北京波峰世纪实业集团开发的别墅项目多位于风景秀美的旅游区，如座落于野三坡景区的水岸三坡假日别墅、位于一渡桥畔的渡外云居、处于白洋淀腹地的“三水明珠”等别墅项目。其领军人物如何看待当前的别墅市场，对于企业管理和消费者选购别墅都有哪些建议呢？本刊特地专题采访了北京波峰世纪实业集团董事长李春波先生。

*就目前来说，政府正在大力加强宏观调控措施，比如土地增值税。土地增值税一出，房地产股票是大跌，当天就有20多支股票是跌停了，这是宏观调控以来市场反映最大的政策之一。在这样的外部环境下，请您谈谈对北京别墅市场的预期和对未来发展走势的看法？

●   确实正如你所说，国家正在不断地加强房地产地调控力度，除土地增值税政策之外，我相信，国家还会不断地推出新的调控政策，这对引导房地产的发展是非常必要的，也是非常有利的。因为国家出台这些政策，绝不是为把房地产业打压下去，而是引导和促进房地产业持续稳定健康发展。所以，我认为从长远发展看，别墅市场是一个充满活力，充满旺盛生命力的市场。

    你问我为什么这么有信心，我是从供需失衡的市场角度说的。一方面是资源稀缺，由于国家政策对别墅开发的控制，已通过报批的别墅类物业越来越少，所以越发稀贵；另一方面是需求加大，人们随着生活水平的提高，健康意识增强，对生活环境和条件有了更高的要求，都喜欢拥有自己的一块有天有地有山有水的庭院空间，所以别墅的舒适性、健康性、私密性和保值升值性对成功人士肯定有很大的吸引力，这就形成了强有力的别墅市场。

    我认为对别墅市场发展有一个影响的因素是不可忽视的，这就是股市影响。好多人现在都将资金投到股市去了，这对高端住宅，对他们的第二次、第三次置业会有影响，但影响不是特别大。

    中国的人口众多，但土地资源有限。土地具有不可再生性，谁先占有这些资源谁就具有优势。现在愁的是没有资源，所谓智者先识，勇者先达吧。

*您是河北省的政协委员，又两度被评为“进京十大杰出青年”，您所统帅的波峰集团已成为一个跨行业、多元化有雄厚经济实力的综合性经营实体。作为公认的成功人士，请您介绍一下成功的经验？

●    我的经验总结起来有这么几点:一是审时度势，敢为人先。正如我们在野山坡开发了水岸山坡假日别墅的项目，刚开发时，很多人都认为地处偏远，我周边90％的人都不看好，不赞同开发。但是，我经过调查论证，认为这种原生态性的山水别墅是非常难得非常珍贵的资源，也正符合人们对健康生态家居和资本升值的需求。所以就做了，现在这个项目非常热销，目前我们正在抓紧做二期。

    另外,我强调“事有巨细，明确第一。”作为一个领导者不能什么都亲力亲为，要信任并重用有能力的人。分清什么是重要的，要首先做的。

    再有，要兼顾客户员工的利益，使之均能受益。要理解别人，善于倾听。此外注重保养身体，健康生活。以博爱之心，广交良友等也是十分重要的。

*2007年波峰集团还会有什么举措？

●   2007年是波峰集团的管理年。企业管理是企业生存和发展的根本，今年我们将加大管理力度，细化管理职责，落实人性化管理以及注重员工与领导之间，员工之间的相互沟通，以实现企业的稳定健康发展。

    同时，2007年波峰还将注重经营方针的落实和经营效益的提高。通过集团五大支柱产业——筑路桥业、房地产业（特别是旅游房地产业）、旅游业、文教事业以及餐饮业的经营发展，我们将在2007年打造更有实力，更加响亮的波峰品牌。

*2007年波峰的别墅项目是否会延续以往项目的风格和市场定位？

● 公司的房地产将会走旅游房地产的路子；就项目风格而言不仅有欧式还会兼有中式风格；市场地位仍会是面对成功人士的别墅产品。

    除了“水岸三坡”二期在紧锣密鼓地开发外，在白洋淀的一个项目我们也将开展起来。

*您对国内“别墅热”的看法？对消费者选购别墅时有无好的建议？

●   从1992年北京第一个外销别墅———丽京花园应运而生至今，北京的别墅市场整整走过了15个年头。产品理念和市场选择都发生了很大的变化，而目前受举办奥运这一利好支撑，一些敏感的开发商嗅到了商机，更有“三外”（外地、外行业、外资）开发商进京搅热北京的别墅市场。目前为止，北京市的别墅项目已经超过了150个，4万多套别墅，存量面积达1200万平方米。今年2月，国土资源部发布《紧急通知》，要求严格控制土地供应总量，停止别墅类用地的土地供应。这是为了规范与完善别墅用地市场，提高现有别墅的消费能力，也对后期的别墅项目开发也起到了一定促进作用。对于已经拿到用地许可证的项目和在售项目来说是个利好消息。

别墅在中国的发展不过十几年的时光，中国别墅的发展历史，实际上就是一个对稀缺资源的占有和先进建筑引进的过程，从早期机场高速沿线涉外别墅区的发展，到九十年代中后期潮白河、温榆河流域的景观资源开发，还有三年前开始的西山版块热，都是对稀缺资源的发掘过程，从建筑理念上看，从早期相对幼稚的模仿型别墅到后来的“空运型”别墅，乃至今天中式别墅。城市别墅的兴起，显然走了一个从蒙昧到萌芽的进步过程，体现了当今市场对高端别墅需求的多元化趋势。正是基于这样一个市场发展的良好历程，波峰别墅项目才能够从中汲取宝贵的经验营养，从而建造领先于市场、符合尖端财富阶层更高层次需求的别墅。

对于别墅我主要建议大家注意下面几点：

一、看生活环境是否有利于身心健康？

别墅作为第二、第三居所，为放松身心、利于健康而置，故环境的健康与否很重要。
二、配套设施是否完善？
　　购物、娱乐、休闲、维修等应方便。
三、空间是否有别于普通住宅？
　　有意识的空间“浪费”和“留白”能显示别墅的品位。旋转曲折的楼梯、宽敞的会客厅、美丽的私家花园和立体的室内空间是别墅的特色所在。
四、楼梯位置的布局是否适宜？
    别墅一般底层为客厅，上楼即是私密空间，因此楼梯的位置应与住宅的主入口保持适当距离。
五、主卧室是否大小适当？
　　别墅主卧室应该拥有独立卫生间、更衣室，因此要大于普通住宅的主卧室，在层高方面应当像欧洲传统住宅那样达到3米。
六、外立面是否美观﹖
　　别墅外观应给人美的感觉，如果在外立面上具有异国风情的话则更受人们的欢迎。
七、是否拥有宽敞美丽的花园？
　　花园是别墅的特有设施，也是必备附件。
八、有没有室间视线干扰？
　　别墅的建筑容积率较低，栋与栋间应该保持相当距离，以维护住家的私密性。

*对于目前很多企业家与媒体之间越来越多的合作有何看法？

    我认为企业可借助媒体之力打开和扩大市场。我国媒体广告经营已经进入媒体营销时代，寻求最有影响力的广告载体，可以使企业在短时间内获得超常规发展。

*您取得成功后，不忘家乡父母，在家乡投资办了一所中学。据了解，这所学校已成为河北省文明示范明星学校，并且您还资助了许多有志学子完成学业，您怎么看待慈善事业？您认为中国企业家在慈善事业上还需要注意和进步的地方有哪些？

●   民营企业家投身慈善事业，投身公益事业，我认为这是企业正常的回报社会的方式，是企业应当承担的责任，没有什么值得夸耀的。

    以前中国很多企业家从事慈善事业带有功利性的目的，把这种行为当成从政府那里获得一些好处之后对于政府的变相补偿。但现在越来越多的企业家开始单纯为了慈善目的来参与慈善事业。相信中国企业家今后在慈善事业方面也会做得越来越多，越来越好的。

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