曾经是物资匮乏供不应求的矛盾，一晃成了供应侧改革、产能过剩的矛盾。曾经是高度计划经济时代市场发育不足的矛盾，一晃面临警惕寡头垄断操纵市场的矛盾。曾经是行行都没钱缺钱的矛盾，一晃进入反对资本无序扩张的矛盾。

 

不是我不明白，

这世界变化快。

 

年底北京会议多，说的都是国家大事，反复出现的这句话已经让我们不再陌生——

 

强化反垄断

防止资本无序扩张

 

中国房地产业开始觉得事不关己，高高挂起，终于能够置身事外，作为一个安静美好的吃瓜群众，不妨旁观欣赏互联网巨头们的热闹——

 

社区电商是否与小商小贩争利让底层无路可走了，号称史上最大IPO的蚂蚁金服在上市前被叫停全面接受金融监管了，互联网上的金融存款品种全部下架了，诸如此类，不断有人对号入座，演绎故事精彩纷呈。

 

但我冷不丁地要提醒房企同行们，别盯着互联网，正说你呢，你脱不了干系，开发商先生，开发商女士。

 

垄断，跟我们不沾边吧？

 

这我也同意。

 

中国房地产集中度越来越高了，如同连锁商业品牌，在哪里都能看到万科、碧桂园与恒大等头部房企的身影，百强企业2019年市场占比就达七成以上，几乎就打遍了天下。

 

小开发商这个概念，逐渐要退出中国舞台。

 

大者恒大的时代，弱者不是恒弱，而是消亡。

 

为什么说大者不说强者，那是大未必强，大或只是虚张声势，案例不胜枚举。

 

但不难发现，头部企业再大再强，还有至少上百上千家企业呈现逐鹿中原之势，谈何市场垄断，谈何赢者通吃，谈何坐地起价，谈何宰熟杀熟？

 

你想垄断客户么？因房地产地段的属性，你家的品牌再大，这下没有学区房，或离单位远，或没有地铁，我就想选择另外一家了。

 

你想垄断土地么？请问你居然提出这么一个弱智的问题，土地这种开发商的唯一生产资料，都是ZF统一供应的，有时多供一点，有时少供一点，品种指定做商业做住宅做租赁做工业，都不是你开发商所决定的，更不知垄断为何物？

 

相反，你若想串联几个同行在土地出让时只出低价围标，事情败露就涉嫌刑事责任。年初上海所谓某央字号房地产企业带头“拉帮结派”底价取地，东窗事发后，让我们明白哪怕是亲儿子，都是杀无赦需要“进去”的。

 

你更不可能垄断新房销售价格，想卖多少卖多少，想卖多高卖多高，像深圳某楼盘哪怕每平方米与周边二手房单价相差五万，买着一套100平米的房净赚500万，形成风起云涌的“打新潮”，这个赚头仍然不是你开发商的。新房预售价格，一律要进行审批，符合城市整体调控目标，你并没有定价权。

 

然而，“防止资本无序扩张”，你就压根儿跑不了，这与开发商尤其大型开发商密切相关。

 

首先在本行业的扩张，突出表现即大举负债，攻城掠地，不论高价地不论高风险地块，能拿不能拿全抢拿，大鱼吃小鱼，大鱼吃大鱼，快鱼吃慢鱼，一口索性先吃成个胖子，规模的扩张远比赚不赚钱更重要，投入就是硬道理，总是希望通过“高杠杆”下的“高周转”，实现企业块头儿的“高增长”，以占据地产排名居前的江湖地位。

 

土地红利期，金融红利期，这“三高”的三板斧往往奏效，而且谁不这么干往往落后掉队，反被人讥笑。

 

而“房住不炒”改变了全部的逻辑，“高周转”一旦受阻，“高增长”后续乏力，你就只剩下“高杠杆”时，高负债会压着你无力翻身。

 

如果说之前扩张，是否定义为“无序”还尚无标准的话，那现在“三道红线”就是一把标尺，越线你就是无序，越线就是坏了规矩，越线就是乱了秩序。

 

从2021年起，给你们三年时间，全部把负债降下来，不能成为影响金融稳定的“灰犀牛”。

 

除去本行本业，房企多元化更容易陷入无序扩张的质疑。

 

有些房企买买买，从中国买到全球，进入各类行业，转型加转行都想碰碰，觉得行行都能一试身手，自己全无敌。

 

不是有个说法，收并购投资领域，现今不是A轮，不是B轮，现在是XXX轮，各种自豪洋溢，说天下卖什么的都来找我了。

 

这一切曾盛况空前，全是自己钱倒没什么，爱怎么玩怎么玩，交学费也没什么，可一样是借来融来的银两，你短债长投，你爱投就投，风险意识抛在脑后，就太任性没有纪律了，最终裹挟大量资源，很容易尾大不掉，大而不能倒，被监管部门盯上放心不下。

 

没有中国开发商，就没有中国足球，这是夸开发商还是损开发商呢？

 

中超16球队，几乎每支球队的老板都是开发商背景，人称中超为“中国房地产足球联赛”。

 

房企资本在足球扩张的结果是什么？

 

说来汗颜，球场内外的热闹，掩饰不住各级别国家队成绩的继续滑落，各队军备竞赛烧钱抢夺洋兵洋将。

 

洋兵洋将把中国球场视为淘金地而不是职业生涯的提升地，为了钱而来，为了钱而赛。

 

你会说，过去请不到的球星这下都请来中国玩耍了，中国球场星光闪耀。

 

那管理者领不领为份情？

 

中国足协主席陈戌源最近猛批痛打——

 

我们俱乐部的投入，是日本J联赛俱乐部的三倍多，是韩国K联赛的10倍多，球员薪酬是J联赛的5.8倍，是K联赛的11.7倍。我们还不觉醒，难道良心已死吗？

 

开发商觉得自己付出很多，管理者却认为你完全扰乱了市场，破坏了足球生态，无视足球规律，你投入越多越没有良心。

 

良心已死，这难道不是给开发商当头棒喝，是质问开发商是否流着道德血液之后的又一次呐喊。

 

这些资本花的，无序，乱来！

 

蛋壳公寓，跑马圈地，一手高价从房东中收房，一手低价给租房者打市场占有率，房东与租客之间，一头少付缓付，一头多收急收，最终鸡飞蛋打爆雷出来。

 

当蛋黄蛋清洒了一地，不仅仅是蛋壳公寓这只鸡掉到了水里，连累房东租客全受牵扯，影响到社会安定稳定。蛋壳这资本游戏，无疑是无序扩张的另一典型。

 

补充“无序扩张”的认识，如果你无法掌握风险盲目跃进玩得就是心跳，如果你没有赢利模式却万般粉饰窟窿越弄越大，如果你无法促进进入行业的整合提升，无法让管理者放心让广大客户满意，甚至某些房企的所谓资本扩张只是多几个亮点来勾地，那你的性质板上钉钉，“无序”多言矣。

 

欣赏龙湖的吴亚军，这个女老板率领的企业“三道红线”全线飘绿，近几年稳健发展公寓、商业、物业等新赛道。

 

按说，商业长期受益，短期承压，无法高周转，他们的纪律是每年拿出销售业绩的10%投入其中，坚持不懈，风雨兼程。

 

这10%，就是一种“有序”的节奏，不贪心，有定力。

 

当下龙湖商业已拥有近百个运营项目，成为公司利润来源的第二大户。

 

吴老板在接受媒体采访时说，龙湖的克制并不是有远见，而是因为“胆子小”。担心公司破产了3万多员工的生计咋办？

 

我们相信“借钱是要还的“，

我们相信“债务如酒”——

 

喝时一时爽

吐时翻肚肠

 

胆子小，就是对政策、对市场、对客户的敬畏之心啊。

 

有序的资本，或就是合理增长的温床。

 

无序的资本，或就是野蛮赌徒式的跌跌撞撞。

 

是该把无序的资本扩张，关进笼子里的时候了。