高端商业的同质化与特质化

-----<中国商贸>访谈

记者:2007年是高端商业地产集中亮相的一年，新增商业面积共计75万平方米，是去年同期的两倍。在经历了三年前的第一轮高峰后，北京商业地产在2007到2008年奥运前夕迎来了第二轮集中放量。在您看来，如此密集的集中放量，这些高端商业的招商与经营是否会存在隐忧？据统计，2007年北京约有十二家高端零售商业物业开业，当前消费者的承受能力也是目前对高端商业的主要争议之一，您是如何看待这一问题？高端零售商业物业在经营中为避免同质化竞争，需要注意什么？

朱凌波:其实从北京这样一个越来越多元化\全国化特别是国际化的城市来分析和预测,这个量未见得就一定是过剩.但是这有几个相关条件和要素的限定\支持和嬗变:

一是预期和增长的角度看,未来的高端物业,政府和相关管理部门是否应该有个中长期的商业规划,无论从布局\体量\结构和质量上,在未来的增量和总量上要有一个评估和控制,同时既要坚持现在时的先进更要保持未来的不落后;同时从投资商和商家的立场,更要有清醒和战略上的判断和把握,既要避免数量上的竞争更要避免同质化的竞争;

二是除了地段和商圈的交通\客户群\购买力和消费习惯乃至培育期等综合要素外,更要考虑建筑和商业设计\商家和品牌的千店一面的同质化问题;

三是随着北京多元化和高端化的并行演进和不断提高,同样的高端客户群不但总量会日益增长更会由于文化\背景\年龄和性别等的不断细化而出现分层消费现象.未来的高端商业竞争,也许不是地段\商品(牌)等硬性的竞争,而可能是环境\氛围\服务和细节乃至营销的个性传达的软性竞争.不同的特质化\时尚化人群更愿意选择适合和喜欢的精神空间去消费\体验和寄托,因为消费不仅是物质的宣泄\炫耀和满足,也是一种情感的表达\感染和交流.比如日本既有针对女性不同年龄\阶层的室内装饰\比较灯光\色彩表现和商品组合,也有女性特色的温馨停车区\避免女性尴尬的播放流水声音乐的洗手间等人性化的深度关注…… 未来的消费模式不仅是我要买什么?更是我为什么要到那里去买?不仅是买商品更是买感觉,因为高端客群最敏感的绝不是大众客群的价格和商品……

四是高端客群不是一个简单的量化的消费能力问题,更是一个深度挖掘和曲意迎合的意念和功夫,如何让沉睡的\闲置的特别是冲动的购买欲焕发和激扬是高端商业运营成功的法宝和境界.所以从这个意义上讲,商业规模\消费能力\招商瓶颈都不是最重要的问题,最重要的应该是经营理念\推广方法\场所再造和细节衍生等文化属性.

记者:对于奥运对高端商业地产的影响能否如商家预期，请谈谈您的看法？

朱凌波:奥运带来不仅仅是现场的和阶段性的消费人群和消费能力,更是长期的和国际化的消费理念和消费方式的影响\传递和带动.前瞻性地把握后一点,才是高端商业未来制胜的关键!因为追求前沿时尚和世界潮流是中国相当长时间内不可遏止的趋势和方向……