——第六届中国写字楼年度风云榜讲演大纲

写字楼市场分析

中国商业地产的广义划分包商业与购物中心，酒店，公寓和写字楼甚至文化和旅游地产；写字楼作为相对独立的板块也叫商务地产。美国此次金融危机的连锁和延续反映对中国的商业地产影响最大的板块无疑是写字楼。因为写字楼的商务特点，与经济的金融、投资、进出口和产业服务业关联性最大。不象商业与购物中心主要与人们的基本生活消费相关，无论何种危机人们的日常生活还是要维续的，实际情况也证明此次金融危机对中国的零售业尤其是中低端的消费如超市、餐饮乃至电影等影响甚微。所以我们看到中国的零售业在今年三季度CPI转正，整个零售业总额达到了12万亿。而且在餐饮、超市、电影院等等这些相关的日常消费中都出现了非常正常的，甚至跟危机相反的一个缓慢上升的态势。而写字楼经济实际上它与投资相关，与进出口贸易相关，所以反而出现了一个下跌的过程。

写字楼：2009年上半年甲级写字楼空置率再创近年新高，达到30%，写字楼租金自去年十月金融危机开始至今已下调18%。第三季度北京甲级写字楼有效租金环比下跌2.5%。尽管租金连续四个季度下行，但环比跌幅已大幅放缓，显示市场在明显恢复的需求支撑下已运行至接近底部的水平

尽管如此，由于此次金融危机的源头发生在美国，而且是金融衍生品引发与传导的。对发展中的中国来说，一是虽然中国已加入WTO，开放的步伐和幅度越来越大，但诸如金融、资本市场、文化传媒、能源等很多领域尚未开放和完全开放；二是中国的金融衍生品还远远不够，主要是实体经济为主；三是即使在这样的大背景下，中国的房地产和证劵市场、零售市场包括旅游经济依然出现了快速反弹和复苏。

相信随着美国本土经济和世界其它发达国家经济的好转，特别是中国在此轮金融危机的良好表现，GDP三季度仍然保持8.9%，作为日益强大的世界第一出口国、房地产开发量和交易量第一大国，汽车的产销量达到1300万量，已经超过德国，变成第一大产销大国， 奢侈品消费直逼日本成为世界第二大国，中国经济增速和市场空间的巨大吸引力，2010年经基本消化掉此次美国金融危机的消极影响。

尤其象北京这样的全国政治文化中心和国际化大都市，源源不断来自全国和全世界的高端人群，想来中国赚钱的人群这个恒定的因素和基数是充分的保证。（在华投资的外资企业，尤其是受金融危机影响较小的行业，如新能源、医疗、制药、服务等行业对北京写字楼的需求也将逐渐恢复，而汽车、电子等制造类行业也将随着中国消费升级而长期受益。这些有利因素将逐渐对北京写字楼市场产生积极影响，

写字楼市场的重要性

写字楼商务圈通常是一个地区经济实力、文化背景和现代化程度的象征，也通常会成为这个地区的区域中心和标志性建筑。写字楼作为一种生产资料，它的开发建设、租售状况和商圈的形成是一个地区经济发展的晴雨表，与区域产业经济的存在和发展密不可分。
    区域经济的发展对该地区写字楼商圈的形成具有支撑和促进作用。在北京，三大主要的写字楼商圈都呈现出这一特点。ＣＢＤ商圈的形成得益于东部地区由来已久的国际化背景，众多的跨国贸易公司、办事机构和服务性公司的聚集，促进了地方经济的发展，也成就了北京具有国际化的商务中心区；金融街的支柱行业则是金融、保险和电信，各大金融、保险机构的总部均云集于此；而中关村则是高新技术和ＩＴ企业的天下，每年新成立３０００多家、存量达到１万多家的高新技术企业和这一行业链上衍生出的中介服务等机构，支撑了中关村商务楼宇市场。科技信息产业的迅猛发展对中关村地区商务、展示、交流、研发的需求，推动了中关村商务核心区的形成。因为区域经济的主体，通常就是写字楼市场租赁和购买的主体，正因为有它们的存在，才使得写字楼的开发建设有了坚实的经济基础。正因为有它们的发展和不断衍生出的各种需求，才形成了写字楼商务圈和商业圈。区域经济主体的需求是写字楼开发定位的一个重要依据。由于不同地区的经济支撑点不同、经济发展所处阶段不同，决定了企业经营管理模式、企业行为和企业文化等存在差异，因此发展商就应当充分考虑区域经济主体的市场需求特征（引用）。

写字楼市场的四个模式

CBD模式-：高密度、高楼林立

总部经济：集中、分类、独栋（总部基地）

郊区化生态低密度：非常空间

特色化文化创意产业：北京798，上海8号桥

写字楼市场的四个趋势

一．此前的乐观估计导致的供应量过大，特别是一些二三线城市的商务人群和商务机构虽然呈现增长状态，但由于地方政府的GDP情结和招商引资冲动，超前和供大于求的现象值得担忧。

二写字楼过分追求高端化和国际化，忽略了本土企业和中小企业及服务型配套企业的需求和持续增长的态势，因关注和发展中端市场。

三．在重视硬件的同时，因加大在绿色环保，人性化细节、自然空间和文化配套等软性要素的创新和投入。改善现代办公一族的压力和单调，调节大公司病、上班恐惧和空调综合症等，融工作于休憩、娱乐和交流于一体。建设生态办公和和谐办公环境。使白领一族心里更加平衡，从而更好地提高工作效率。

四．避免同质化办公，根据行业、区域、人群和文化等特点多开发一些特色写字楼和分层消费群办公环境订制服务。如北京硅谷亮城的低密度（IT人群）。

自我办公体验：1989年在大连四星级酒店。

1990年在国贸一期。

最难忘2006年在清华大学校园内办公 。