住房产品结构均衡与城市区域经济的协调发展

    住房市场与区域经济协调发展有密切的联系，住房产品结构对区域经济协调发展的影响具有动态性、综合性、导向性和潜在性。近年来，一些城市片面追求经济发展速度，盲目发展高端市场，忽视了住房产品结构对区域经济协调发展的推动和制约，这将对区域经济协调发展产生很大的影响。

    住房产品结构有其内在的规律和科学要求，它不是自然形成的，而是政府运用各种政策调控的结果。近年来，一些城市出现了房价上涨过快，商品房空置率过高等问题，这些问题是住房产品结构不合理造成的。住房产品结构与区域经济协调发展，与区域经济发展的的方向、水平相匹配，是一项重要的课题。本文主要以北京市为例来分析住房产品结构均衡与区域经济协调发展的关系，探讨当前存在的问题，并就促进北京住房产品结构均衡提出对策建议。

    一、住房产品结构形态及其成因分析

    1、住房产品结构形态概述

    住房市场具有明显的区域性特点，并且由于内部要素的复杂性和产品的异质性，住房市场结构呈现出复杂性和系统性。住房产品结构是住房市场结构中最重要的一种结构类型，是指住房市场中，高中低档的住房产品之间的比例关系。住房是民生与经济的交汇点，目前，不断高涨的房价与普通居民收入之间的差距越来越大，不仅成为普遍关注的社会问题，也是影响区域经济协调发展的经济问题。

    高中低档住宅产品的划分，主要是根据住宅产品的总价与普通居民的支付能力为标准，同时考虑产品的面积、单价等因素。根据这样的标准，我们认为，高档住宅是指住宅总价在北京市中等居民家庭收入的20倍以上的住宅，面积一般在150平方米以上；中档住宅是指中等收入的两口之家用10年的收入能够买得起或者贷款能够还得起的住宅，面积一般在90-120平方米之间；低档祖宅，中档水平以下的住宅以及保障性住房。

     2、住房层次需求理论对住房产品结构的影响

    从经济学角度来说，人们在消费过程中存在分层次和分阶段消费的现象，这就是梯度消费原理。就消费者总体而言，在同一时期人们的收入水平不尽相同，整个社会的收入水平一般呈金字塔形或橄榄形；从个体角度来说，一个人在不同的时期也会有不同的收入水平。与此相对应的，社会同一类消费品的价格和档次也会呈现不同，以迎合不同收入水平消费者在不同时期的不同需要。

    按照住房梯度消费，年轻的家庭由于刚参加工作，收入水平比较低，一般会选择面积较小，价位较低的住宅；随着工作年限的增长，家庭成员增多，家庭的收入水平也不断提高，对于住房消费的需求也越强，会在适当的时机购买更大面积的住房。

    住房梯度消费理论，从人的收入与支出相匹配的角度出发，提出住房消费的层次性，具有一定的合理性，但是与中国的实际情况并不相符合。

    首先，从收入的角度看，按照弗里德曼的恒久收入假说（the hypothesis of eternal income），理性的消费者为了实现效应最大化，不是根据现期的暂时性收入，而是根据长期中能保持的收入水平即持久收入水平来作出消费决策的。家庭消费很大程度上取决于其长期预期（即恒久的收入），只有恒久收入才能影响人们的消费，也即是说消费是恒久收入的稳定的函数。年轻的家庭虽然由于刚参加工作，现期的收入水平比较低，但是由于他们普遍受过比较良好的教育，对自己的长期收入预期比较乐观，不是根据当期的收入来买房，而是根据期预期收入来消费。现在的年轻人比较自信，对他们的收入，在选择住房消费的时候，不一定遵循从小到大的原则，而是有可能一步到位。

    其次，从需求的角度看，年轻人正是最需要大房子的时候。现在买房的年轻人，正好是处于结婚生育的年龄，需要考虑未来孩子的住房需求，同时，由于现在的年轻人基本上都是双职工，不可能有一方在家庭专门照顾小孩，需要家里的一个或者几个老人来照顾，因此，他们基本上需要的不是一居的房子而是三居的房子，而45岁以后的人，住房的购买能力很强，或者是由于他们已经拥有的社会地位和资源，往往购买或居住大户型的房子，但是，从需求的角度出发，由于小孩从家庭中分离出去，他们并不需要大的房子。住房梯度消费理论与人的需求是背道而驰的，应该以人为本，从满足人的最基本的需求出发，通过政策的支持，让年轻人获得满足他们基本需要的住房。

     3、健康的住房产品结构形态

     健康的住房产品结构形态，应该是与城市区域内的人的收入结构相适应的产品结构，通过健康的住房产品结构，不仅保证人人都有适当的住房，同时促进居民财产的合理分布。1998年住房制度改革以来，住房已经成为居民财产配置的最重要的方式，据调查，在我国的居民财产配置中，居民财产总值的近50%是住房资产。健康的住房产品结构形态，是合理的居民财产结构的重要条件，是区域经济协调发展的重要基础。

    从国际经验来看，一个城市合理的收入阶层结构应该是20%低收入家庭，70%中等收入家庭，10%高收入家庭。在北京，合理的收入阶层结构应该是10%低收入家庭，75%中等收入家庭和15%高收入家庭，收入结构中的人群不仅仅是户籍人口，还包括外来人口。

     同时，健康的住房产品结构，还要与城市区域经济下一阶段的发展目标相适应。我们常说一句话，叫“筑巢引凤”，住房产品结构对城市区域经济的发展具有先导性，城市区域的经济发展首先需要的是人，人在城市立足首先需要的是住房，住房产品的结构决定了人的层次结构，未来城市的发展，需要什么样的人才，在住房市场的产品结构中做相应的准备，为城市区域经济发展所需要的人才提供相应的支持。

    4、住房产品结构的成因分析

    住房在开发建设过程中涉及多个环节和多个部门，影响住房建设的因素是多方面的，住房产品结构的形成的原因是很复杂的，

   （1）投资。房地产开发投资是住房供应的先导因素，开发企业在投资决策，决定了产品档次结构。开发企业是一个经济动物，目标是追求利润最大化，投资决策受产品的回报率的影响，一般而言，投资回报率越高，企业越愿意投资。

   （2）规划。规划的影响来自两个方面，一是住房所在区域的总体规划，区域的规划会在很大程度上影响住房的品质，CBD周边的住房产品一定是高端的。垃圾处理厂周边的房子，品质很难高到哪儿去；二是对住房的规划，规划政策会对住房产品的品质本身就进行直接的约束，典型的如9070政策。

   （3）土地供应。土地是住房的原材料，没有土地，自然是巧妇难为无米之炊，而米本身的好坏，也会决定这个“炊”的品质高低，此外，土地供应的价格对住宅产品的品质也有较大的影响，高价出让的土地，往往做成高档的住宅，开发企业才有利可图。

   （4）税收。税收政策对住房产品结构的影响，主要来自于两个方面，一是流转环节的税收，针对不同的品质，征收不同的税率，我国目前主要采用流转税来对住宅产品的品质进行调节，其中主要是契税；二是持有环节的税收，即通常所说的物业税，针对住宅产品的价值或者人均住宅面积来征收，这种税收调控非常有力，但是我国目前尚未开征物业税，缺少了对住宅品质调节的一项重要手段。

   （5）信贷。信贷杠杆是推动住宅产品品质差异的重要手段，银行也是经济人，也会嫌贫爱富，对于利润高的产品，支持力度自然会大，而产品的利润率基本上与产品的品质成正比，信贷的不合理的支持是扭曲住房产品结构的重要原因。

   （6）区域发展政策。区域发展政策，包括产业政策、城市区域经济发展目标，城市发展空间规划，对住房产品结构也会有较大的影响，这些政策会影响人的收入结构，通过收入结构、城市空间布局的变化，来推动住房产品结构的变化。

   （7）消费心理。住房承担了过多的居住之外的属性，它不仅仅是满足人的基本的居住需求的载体，也是财富的标志，是社会身份确定和地位归属的标志，你属于哪个阶层并不在于你做什么,而在于你住在那里，不在于你是谁,而在于你周围的人是谁，不在于你拥有多少财富，而在于你享受了哪些只属于这个阶层消费的东西。人们不仅仅为了居住的需求去追求住宅，更多的是为了居住之外的所附带的功能去追求住宅，可能会对住在产品结构带来扭曲。

   二、住房产品结构与城市区域经济互动机制

   1、城市区域经济协调发展的内涵

    城市区域经济协调发展有两层含义，从外部看是城市之间的协调发展，从内部看是城市内部子系统的协调发展。

    城市间的协调，是指城市之间相互开放、经济交往日益密切、区域分工趋于合理，既保持区域经济整体高效增长，又把区域之间的经济发展差距控制在合理、适度的范围内并逐渐收敛，达到区域之间经济发展的正向促进、良性互动的状态和过程。

    城市内部的协调，是指指城市内部各要素和子系统之间相互配合，各产业之间相互促进，产业与之间相互写经济发展与人口、资源、环境承载能力相适应状态和过程。

    住房产品的结构与城市内部的协调发展关系密切，同时也会间接的对城市之间的协调发展产生影响，本文所讨论的城市区域经济协调发展，主要是指城市内部的协调发展。

    城市区域经济的协调发展是一种“状态”和“过程”。从“状态”的角度看，区域经济协调发展体现为，城市区域内部各要素、各子系统之间相互配合，城市经济整体高效增长。从“过程”的角度看，城市区域经济协调发展则体现为，各产业之间的相互促进，人口、产业、资源、环境等方面的相互适应、正向促进与良性互动。

    2、城市区域经济协调发展对住房产品结构的影响

城市区域经济是一个大的系统，房地产市场是城市区域经济的一个子系统，住房产品结构是整个系统中的一个要素，总体上，城市区域经济对住房产品的结构起着决定作用，而住房产品结构对城市区域经济的协调发展起先导性的反作用，会促进或阻碍城市经济的协调性。城市区域经济发展对住房产品结构的影响，主要表现在城市区域的产业结构升级和城市区域经济增长来对住房产品结构产生影响。

   （1）经济发展战略和经济结构调整。不同的经济发展战略会对产业结构产生影响，进而影响房地产结构，如实施外向型经济发展略时，大量外资涌入国内，将会提高对高档公寓、别墅的需求，从而改变住房产品的需求结构。

   （2）产业结构升级对房地产市场结构的影响

产业结构升级，使得各种资源和要素（包括土地要素）的时空配置及其结构进行调整和转换，城市土地结构和房地产市场结构也相应地根据市场需求变化而调整。

    产业结构的升级导致区位功能的变化，带来相应的城市空间结构调整，不同层次的住房产品是城市空间结构的物质载体和作为城市主体的居民的生活、生存空间，住房产品结构也随着产业结构的升级而变化。城市区位的不断更新与改造，促使不同住房产品布局进行相应调整，如新的城市中心区的形成，会把原来一些低矮的老旧住宅小区变成高档公寓，北京的金融街、CBD、等都是很典型的例子。

    技术进步对住房产品结构有广泛而深入的影响。随着技术的发展，使城市的生产活动与城市其它活动不再需要相互隔离，由于城市外部效应、规模经济作用的存在，不同阶层、不同经济收入水平和文化水平的城市居民，会聚集在某一特定功能空间，形成各种类型的社区；这是市场机制的结果，城市住房产品空间布局将呈现“大分散、小集中”的模式。

   （3）城市经济增长对房地产结构的影响

    城市经济增长对住房产品结构影响主要是通过投资和居民收入增长来影响房地产市场结构变化。

投资不仅会长期地影响城市产业结构的状况，而且会对住房产品空间结构带来不同的影响。企业流动资产的投资，提高了产品的产量，必将引起原来位于均衡区位的企业的利润增加，从而扩大生产规模，最终迫使地租上升。其结果带来企业竞租曲线的上移。并迫使住房产品做相应调整。

    居民收入对住房产品结构产生直接影响，当居民获得更高的收入水平时，居民的偏好会发生变化，机会成本增加；住房作为正常消费品，其消费量也将增加；同样，对特定区位的出价也随之而提高。居民收入水平的变化会对房地产市场的空间布局结构、户型结构等产生巨大的影响。伴随收入的增加，城市居民对住房条件的要求不断提高，在增加对住宅量的需求的同时，也提高了对住宅质量的要求，从而促进城市中高档住宅的发展。

    在市场经济模式下，城市房地产市场空间结构的变化是以经济差别为特征的。经济结构的变化会带来社会结构的分化，从而打破了我国原来大一统、平均的社会结构。由此，房地产空间市场分异现象也逐渐在我国城市中出现：城区内区位条件好、级差地租高的地区为经济收入高的阶层所占据；而基础设施落后、在产业结构调整中被淘汰的城市区域居住的是经济收入低的中下层居民。

   （4）区域经济波动。区域经济波动对住房产品结构的影响主要取决于不同住房产品需求弹性的大小。由于不同类别的住房产品需求状况对价格变动的反应程度不同，一般需求弹性小的住房产品受宏观大环境变动的影响小；需求弹性大的住房产品受宏观经济波动的影响大。另外，影响住房产品需求价格弹性的因素主要有房地产的可替代性、租金比率、需求迫切性、使用期限等。具体而言高档、中档和低档住房的需求弹性及其受宏观环境影响程度依次递减。

   （5）就业以及公共服务设施对住房产品结构的影响

    随着城市区域经济的发展，相关产业进行相应的调整和转移，从而使就业中心发生相应的变化，在就业中心附近聚集相应的居住人群，以及相应就业中心的产业特征和收入水平相适应的住房产品。如在亦庄、顺义等制造业集中的地区，当地的住房产品与该地区的产业工人的收入水平大体相适应的中低档产品，中关村地区白领较多，形成的中端产品比较集中，而金融街、CBD的高端商务人士聚集，高档住宅相应比较集中。

    3、住房产品结构对区域经济协调发展的作用

    住房产品结构对区域经济发展有重要的反作用，构对区域经济协调发展的影响具有动态性、综合性、导向性和潜在性，通过“资源—住房—人口—经济”之间的联动关系来实现，具体表现在住房产品结构决定了人口的进入和空间分布结构，对产业结构具有先导性，制约对生态环境的可持续发展，影响社会稳定。我们要适时调整住房产品结构，不断的保持住房市场产品结构的健康稳定，保持与区域经济的发展相协调，保证住房产品结构对区域经济发展的导向能力始终存在。

   （1）人口结构

    住房产品对人口的流入和空间分布起到“筑巢引凤”的作用，城市区域的经济发展首先需要的是人，人在城市立足首先需要的是住房，住房产品的结构决定了人的层次结构。如果一个城市的住房产品都是低端产品，那么进入城市生活好居住的门槛较低，那么其吸引的人口流入的层次就会相对较低；如果城市的住房产品都是高端产品，那么，进入城市的门槛就会很高，而刚刚进入社会的年轻人会难以承受，将被挤出城市，合理的住房产品结构，是吸引人才进入和流动的有力的调节器。

    城市吸引人才流入的根本原因在城市综合公共资源的优势，大城市拥有完善的基础设施和服务环境，更好的就业、教育、医疗资源，对人才的吸引更大。但时，由于难以衡量每一个城市居民消耗各种资源的数量，尤其是难以确定对自然环境、城市基础设施、治安状况等公共品的占用量，让居民为其所消耗资源精确地支付代价有极大困难。这些公共资源的价值往往通过住房获取成本来体现，居民获取住房的过程就是为使用的资源支付市场价格的过程。这时住房市场将开始发挥调节作用。每一个能够在城市里居住的人都在占用城市的资源，从这个角度看，住房是居民享受一系列城市资源的“入场券”。

    北京作为我国的首都和国际性大都市，从城市区域经济的协调发展和城市公共资源的使用成本出发，不宜建造过多的低端产品，不是每一个人都能够在北京生存和发展，必须要具有一定的能力，能够支付得起相应的居住成本的人才才能在北京生生。同时，从城市经济的活力出发，也不能过多的建造高档的住宅，这样会将大量的年轻人拒之门外，使城市发展失去活力。

   （2）产业结构

    住房产品结构对城市区域经济的发展具有先导性，住宅的建设际上是先导的产业聚集过程，如果住宅的结构与产业的发展目标不匹配，住的人口与经济的发展不配套，会阻碍产业的发展和升级；如果住宅的产品结构与产业的发展方向和经济的发展目标相适应，会促进产业的发展，提高产业结构合理程度。

某种住宅产品结构，会导致一个全新的产业。如果居住的全是穷人，会导致产业的低端化，如果居住的全是富人，可能会带来产业的高端化，但是缺乏相应的服务，使得生活成本提高。

   （3）环境资源

    合理健康的住房产品结构以保护自然为基础，与环境的承载能力相协调，使自然环境及其演进过程得到最大限度的保护，使住房开发建设始终保持在环境承载能力之内。从而推进资源的有效合理利用，对城市规模的迅速膨胀进行适当的抑制，引导使人口合理的空间分布和总量的适度增长，促进人口增长、经济发展与环境资源的承载能力相适应。

    如果发展的都是高密度、低质量的廉价的住房，资源的利用可能是无效的，一定会破坏当地的生态化境，可能会满足了暂时的需求，对经济的发展可能会有短期的带动作用，但是从长远来看，将可能耗费更多的资源和更高的成本来进行治理，对子孙后代产生很大的影响。

    如果都是低密度的产品，资源的利用效率是比较低下的，一定会浪费宝贵的土地资源。土地资源是有限的，不可再生的，如果低密度的产品过多，必定用占用更多的耕地、森林、绿地等资源，这使得生态环境不可持续，会挤占子孙后代的资源。

  （4）社会稳定

    合理的住房产品结构，促进社会公平与融合，正确反映和兼顾不同方面群众对住房的需求，鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局，避免社会排斥和隔离，促进和谐社区建设。

国际案例表明，低收入人群集中居住在一起，容易导致滋生犯罪、形成贫民窟等社会问题，成为社会不稳定的根源，如拉美贫民窟，穷人买不起房子，使得穷人居住在贫民窟里面，造成了社会的对立。

    配建制是住房结构优化从而促进社会稳定的有效方式，通过在较大区域内推进各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局，促进社会各阶层的融合，克服贫困集中问题，避免社会排斥和隔离。比如：英国政府强制要求新的住宅建设项目一般必须建设占项目建设总量的15%-50%的低收入居民住房，法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租住房，其比例约为总住房面积的15％至20％，德国政府要求如果房地产商要兴建一个住宅区，它必须用20％的面积用来建造“福利住房”。

    三、北京住房产品结构的实证分析

    1、北京住房产品结构均衡的客观要求

   （1）北京的经济发展阶段与住房产品结构的要求

    2008年，北京按常住人口计算的人均地区生产总值突破8000美元，第三产业的比重超过了70%，城市居民恩格尔系数25%，城市化水平达到了85%，从城市的整体发展水平来看，已经处于工业化后期或后工业化时期。国际经验表明，这一时期，居民消费结构加快升级，消费更加多样化，住房支出比例增长迅速。同时，北京的住房建设和房地产业发展，正处于数量型发展阶段向数量与质量并重发展阶段转化的过程中，呈现多元化发展趋势。城市区域经济发展所处阶段，以及城市人口发展趋势和土地、能源、水资源和环境等承载能力，决定了这一时期的北京住房市场，总量上看，住房的绝对短缺时代已经成为过去，相对短缺仍然存在，结构上看，住房产品以改善型需求为主，低端需求仍然存在，但是比例相对较小。综合考虑北京市的经济发展阶段、城市资源环境、城市发展目标和居民收入状况，北京市高中低档住房产品的比例应在15：75：10比较合理。

   （2）城市空间布局与住房市场结构

    随着房地产业的发展，北京市建成区的范围不断向外蔓延，与此同时，城市的内部结构也在不断调整和重组。CBD、金融街的商业和办公功能大为增强；由于城市商业和办公区的发展，城市居住区开始从城市核心转移到城市内圈；同时，原来位于中心城的工业逐步迁移到城市外圈，和原有的郊外工业区、工业卫星城市合并，或在城市外圈开发新的工业区。在房地产市场的发展以及城市规划的引导下，北京市的城市空间结构接近于伯吉斯描述的同心圆式的模式。

 

    按照北京城市总体规划确定的“两轴－两带－多中心”的城市空间结构，北京住房空间布局将中心城调整优化、新城发展、小城镇建设统筹考虑，按照全面启动实施新城建设的统一安排，有效调控中心城住房建设规模，积极引导投资向新城转移，实现住房建设与城市空间布局调整的密切衔接和协调，中心城和新城住房建设规模比例逐步达到1：1左右。

 

  （3）产业发展目标与住房产品结构的要求

    城市总体规划第按照“两轴－两带－多中心”的城市空间结构，根据不同区域的现状发展特征、资源禀赋及生态环境承载能力划定了四个次区域，并确立了不同的产业发展目标。根据这些次区域的产业发展目标，则应该相应的住房产品结构。中心城次区域，大力发展以高端服务、金融保险和文化旅游为主体的第三产业，住房产品应该以高档产品为主；东部次区域，积极引导以高新技术产业、现代制造业为主的第二产业向该地区集聚，应该中端产品为主，辅之以部分低端产品；西部次区域，积极引导高新技术研发与服务、旅游休闲、商业物流、教育等生态友好型的产业向该地区集聚，，应该中端产品为主，辅之以部分高端产品；山区，以生态维护、水源保护、适度旅游和生态农业开发为主，应限制住宅的开发建设。

   2、北京住房市场产品结构的非均衡性问题

  （1）高端与低端市场之间供需错位的问题

   ①从总价结构情况看

   根据北京市城建研究中心调查，北京市居民购房总价需求意向与实际供应之间存在严重的错位。2007年北京市房地产市场，120万以上的住房供应接近40%，而同等价位的住房需求只有不到6%。6%的人口却享用着40%的住房资源，这是一种资源的浪费；55%的家庭希望购买总价在60万元以下的住房；但2007年批准上市的商品住房总价在60万元以下的仅占22%。

   ②从户型结构情况看

    据对北京市5449户计划在未来三年内购房家庭的购房面积意向调查，及北京市住房供应的户型面积比较情况来看，90平方米以下的中小户型与120平方米以上的大户型之间的供需错位比较严重，90平方米以下的中小户型住房的需求占54.8%，而供应仅占26.33%；90平方米以上的户型供应占了73.67%，需求仅占45.2%。。

    高档的房子不仅卖的多、买的少，而且住的少、租的更是少。据北京市城建研究中心对住房空置情况的专项调查，我市住房的整体空置水平在正常范围之内。但公寓及别墅项目均高于5%的国际合理标准上限，达到14.19％和7.62％。该中心另一项调查显示，一居室供求矛盾突出，供求比高达0.42：1；两居室供求相对平衡，供求比为0.91：1；三居室及以上住房，明显需求不足，供过于求，供求比为1.34：1。

   （3）中端供应缺口较大的问题

    随着北京市的政策性住房建设力度的加大，2007年和2008年开工的590万和800万平方米政策性住房建设的计划都已落实，09年计划建设的850万平方米政策性住房今年完成也无大碍，北京市低收入家庭的住房供需矛盾得到了一定程度的缓减。然而，在高房价面前，缺少与中等收入家庭相符合的住房产品的矛盾却越来越突出。

    根据市统计局数据，和北京市房屋普查住房需求抽样调查，未来三年内有购房意向的57万户，每年需求约19万套，其中中等收入家庭构已经成为北京住房消费需求的主力。综合中等收入家庭的收入水平和现行的房贷政策，经北京市城建研究中心的分析，套总价120-150万元住房的供应基本能够满足需求；70万元以内的需求量很大，由于有经济适用房、限价房和二手房的供应支撑，低端需求的供求矛盾不是特别突出；70-120万元的中低价位普通商品住房供应明显不足，每年缺口约7万套左右。

   （3）住房市场空间结构布局与产业分布的不协调问题

    由于历史和独特的政治地位，北京整个建成区呈现“摊大饼”式的扩张，就业功能的集中、人口规模的膨胀和城市区域的扩张导致了职住分离状况恶化。住房供应不断的向外推移，2005年，发展新区和远郊区县的住房供应占比为24.3%，2008年上升至50.1%，今年1-9月进一步提高至56.2%。在居住郊区化转移的同时，相关产业布局的调整没有到位，使得郊区成为卧城，而居民的就业岗位仍然集中在中心城区。同时，郊区的医院、学校、公园以及市政设施等生活配套设施不完善，这种情况也给城市带来了相当的逆通勤量，与疏散人口的初衷背道而驰据北京市城建研究中心的一项研究显示，东城、西城、海淀三个区的就业人口严重大于居住人口，而房山、通州、大兴、丰台和朝阳则相反。居民的职住分离产生了巨大的通勤流，使得城市中心区交通聚集效应加剧，产生巨大的交通压力。

   此外，弱势群体在城市空间结构调整过程中的利益也没有得到很好的保障，保障性住房的位置分布过于偏远，提高了这部分人群的生活和工作成本。

    四、北京住房产品结构非均衡的原因分析

    客观的说，近年来，北京房地产市场结构也在不断趋于优化，对我市经济的平稳较快发展提供了有力的支持，在促进我市产业结构优化，城市空间合理布局，土地资源合理利用，城市功能定位实现等方面发挥了重要的作用。但是，由于我市房地产市场的特殊性和复杂性，发展时间短、速度快，住房产品结构的优化和完善，客观上需要一个过程。北京的住房产品结构还存在诸多失衡的现象，造成这些现象的原因是复杂的，具体表现如下：

    1、住房产品结构调控的合力不够。住房产品结构的调整需要通过土地、规划、建设、发改等多个部门的共同作用，是一项系统性工程，任何部门之间的不协调都会影响市场供应调控的有效性，调控的合力至关重要。但是，在我市的房地产市场宏观调控中，结构调控的合力仍显不够，各部门之间的信息交流和共享还不够，形成各部门信息孤岛的局面。部门之间情况彼此不清楚影响了调控效率。部门之间调控的执行的协作性不够，计划、规划、土地、建设等部门在城市土地配置和利用管理中承担着不同的职能，城市规划、住房建设规划与土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划、土地储备计划相协调与衔接有待加强。

    2、规划。规划政策对住房产品结构并没有形成有力的引导，规划调控的力度和前瞻性不够，住房建设规划与产业发展规划契合性不够。一是规划政策在结构调控体制中的先导作用有待加强。规划政策对于土地供应、储备和利用的指导地位不够，普通商品住房用地的年度供应规模、不同户型住房用地结构及空间安排与规划存在脱节现象，各部门在项目选址意见审批和可行性研究阶段的协作与沟通不够，规划调控普通商品住房供应的协调保障机制未建立。二是结构调控机制的运行缺乏相关的配套制度的支持。规划的落实是结构调控机制发挥作用的关键，由于规划调控机制属于难度大、复杂程度高的系统性工作，其顺利实施需要国土、发改、建设等部门的密切配合，以及经济、行政、法律等政策手段的有力支持。而目前我市的规划政策缺乏相应的制度支持，使得规划的严肃性和权威性不够，擅自调整和突破控制性规划的现象不断出现，影响了规划政策对于结构调整的控制和房地产发展的先导作用的发挥。

    3、土地供应。由于地方政府独家垄断，是土地一级市场上的唯一卖家，采取一刀切的招拍挂土地出让方式，实行价高者得，推高了地价。土地财政成为地方收入的重要来源，政府在积极的推高地价，从而间接的将住房的产品结构推向高端化。土地一级开发中存在“两多两少一不到位”，土地收购储备中心的供地能力还没有建立起来，储备规模偏小，政府掌握土地供应节奏和调控市场的能力有限。土地供应效率不高，“控新增逼存量”的方法并没有得到市场的积极响应。土地供应计划的完成力度不够，供应时序结构有待完善，单宗供应规模过大。土地出让后的监管机制有待完善，对开发商“囤地、抬价、待价而沽”缺乏有效的动态监测监管手段。据北京市统计局调查数据，到2007年5月底，全市2731家房地产开发企业的二级开发项目中，开发商手中尚未盘活的住宅用地面积4165.1公顷（包括未建、停建和未开发土地），占住宅占地的60%，按1.7的容积率计算可以形成7000万平方米住宅，可供开发3～4年。同时，20%的开发企业占有97%的二级开发项目土地。

    4、税收。一是由住房标准界定的税收优惠政策合理性不够。我市将建筑面积140平方米以下作为享受税收优惠的普通住房的面积标准，这与税收政策旨在引导合理的住房建设和消费的初衷不相适应。同时，“以房征税”的模式缺乏针对性，这种不区分自住和投资、改善购房，不区分本地和外埠购房，享受同样税收优惠的问题，不利于税收政策发挥抑制投资购房的作用。二是流转税的转嫁性使得营业税抑制投资需求的效果不明显。我市的房地产市场可以说是一个卖方市场，出售方在市场上处于主导地位，在房价谈判中拥有主动权，而购房者在价格谈判中处于接受者的劣势地位，因此增加的税收负担大部分甚至全部被转嫁到购房者头上，投资者的利润并不因此受到太大的影响，税收政策为遏制投资性需求而带来的成本由购房者来承担。三是保有环节的税收缺失不利于抑制投资需求。国外成熟的房地产税制中，税收分布结构涵盖保有环节和流转环节，重点在保有环节。当前，我国房地产税收主要集中在流转环节，保有环节的税收缺失，导致住房持有阶段的成本过低，降低了投资、投机性购房的成本。

    5、信贷。北京房地产贷款呈现“三高”特点，即商业银行房地产贷款目标较高，房地产开发贷款主要投向中高档住房项目，个人住房消费贷款也集中投向中高档住房消费。同时，对于企业建设中低档住宅，也缺乏专门的信贷产品的支持。同时，套房贷政策存在抑制错位的现象。从我市住房需求特征看，外埠高端需求占据35%左右的市场份额，一次性付款的比例达到了60%左右，二套房贷政策无法影响这部分需求。但对改善性购房需求影响较大，从我市的实际调节效果看，对中高价位、中大户型、中高总价商品住宅影响大，而这三类住房在改善性购房中比重较高，房贷新政一定程度上增加了本地居民合理的住房升级换代成本。与此同时，由于总价相对较低，对套型建筑面积70平方米以下的小户型公寓影响不大，但这类小户型公寓占全市住房供应总量比重达五分之一，且近半数为投资性购房。政策对挤压投资投机性购房需求作用仍不够明显，同时又“误伤”了改善性需求。

    6、区域发展政策。部分区县为当地的利益考虑，盲目加大高端住宅墅的建设。如顺义区，根据北京市总体规划和产业发展规划，顺义区是北京现代制造业基地，以产业工人为主，但是顺义区为了拉动当地的投资和消费，大量的建设别墅项目和高档公寓，并且有意的限制中低档住宅的建设。

    7、消费心理。我国传统的住房消费观念是“居者有其产”，北京市住房产权自有化率高达80％以上，相比之下，美国是68％，英国是56％，欧洲其他国家是30-50％。传统的住房消费观念导致北京市的住房刚性需求巨大。同时，对自住性需求缺乏合理的引导。在对投资性需求抑制效果不明显的情况下，又缺乏对自住性需求的合理引导。我国传统的住房消费观念是“居者有其产”，我市住房产权自有化率高达80％以上，相比之下，美国是68％，英国是56％，欧洲其他国家是30～50％。实现人人享有适当住房并不等于户户拥有产权。传统的住房消费观念导致我市的住房刚性需求巨大，部分人超过自身购买能力盲目跟风，加上我市的“明星城市”的地位，使得全国的购买能力向北京转移，形成了巨大的需求压力。

   五、完善北京住房产品结构的政策建议

   树立民生也是市场的观念，以全面建设小康社会和率先实现现代化为目标，贯彻落实以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，加强政府引导，加大宏观调控力度，在保障房地产市场的民生性的前提下，需要注综合运用税收、信贷、政府补贴、土地市场等政策调控住房产品结构。具体建议如下：

    1、土地政策。完善土地供应机制。改革一刀切的招拍挂土地出让方式，对于征收、拆迁安置住房所需的土地，应考虑实行协议出让，稳定土地价格，实行实物安置，稳定拆迁安置成本。改变政府对土地财政的依赖，北京已经具备了将土地出让金还利于民的条件了，应该将基础设施的建设速度应该缓下来，从而缓解对土地出让收入的依赖。

    牢牢把握住土地一级市场，真正发挥土地的民生作用。土地一级市场是房地产供应的源泉，在房地产市场的调控中起着非常重要的作用。对于一级市场的把握，并不是说减少土地供应量来控制开发商囤积土地，也不是说土地价格越高越好。有研究表明，土地价格每上升1%，楼盘价格会上升0.78%，高地价虽然可以在当期为政府实现较高的收入，但高地价推动高房价，泡沫破裂所带来的后果和损失更为严重。要研究地价与房价的关系，究竟地价在房价中占多大比重才能在比较复杂的利益关系中找到平衡点，需要结合实际研究确定。要规范土地一级市场，首要的就是要管住政府的各级官员，尽可能打击官商勾结、利用职权滥用土地这一稀缺资源谋取不正当利益的行为。其次，就是要管好土地的用途，尤其是用于经济适用房和廉租房等住宅的土地用途应该无条件确保，可以把保障性住宅的开发作为出让土地的条件。

    实现土地梯度供应和提高城市建设用地利用效率。实现土地梯度供应，即增加土地市场的中小地块供应。可以将政府储备拟出让的大宗地块，按照统一的控制性详细规划，分割为若干中小地块，分批次出让给不同的开发商，以有利于在同一区域内培育多个竞争主体，防止土地及住宅市场的垄断，保证中小房企生存空间，同时也可以减少分期开发项目比例。在“集约节约用地”的大背景下，需要精细化管理，集约化用地，提高土地利用强度，在依靠行政手段控制土地使用的基础上，加强利用经济手段提高土地使用效率，进一步加大土地取得、使用和保有成本，推进土地利用方式和经济发展方式转变。

    2、税收政策。房地产的问题是一个民生的问题，政府应该降低住房交易税来支持居民住房消费。因此，可制定鼓励自住型和改善型住房消费的税收减免政策，加强税收制度在住房产品结构调整方面的作用。

    实行差别化的税收政策，加强税收调整住房产品结构方面的作用。采用超额累进税率，并对不同类型、不同用途的房地产实行差别对待。可对个人实行较低税率，而对法人实行较高税率，如德国，后者比前者高出20%；可对普通住宅实行较低税率，而对高级别墅、高档住宅实行较高税率；对符合节能省地标准的房产实行较低税率，而对不利于土地、能源合理利用的房产实行较高税率；对个人一定面积以内的唯一住房实行较低税率甚至免税，而对第二套、第三套住房实行较高税率。

    适当增加保有环节的成本，差别征收不动产税。相对于流转环节税收负担，不动产保有环节税负过轻，使得个人住房消费盲目扩张，而且使得不少居民购买住房后空置现象十分严重，住房资源十分浪费。比如北京市主要购房对象是25-35岁的人，但是欧美国家这个年龄段很少自己购房的，基本上是租房住，使得京内居民住房持有率严重偏高；再就是每套住房面积的夸张性扩张，如在香港20世纪90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是北京市住房开发其面积动辄100平方米以上。不动产保有税的征收可以采取对某些特定人持有房地产设定优惠的办法。通过不动产税，不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是调整住房产品结构的重要手段。

    3、信贷政策。一是加强信贷利率水平对高端需求的抑制，可以实行差别化的利率水平，对不同类型、不同用途的房地产实行差别对待，可对普通住宅给予利率优惠，而对高级别墅、高档住宅实行较高贷款利率。二是对投资性需求和改善性需求采用不同的二套房信贷政策，避免“误伤”改善性需求。三是丰富金融产品，拓宽房地产企业的融资渠道，对于房地产开发融资可以依据住房的不同性质采取差异化的金融政策，通过这种差异化的金融政策引导房地产开发调整住房产品供应结构。

    4、政府补贴。改暗补为明补，变补“砖头”为补“人头”。对于户籍中等收入家庭进行明补，根据其家庭收入水平与中端住房市场价格之间的差距，提供相应的补贴，或者通过减免土地出让金的方式补贴给开发商，维持现有的市场价格不变，从而逐步减少低端住房的实物供应，加大中端住房供应，形成住房产品的健康结构。

    5、实施“配建”制度，优化保障性住房供应区位结构，促进住房公平的实现。把保障性住房建在哪，这不是一个简单的区位选择问题。土地出让金是地方政府的一个很重要的收入，政府不愿减少土地出让金能带来的收益，而将保障性住房建在地价较低的次中心地带。这其实是不合理的，因为远离中心繁华区域的房子好建，但是配套公共服务设施就很难完善，而且投资者对此类投资兴趣也不大，保障性住房的居民们将面临着远离城市中心区，交通不便等而带来的生活成本的提高。由此，保障性住房帮助低收入人群解决住宿问题的好意将会大打折扣，低收入人群在收入没有增加的前提下，更难摆脱贫困了。而且由于他们远离中心，久而久之，可能诱发一系列社会难题，贫富分明，互不相融，出现了对立，甚至激烈的社会矛盾。

    保障性住房在西方一些发达国家已经走过了上百年的道路，他们成功的经验是“贫富混居”，即所谓的“配建”制度。如在法国通过法律要求在城市富人区按照一定比例建造保障性住房，打破城郊居民在地理空间上的隔离，而且可以降低彼此的生活成本；在美国，74%的保障性住房也建在市中心，同时实行商品房和保障性住房的配建，以促进贫富人群在空间上的融合。更有甚者，可以采取与目前保障性住房区位选择相反的方式，将高档商品房建在城市次中心地带，而保障性住房建在市区。

    6、强化规划政策的实施，合理引导住房结构。根据北京市总体规划和产业发展规划，合理的调整住房产品结构，使住房产品的供应与北京的人口结构和家庭收入结构相适应，同时，考据到北京城市区域经济未来的发展方向，住房产品及其空间分布为未来的产业发展提供引导。

在建设新城的同时，需要注意基础设施建设与产业联动布局，强化公共交通导向的住房建设模式，加大新城主要交通走廊沿线的建设力度。在建设新城的时候，注意产业布局的转移，防止出现就业中心与居住中心的分离导致新城变成“卧城”以及产生巨大的交通压力。

    7、树立正确的住房消费观念，同时加强社会保障。减少住房所负载的非居住的功能，加强城市公共资源的合理分配；加强社会保障建设，减少住房消费的后顾之忧；大力发展住房租赁市场，规范市场秩序，为居民解决住房困哪提供更多的选择空间。