规范管理   破解物管困局 

本网讯(记者任明友  吴  雁) 4月25日，《酉阳报》三版刊登了一条题为《我县启动小区物业管理综合整治》的消息。此消息一经刊出，立即引起市民广泛关注。
    我县物业管理目前存在哪些问题，相关部门将如何解决？4月28日，记者前往县国土资源和房屋管理局对此进行了解，该局相关负责人对我县物业管理现状和整治措施作了介绍。
    现状：管理滞后问题多
    从目前来看，我县具有物业管理的基本上是近几年新建的、规模较大的小区，而且是由前期物业管理派生出来的，先由开发商引进前期物业服务企业，入住后直接过渡为物业管理。基本上所有老旧小区、规模较小的新建小区甚至是零星建筑，有的无人管理，有的由开发企业的后勤部门代管，其物业管理服务项目单一。
    据了解，目前我县共有物业服务企业18家，管理面积近400万平方米。从经营管理情况来看，尽管多数物业服务费标准不高，但收取率只有50%∽70%左右，基本处于亏损状态，如果离开了开发企业的补贴就难以生存；还有一些开发企业在建设期间为了某种需要，擅自向业主表态减免物业管理费，为物业企业的后续管理及物业服务费的收取设置了障碍。物管局面在多种因素下，最后形成了“收不到钱物业服务质量不好，服务质量越不好越收不到钱”的恶性循环。
    县国土房管局相关负责人介绍，导致物业企业经营不善，主要由下列几种原因造成：
    物业管理覆盖面不大。老旧小区基本上没有物管，基础配套设施设备陈旧，公用设施、公共设备损坏严重，经常停水、停电，环境卫生状况差，业主怨声载道。
    物管企业队伍素质参差不齐。由于物业管理行业在我县发展时间短，专业人才储备不足，物管企业的职工基本上都是聘用制，相当一部分人员是“转职、转岗、转业”及入城务工人员，文化素质和业务水平偏低，且大多数又未进行岗前培训，很难适应现代物业管理的要求，加之市场优胜劣汰的竞争机制尚未形成，造成现有物业管理水平有限。
    业主对物管的认识上有差异。一是传统的住房分配体制造就国家或单位对职工住房统包统管，传统的管理模式对新兴的物管有一定的阻碍；二是物业管理认识模糊，有的业主对物管企业的责任要求往往超出合理范围；三是狭隘的自由市场思想，少数业主认为不需要物业管理所以不交物业管理费。
    物业管理早期介入滞后。目前，县级物业管理企业基本上都是开发企业建好后交给物管企业管理，开发企业为追求最大利润，对小区公共部分设计和公用配套设施的建设缺乏重视。如前期开发的一些小区，没有预留停车场和车库，业主就把车辆乱停乱放；水电设计安装不合理，也给物业管理带来一定的难度。
    开发企业、物业企业和业主之间矛盾突出。有些开发企业在移交物业时，移交资料不健全，手续不完善；有的甚至连委托服务合同都没有；有的物管企业和业主之间签订的合同不规范，开发企业、物管企业和业主三者之间的权利和义务不明确，而三者之间所处角度不一，不仅在认识上有差异，利益分配关系上也不平衡。
    业主委员会难以成立。住宅小区按规定应成立业主委员会，但目前已成立业主委员会的小区很少，且部分成立的业主委员会也只是一种形式，没有按照有关规定赋予的权利和职责来开展工作。业主本身也不愿意当业主代表或业主委员会候选人，认为得罪人，没报酬，吃力不讨好。
    应对：出台措施大整治
    作为城市管理的重要组成部分，物业管理质量的高低直接关系到人们的生活质量和工作环境，影响整个城市的精神文明建设。为提升我县物业管理质量，提升居民生活品质，4月23日，我县召开物业管理整治工作会，决定由各职能部门组成领导小组，综合整治县城小区的物业管理，对物业企业市场行为不规范、服务不到位、侵犯业主合法权益等6个方面的突出问题进行整改，同时对无资质经营及管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业进行清理。
    4月20日∽4月30日为宣传动员阶段。在此期间，相关部门对全县物业管理进行调查摸底，并制订切实可行的工作方案，明确责任单位和责任人；同时，通过各种形式进行广泛宣传，积极营造开展物业管理综合整治工作的良好氛围。
    5月1日∽5月10日为全面整治阶段。相关职能部门将协助没有物业管理的小区配备物业公司，清除小区内无物业管理资质的单位（或个人）。其中，各单位管理的家属院，由各单位负责协助本单位家属院住户公开招聘在物业主管部门进行资质备案的物业服务公司，并签订物业服务合同；有开发企业管理的商品住宅小区，由开发企业负责协助小区业主公开招聘物业服务公司，并签订物业服务合同；无开发企业管理的商品住宅小区，按照属地管理原则，由所属街道办负责协助小区业主公开招聘物业服务公司，并签订物业服务合同。
    这期间，相关职能部门还将健全物业服务企业的市场准入、退出机制；督促物业服务企业加强队伍建设，规定从事物业管理人员应持证上岗，具备为业主提供专项服务的能力；要求物业服务企业与委托人签订《物业服务合同》，明确双方的权利义务、违约责任等事项，并到县物业主管部门和县物价主管部门备案。
    为对物业服务企业形成制约，职能部门要求凡入驻小区的物业服务企业，须以管理的小区为单位，每入驻1个小区向县物业主管部门交纳1万元保证金。保证金主要用于对物业服务企业年度综合考评的奖惩，考核不合格的将受到处罚，罚金直接从保证金中扣除。
    5月11日∽5月25日为检查考核阶段。期间，各职能部门按照整治的内容和要求对各责任单位的工作落实情况逐一进行督察考核，督察考核结果作为各单位精神文明建设的一项重要依据；对考核不合格的责任单位，在全县范围内进行通报批评。按照考核标准逐个小区进行验收，对考核不合格的物业服务企业，在全县范围内进行通报，并限期1∽2个月整改到位，予以补验；补验不合格的物业服务企业，将受到清出物业管理市场，并吊销资质证书的处罚。
    据介绍，为巩固综合整治成果，自7月1日起，我县还将开展清理物业质量保修金和住宅专项维修资金缴存工作，以便对住宅小区的公用设施和公共设备的维修和护理。同时，督促符合成立业主委员会的小区由开发企业牵头，发动业主成立业主委员会，保障业主委员会依法行使职权，维护业主共同利益。