“期房预售制”还能走多远？

    当期房预售制被太多的纠纷缠绕、嘲弄的时候，人们开始相信，一个制度无法有效解决市场问题的时候，这个制度离改良或废止就只剩下一步之遥了。

    据有关方面提供的数据，最近几年，发生在房屋交易上的纠纷诉讼，80%集中在延期交付，房屋面积、质量缩水等问题上。这个严峻的现实，不得不让人们以严肃的目光审视现行的房屋预售制度。

    回望中国房地产市场发展的二十多年道路，把预售制说得一无是处，显然是不客观、不厚道的。毕竟，中国住房制度由分配向市场化转变之初，市场需求大于供给，房产开发企业普遍实力单薄，正是这种方式的出现，极大缓解了当初房地产开发商融通资金的困难。可见，期房销售制度在中国房地产起步之初，是起到了重要的“发动机”作用的。

    公正地说，住房预售制度本来的确是一种有利于房地产市场健康稳定的融资制度。从世界范围上讲，欧美和亚洲一些国家也都在实施着商品房预售制度。可是，从计划经济中走出来的中国房地产市场，在这种制度的选择性移植上，并没有充分考虑我们自己的实际。一句话，我们只引进了期房模式，而没学会人家强化期房管理的精髓。

    实践告诉我们，在中国现阶段房地产经济生态中，这一单边风险制度的先天缺陷，其结果必然是消费者权益受损害。通常情况下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人一般要提前10到15个月，白白为开发商融资埋单，而开发商却可以不付、少付成本，大吃“免费午餐”。说白了，在预售制下，购房人通常会有几万元钱被开发商合法“榨取”。

    可是，这样的付出并不都能换来好的结果，不规范的开发商，有钱了以后，实际上在最后提供的产品当中大大的打了折扣。换句话说，在销售期房的时候，买家看到的仅仅是样板房甚至是规划的效果图纸而已，房屋质量、配套设施、景观环境等等，一切都处在雾里看花状态，而如果是实打实的现房，买起来就要直观实在得多。

    从上几轮的讨论看，人们更多关注的是开发企业在现阶段的融资能力，担心取消预售制，会致使市场供不应求的矛盾加剧。可是，房地产市场优胜劣汰的竞争规律特别是开发企业在市场上的不德行为，以及广大购房人的切身利益保护，被淡化，甚至被忽视了。

    无疑，取消销售期房制度，会提高房地产开发企业的门槛，但这正是促进房地产市场健康发展的有效抓手。必须承认，我国房地产市场存在相当严重的鱼龙混杂局面，在他们当中大有 “以小博大、空手套白狼”的存在。有实力、无实力都可在预售政策的支持下驰骋市场，这本身已远远超出了市场游戏规则，对市场生态产生了破坏性。

    取消预售制，让开发商承担更大的市场风险，更有助于形成整个行业“优胜劣汰”的竞争格局。可以预见，市场一番“虾米”与“大鳄”的争斗中，留下的应是有实力、信誉好的大企业。这样格局的形成，再有防止垄断的政府政策作保证，市场环境会好得多。

　　我们更愿意相信，在中国，在当前，预售制度的使命已暂时终结，取消房屋预售制，建立一个合理合法、公平公正的房屋销售制度，不仅是对老百姓利益最大的保障，也是市场经济规律的必然要求，更是促进房地产市场规范健康发展的有力抓手。

          (此文系下周四《竞报》专栏稿，未经博主同意，请勿先转，谢谢！)