上海经过多年的发展，面临资源环境承载能力的制约，国家出台和酝酿出台多项政策以保证上海的国际竞争力，上海本地上市公司也成为主题投资机会最多的板块之一。

  我们认为上海地产公司存在六大主题投资机会：世博会、两个中心建设、南汇并入浦东新区、国企整合、崇明岛开发、迪斯尼。综合各类主题性投资机会对上市公司经营产生的实质影响，我们对上海地产公司的推荐排序是陆家嘴、张江高科、上实发展、中华企业、浦东金桥、外高桥。

  由于上海地产公司普遍估值水平偏高，所以操作上不建议长期持有，建议波段操作。

  主题一：世博会

  世博会对上海房地产的促进作用有两条传导机制，一是世博配套设施的建设能提升周边房产项目的外部性，二是交通条件的改善延长房地产的需求半径。

  目前并没有项目在完全意义上位于世博园附近的上市公司，但交通的改善明显降低了在张江高科、浦东金桥、外高桥、陆家嘴等区域间往返的时间成本，上述公司都间接受益。

  主题二：双中心建设

  上海国际金融中心建设最受益的公司是陆家嘴，因为公司本身的定位即是陆家嘴金融贸易区的主导开发商。

  国家推进国际航运中心建设为外高桥物流业的发展提供了新的机遇。因为航运的发展必然离不开物流业的配套支持。虽然目前外高桥的物流业集中于保税区内，但多年来已经和海关形成了密切的业务联系，可以通过提供代理报关等附加值服务来吸引客户，将保税区的物流盈利模式复制到洋山港，实现外延式增长。

  主题三：南汇并入浦东新区

  浦东新区目前正面临发展的土地资源瓶颈，而南汇区有大量待开发用地。

  从在南汇地区土地资源的分布和潜在拓展能力上，中华企业和浦东金桥将较为受益。

  中华企业目前在南汇地区有69万平米储备，占总储备的37%，是上海地区南汇项目占比最高的公司。浦东金桥计划依托大股东的支持，开发南汇临港新城项目，目前正处于前期策划期。

  主题四：国企整合

  中华企业大股东是上海地产集团，下属地产公司有中华企业、金丰投资和中星地产三家，其中金丰投资也在A股上市，中星地产为非上市公司。中华企业的地产业务规模和窗口影响力都明显强于上述两家公司，所以按照上海国企整合的思路，上述两家公司地产业务并入中华企业的可能性较大，金丰投资和中星地产的储备规模分别约为60万和150万，如果整合进程加速，公司有望实现快速外延式扩张。

  上实发展。上实集团下属的房地产公司包括上实发展和上海城开，其中上海城开没有直接上市，而是被集团下属的香港上市公司上海实业（0363.HK）控股。上海实业同时还控股了上海医药，其经营模式越来越接近侧重股权管理的投资控股型公司。如果将上海城开业务整合给上实发展，而上海实业通过控股上实发展则不失为解决同业竞争和保证上海实业控股型公司经营模式的两全办法。上海城开土地储备面积约200万平米，如果按上述方案整合，上实发展的业务规模可扩大近三分之一。

  主题五：崇明岛开发

  崇明岛是我国第三大岛，现有面积1267平方公里，户籍人口63.5万人，仍以农业为主导产业。

  即将竣工的长江隧桥工程有望解决崇明岛与外界的交通瓶颈。届时浦东新区五好沟至崇明陈家镇的行车时间将缩短至20分钟之内。

  中华企业和上实发展在崇明岛分别有3000亩和32平方公里土地，用地性质目前都为农业用地，但在崇明岛外部交通环境改善后，上述用地都有希望变更性质进行商业开发。

  主题六：迪斯尼

  迪斯尼落户上海会带来两方面投资机会，一是参与建设的主体受益，但目前比较难以确定建设主体；另一方面是落户后对周边项目价值的提升，按外界普遍的猜测，迪斯尼最有可能落户川沙。假设选址定在川沙，我们认为最受益的公司是张江高科。地理位置上，从浦东现有居住区或浦西前往迪斯尼，张江园区都是必经之路。功能定位上张江中区也与迪斯尼相呼应。张江中区将以商业规划为主，虽然迪斯尼周边也会建设配套商业，但价格一般都会比较昂贵，张江区域的住宿和餐饮在价格上会有比较优势，会吸引一部分客流。

 国金证券研究所曹旭特