――访清华大学《国际商业地产运营商》首席专家朱凌波

                            <中国商贸>记者    杨金龙/文

 

“商业地产”这个从本世纪刚刚组合起来的新概念，自面世以来就受到众多追捧，二者结合的巨大利润吸引着无数开发商与运营商为之狂下血本。然而度过热恋期的商业与地产却未能默契相随，磕磕绊绊中迟迟不肯步入婚姻殿堂，于是人们在反思自身单方面“拉郎配”的行为时，也开始着力于对二者感情的培养。      

 

在经验中一起成熟　                  

“一个商业地产的主体到底是什么，我认为商业地产的主体还是地产，就像旅游地产、文化地产一样、商业地产是房地产开发商给零售商提供的一种建筑，如果舍本逐末地认为必须要做商业才能作商业地产，那是错误的。”商业地产金融专家、清华大学《国际商业地产运营商》培训班首席专家朱凌波这样告诉《中国商贸》记者。

  他认为，从一开始的社区底商开始，很少有房地产商将楼盘定位于商业，但在后来社区形成的过程中发现了人们对商业设施的消费需求，而且商铺的利润远大于住宅本身；同时在“一铺养三代”理念的影响下，许多人作为一种投资手段来购买底层商铺后进行出租。在这三种因素推动下，许多建筑商开始涉足商业地产，但这个阶段的开发商并没有介入到商业，仅是简单地将商铺卖给投资客，而不是卖给商业运营商。

随着市场的慢慢成熟，这种单纯的“卖铺”模式出现了很多失败案例，比如开发商为了获取更大利润，没有考虑区域的商业需求、消费需求，建设过多底商；同时通过炒作、引进主力店等形式将小商铺高价售出后，投资者的出租价位也被相应抬高，从而导致经营着利润的微薄；另外很多建筑在设计的时候就不适合商业需求。

当商家不能很好地运营时，负面影响都能波及到链条上的各个环节。而开发商如果还想做第二个项目，或者持续经营，就必须把卖出去的东西经营好，这样才会对下一个品牌带来连带效应。

诸多的因素推动着开发商不断成熟，而跟小型零售商不同，大卖场、超市、百货店只租不买的经营方式也促使开发商要了解商业规律，了解商业经营的需求。“在这一过程中，开发商大都是被动的，而目前开发商对商业知识的渴求也是为了更好地建造符合商家要求的商业建筑，是一个建筑产品的提供商，并不是自己去开多少店，自己做经营。”朱凌波坦言。

一向提倡“什么人干什么事”的朱凌波认为，在商业地产的发展过程中，很多零售商不愿意、也没有更多的资源自己进行商业地产开发。除投入资金很大，没有专业团队等因素外，对优质地产资源的掌握也远不如开发商雄厚，加之商业利润率低、资金回收期长等原因，选择与地产开发商合作也是零售商的趋势。

 

“其实商业地产很大程度上是一个金融产品，与住宅相比，商业地产的门槛比较高，其自有资金总量和中长期的资金总量要求都远高于前者，钱不到位是挺不住的。”朱凌波一语中的。

他解释，资金问题一直是房地产开发的制约因素，大多数开发商都会选择先期做住宅来调整自己的资金链，因为住宅在短期内可以完全销售、变现最快、需求也最好，适合开发商作为调整自己资金链的杠杆；当一期住宅取得很好的销售效果时可以在第二期进行商业开发，良好的商业环境对未来的商业和住宅都会有很大支持；同时对稳定的物业，投资者比较放心，而银行的贷款支持也会相对容易。

“商业地产天然的就是要四两拨千斤，在现有的政策、资金、市场环境下只能靠这种方式来做。”朱先生感叹：“商业地产需要中长期资金来源，比如银行信贷的中长期贷款，非银行信贷的信托、基金和债券等长期融资工具；目前我国在商业地产的长期资金体系建设上并不成熟，外部资金支持不够，虽然也有诸如农行推出了10年的长期贷款，但那是针对已经开始运营良好的商业物业的，而并非在开发过程中资金。”

同时，在地产商的发展过程中，有些品牌已经走到一个品牌的需求期，诸如计划上市的地产商需要拥有一定的固定资产，并且要求资产有持续的赢利能力。如果长线的持有商业物业，随着地价、物业的上涨，项目都可持续赢利能力也越来越强，这种资产运营方式无疑是地产商的最优选择，而且一个开发商不可能永远转战南北。另外，也有地产商在统一规划、统一管理后，将经营好的地产项目进行抵押贷款或打包出售，以实现资金流转，使自身得到可持续的快速发展。

 

    “商业地产更多的是个综合产品，由于商业文化理念不同，能够把握这种本土需求的大都是土生土长的地产企业，所以，目前我国商业地产比较成功的大都是本土开发商，所谓‘区域为王’，做好商业地产的并不是外来的。”对于目前我国商业地产现状，朱凌波这样评价。

相比于住宅来说，商业地产的价格在各个城市差别并不大，每个城市的中心物业都有很高的利润，这对开发商的吸引力是巨大的，但由于地产本身的区域性，能够拥有土地资源的开发商往往都是本土的。

同时，由于商业是竞争非常激烈的行业，经营中涉及了方方面面的因素，入乡随俗的本土化定位关系到商业项目的成败。延伸到商业地产，不同规模、不同地区的项目也有适合自己的方式，而在对消费能力、消费习惯、文化认知、价值理念中，本土开发商也更占优势。

“与外资进入这个行业相同，一些在本土区域发展很好的开发商也会谋求开拓、扩张自己的版面，所以很长时间内我国的商业地产市场会存在龙蛇争霸的局面。”朱先生表示，而龙蛇之争胜负谁属则要看谁能更符合消费者需求，更符合市场方向以及商业规律。

 

     “目前我国的商业地产正在一个成长的转型期，在不同的阶段，不同的时期，地产商都有自己的运营方式，但最终走向成熟的时候必然是遵循了商业规律。”朱凌波认为商业地产成功的重要一点就是对商业规律的遵循。

对于一个地区来说，支持商业发展基础有该地区的商业资源是，及地区的经营消费能力，不管是大卖场、百货类的主力店还是每个品牌，对任何一个城市的商业水平都有自己的认知标准，对整体区域或每个城市的布局都有自己的入住和选址标准。“所以每个城市发展商业并不是主观进行的，如果商业运行商本身就没有这一规划，盲目的上马地产项目，只会造成招商的尴尬。”朱先生强调。

同时，商业地产的成功要求开发者对当地的商业消费能力、生活习惯、文化积淀有个了解，包括政府的硬件信息，GDP水平，教育文化水平，城市规划，包括轨道交通，网点规划，消费能力的支持等。在这个基础上规划出自己适合开一个多大规模的、什么样的商业项目，这需要开发商很强的前瞻性以及对资源的整合能力。

另外，朱凌波还强调在商业地产开发中，还应考虑到加减两个方面的因素。在进入一个商业区后随着城市化进程的加快，人们的消费水平、消费能力是不断提升的，这需要对项目的未来赢利做加法；但同一个区域，同一业态间未来竞争对手增加是不可避免的，这需要在前期预测中做好减法。只有这样才能整合好开发商的内外部资源，开发出既符合商业规律又符合市场竞争的商业地产项目。

最后，朱凌波强调：商业地产应按照城市的功能、商业的规律\金融的标准，市场的需求来打造一个地产为主体的最大化的产品。