房价何从？

今天周末。应朋友之邀，扯一扯我对明年和未来地产行业的认知：

第一，目前，房地产市场被国家严控，这已经不是什么秘密了，从银行对小地产商的贷款收紧这一条政策，便知道国家对地产的风险已经很重视和慢慢的在去杠杆了，所以房地产行业的投资一定会有风险。但国家现在精通经济的人要比以往任何一届多的多，懂而精，在地产价格调控上，绝不会出现股市2015年那种断崖式下跌的情况了，股市可以断崖，但地产断崖，银行受不了，国家更受不了，降价需要幅度小，慢慢来。所以，投机与投资的资金明年后对地产投资会小心加谨慎，将会另觅价值洼地，这也包括社会资本和百姓的散钱。

第二，未来，大地产商无忧，或压力不是太大，而小地产商会被重组或直接倒闭，无论是银行贷款还是政府拿地，小地产商都没有相对的市场空间了，所以，实在要投地产，一定要选“招宝万金”等大地产商，质量有保，但大地产商也有弊端，就是价格贵而且抱团，而中国人有个毛病，价格便宜他观望和不买，等涨起来了，他追，越涨越追，为什么？人性的弱点，其实人性是相通的，干什么事都是，比如股票，追涨杀跌，房产也同样追涨杀跌！所以，未来买房子，除了刚需和一、二线城市外，一定要谨慎再谨慎。

第三，房价会降，但一二线城市降的幅度不会太大，什么腰斩啊、暴跌啊，这都是扯蛋，不要信，至少2028年以前不会的，因为：一是目前地产商与银行间是栓在一条绳上的蚂蚱，现在没有剪断这根绳子呢，暴跌谁损失？银行损失，或说国家损失，在这一点上，不是不能，而是不敢暴跌。二是如果房价出现滞涨或下跌，人们的投资意愿会大幅下降，会观望，这个逻辑跟股市是相通的。所以，在2028年以前，房价会在小涨与小跌间盘整，总体呈现震荡市结构。

第四，未来，如何化解地产的泡沫？地产泡沫现在肯定有了，这个无需怀疑。从两个指标上便可找到答案：一是自己问下自己，目前你拥有几套房？当然北上广深杭蓉苏等这几个城市的人除外。二是目前我国人口13亿，按一家三口人来计算，需要多少套房子？而目前房市的存量房屋，能容纳多少人口？未来，人口增量与地产增量比值是多少？我想这道数学题傻子都会算出来的，所以，地产的泡沫不用怀疑的。那么这个泡沫如何化解？在这一问题上，日本是有前车之鉴的，我们想避免都很难，但可以让之变小：就是用收入来对冲地产价格，让房价相对增值或保值，而绝对价值下降，别无它法。

第五，有人会说，可以采用“农村包围城市”的战略，把农民迁进城市，来提高房子占有率，我认为这个观点大错特错。不但未来农村包围不了城市，而城市的一部分人还会分流到农村，原因是：一是社会主义新农村实现后，农村的人会迁入城市？少之又少，从我单位农村孩子通过上学毕业分到城市工作的，已经有几个户口仍然放在农村了，他们想法的核心是“地”，这种人未来会越来越多。二是农民兄弟全进入城市，哪有那么多工作岗位？如果都有岗位，我们的GDP得达到30以上才行，这不可能吧，而没岗位，社会风险会大大提高。三是城市里的一部分人，前几年有钻政策的空子的，都在农村买了房子和院套，现在这种政策没有了，但未来城里人到农村买院子的还会有，多少钱，我买，且，越贵越买！

第六，为什么我把房价的危险期放在了2028年后，这是我在2008年的观点，目前仍然有效，两个原因：一是按78年后计划生育政策，那么第一批独生子女的孩子的孩子到了结婚的年龄了，而这批独子的父母大概在80岁左右了，他们还能活多少年？再狠一点说，还能活几年？而双方是不是空下来至少两套以上房子，不都得给独子和孙子吗，这些存量的房子未来怎么办？卖？没有人会买这些房龄50年以上的旧房屋了吧？租？这么多的存量房子，租给谁？扒？什么也得不到会同意扒吗？这是一。二是按2017年底的人口普查，45岁以上的人达到6.7亿，那么，到2028年基本这些人最小的都退休了，这些人大部分都是一个孩子的计划生育的产物，这些人的房子如何处理，会涨价处理？只有一个字，跌！所以，2028年后，房子的风险才逐渐呈现，而这时，银行与地产商间的绳子估计也剪断了。届时，回报政 府开销的新的薅羊毛方式--房 产 税也会恰时出台了……

六亩小葱 扯于20191221晚