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最近看到各大媒体都在热炒“房价拐点论”,各路专家真是”八仙过海,各显其能”!但是,很少有人说到点子上!为什么呢?因为他们不懂房地产在资产定价学当中到底是如何来定价的!其实房地产定价要素就两点:1)GDP要素;2)供需要素。
首先,从GDP角度来说,主要看两点。第一点是整个GDP的结构;第二点是GDP的前景。从美国和日本均有3次以上的真正房地产周期的历史表现来看,每一次都是因为某些因素使得GDP的前景很暗淡,甚至出现负增长的时候,房地产价格会出现同比下跌,甚至是巨大跌幅!而且从美国和日本的经济结构来看,这两个国家都不是被房地产“绑架”的国家:美国靠消费,日本靠出口!而反观中国就不行了!中国房地产业整个产业链条占掉40%,如果房地产哑火,那么传统经济周期的去库存化靠什么完成?因此,在我国GDP还依然被绑架的今天,我们不可能让房地产价格出现大跌。因此也就不具备像日本和美国那样的正常房地产周期!有人说08年不就周期性调整了吗?这完全是胡说八道,自己好好看看08年全国平均房价是不是比07年还要高!
其次, 从供需结构来看,我们主要从个人按揭贷款量和房价收入比来分析。第一:从06、07、08、09年连续4年的个人按揭贷款的情况来看,其平均房价增速和个人按揭贷款有着明显的正相关性!而08年个人按揭贷款的大幅度萎缩使得平均房价上涨幅度大幅缩小,但是请注意:平均房价依然是上涨的。第二:以全国房价收入比来看,08年平均房价超过4000元可以认定为泡沫。而07年的时候,全国平均房价达到了3864元,其泡沫大概超过其极限价值每平米200元,因此08年开始了正常的价值回归路程,最终是3900多元每平米,但是请注意,08年的极限价值每平米是超过4000元的,也就是说08年房地产没有泡沫,08年的增速减缓完成了价值回归。而09年截止到现在,全国平均房价已经处于4600元,如果想让房地产没有泡沫的话,必须使得城镇居民可支配年收入超过17200元。这个数据我认为在2009年还是比较有希望实现的,所以我个人认为09年的平均房价处于合理但是略微有泡沫的位置。
最后,对于远期房价的走势,我继续维持我5月份在央视做节目时候的评判:房价会有高位震荡(因为房价处于合理但是略有泡沫的位置),但是整体趋势还是略有上涨,绝对不会有什么大幅度的下跌!(根据GDP定价以及经济结构判断)。由于某些业外的“小猫小狗”老喜欢把房地产价格细化的趋势来考虑,我这里也顺便给大家提供一个根据房地产量化模型推断得出的结论:后几个月房价环比增速有可能下滑,2010年第一季度之后,房价同比增速也会出现下滑,但是之后不久就又会重拾升势,但是升势幅度比较小。