中国商业地产发展三种模式

一．  销售为王地产主导的大陆模式

二．  全程开发资产经营的香港模式

三．  专业分工资本运营的美国模式

中国商业地产三大特点

一、连锁化、标准化与同质化

  在这个阶段无论是政府、开发商还是消费者，都需要这种速度和模式，因为中国地大人多，而且发展速度极快，想要迅速满足这种生活配套的需求生活娱乐的需求， 一站式大卖场式购物，物美价廉的消费水平就是这个阶段的主流消费模式。无法超越。满足大众消费和主流消费是现阶段的主要任务和特点。量的重要性明显大于质的重要性。

二、分类化、多样化和差异化

       满足人们丰富多彩和日益提升的消费需求和文化潮流，随着日益提高的物质和文化水平包括节假日经济和夜生活比例的提高，休闲文化和分层消费比例会越来越高。在追求高速城市化和物质财富积累的同时不降低市民的生活质量。特别是文化、财富和年龄及区域等要素的分化和凸显，分类、多样和差异的形态和场所将不断的衍生和创新。

三、国际化、本土化与梯度化

Ø  一线城市购物中心分类化与分层化：北京华贸（中高端的购物中心）、银泰（奢侈品的购物中心），中粮西单大悦城（主题购物中心），蓝色港湾（休闲购物中心）。。。

Ø  二线城市的主流百货业态与新型购物中心并行。百货+中低端大卖场购物中心为主流形态 

Ø  三线城市：传统百货+专业卖场批发零售一体的批发市场仍为主流形态，购物中心和城市综合体开始导入。

海外商业地产发展脉络

美国

车轮经济：郊区化，TOD，交通工作生活娱乐一体化的新城和小镇。

引领创新： 室外室内化与室内室外化，电影院、真冰场和娱乐场进入购物中心。 儿童体验中心，奥特莱斯等。

日本

精细化： 微笑服务、室内立体灯光设计、色彩规划、女性停车场、卫生间

科技化： 日中比较，人口高度密集的，土地相对稀缺的，省地节能环保。

欧洲

人性化： 人均GDP与人均幸福指数（生活节奏与氛围，物质与精神的统一）

文化性： 最好最幸福国家排名：芬兰、瑞士与瑞典（文明、自然与科技结合）

中国商业不动产趋势

三个演变

Ø  连锁标准化与个性化并存发展

Ø  呈现了购物中心与轨道交通一体化开发的新趋势

Ø  城市综合体已成为重要的金融投资产品

四个转型

企业转型：资产配比出现新趋势，商业不动产投资占到品牌房企投资比例的20%-30%甚至50%；

物业转型：持有物业开始成为商业地产开发商和综合性开发商的主流和趋势选择；特殊形态和主题业态如社区商业、商业街和专业卖场等的散铺销售退为补充性的形态；

行业转型：住宅为主的开发向复合开发甚至商业地产为先导的专业开发转型；

城市转型：城镇化加速，消费力上涨，进入后房地产时代，商业地产成为引擎和标志。

四个提升

Ø  以住宅为主导的短期销售型向全程运营型转变；

Ø  以短期的银行信贷为主体的资金模式向REITS等资本化品种演变，为商业物业找到一个符合国际惯例的良性商业模式；

Ø  重前期定位招商，忽视后期运营管理特别是持续运营，缺乏长期化和周期化的经验和理念。

Ø  由快速连锁发展的同质化进入分层化个性化创新并举的阶段。

五重价值

Ø  销售价值，就是靠短期销售实现的现金流；

Ø  经营价值，租金和经营收入；

Ø  资产价值，不断人气的培育，租金的提升、靠品牌靠区域成熟创造物业升值；

Ø  资本价值，前期的投资通过后期的资本变现创造乘数法则和最大值；

Ø  区域和城市价值。商业地产发动机和名片效应带来的附加值。

中国商业地产两大瓶颈

金融与资本

业内通常说的基本是指前期的融资，商业地产需要大量的资金尤其是长线资本和专业资本，而中国商业地产现在前端投入的资金，是以信贷为主体的短期的流动资金，没有多元化和中长期的资金。特别是是后端变现的证券化的，REITS式的资本化产品就更加稀缺。所以造成中国商业地产野蛮生长根本性原因就是金融产品的系统性缺失。

人才与团队

随着近两年中国商业不动产的转型、升级和加速，困扰中国商业不动产的四大瓶颈问题资金、土地、商家和人才也出现加剧走势和排序变化，土地资源和商家资源依然稀缺和匮乏，资金是永远的不足，但人才的短缺现已上升为尤其对品牌连锁企业和二、三区域企业发展的最大瓶颈。

由于中国商业不动产业的发展存在时间短、速度快的特点，人才来源基本是经验型和非专业型为主，主要来自四方面：零售企业转行、房地产企业转型、自行摸索培养、国外和港台的相关专业人士等。

目前商业不动产企业专业人才获得方式主要是企业自身培养、猎头挖角、参加专业机构的培训等三种方式，但挖角是主要方式，特别是对大型连锁企业人才挖角已呈现恶性竞争和急剧短缺的态势。