，务要因为一时产生的不利，就不用科学、辨证的眼光看待它的存在价值。