最近看到各大媒体都在热炒“房价拐点论”，各路专家真是”八仙过海，各显其能”！但是，很少有人说到点子上！为什么呢？因为他们不懂房地产在资产定价学当中到底是如何来定价的！其实房地产定价要素就两点：1）GDP要素；2）供需要素。

首先，从GDP角度来说，主要看两点。第一点是整个GDP的结构；第二点是GDP的前景。从美国和日本均有3次以上的真正房地产周期的历史表现来看，每一次都是因为某些因素使得GDP的前景很暗淡，甚至出现负增长的时候，房地产价格会出现同比下跌，甚至是巨大跌幅！而且从美国和日本的经济结构来看，这两个国家都不是被房地产“绑架”的国家：美国靠消费，日本靠出口！而反观中国就不行了！中国房地产业整个产业链条占掉40％，如果房地产哑火，那么传统经济周期的去库存化靠什么完成？因此，在我国GDP还依然被绑架的今天，我们不可能让房地产价格出现大跌。因此也就不具备像日本和美国那样的正常房地产周期！有人说08年不就周期性调整了吗？这完全是胡说八道，自己好好看看08年全国平均房价是不是比07年还要高！

其次, 从供需结构来看，我们主要从个人按揭贷款量和房价收入比来分析。第一：从06、07、08、09年连续4年的个人按揭贷款的情况来看，其平均房价增速和个人按揭贷款有着明显的正相关性！而08年个人按揭贷款的大幅度萎缩使得平均房价上涨幅度大幅缩小，但是请注意：平均房价依然是上涨的。第二：以全国房价收入比来看，08年平均房价超过4000元可以认定为泡沫。而07年的时候，全国平均房价达到了3864元，其泡沫大概超过其极限价值每平米200元，因此08年开始了正常的价值回归路程，最终是3900多元每平米，但是请注意，08年的极限价值每平米是超过4000元的，也就是说08年房地产没有泡沫，08年的增速减缓完成了价值回归。而09年截止到现在，全国平均房价已经处于4600元，如果想让房地产没有泡沫的话，必须使得城镇居民可支配年收入超过17200元。这个数据我认为在2009年还是比较有希望实现的，所以我个人认为09年的平均房价处于合理但是略微有泡沫的位置。

最后，对于远期房价的走势，我继续维持我5月份在央视做节目时候的评判：房价会有高位震荡（因为房价处于合理但是略有泡沫的位置），但是整体趋势还是略有上涨，绝对不会有什么大幅度的下跌！（根据GDP定价以及经济结构判断）。由于某些业外的“小猫小狗”老喜欢把房地产价格细化的趋势来考虑，我这里也顺便给大家提供一个根据房地产量化模型推断得出的结论：后几个月房价环比增速有可能下滑，2010年第一季度之后，房价同比增速也会出现下滑，但是之后不久就又会重拾升势，但是升势幅度比较小。