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德国房价稳定是多重合力的结果-答傅蔚冈先生

(2016-04-23 22:30:34)
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杂谈

德国房价稳定是多重合力的结果

-答傅蔚冈先生

 

读完傅蔚冈先生对我《德国房价为何能保持长期稳定》(以下简称为《德国房价》)一文的批驳,脑子里突然想起当年克林顿竞选的名言:“蠢货,关键问题是经济!”,此时,我仿佛听到了傅先生声嘶力竭的喊叫:“蠢货,德国房价稳定的关键因素是供给过剩与需求不旺”。

 

如果是观点之争,我还是愿意认真回答的,但看到“无稽之谈”、“荒谬”、“事实和逻辑都错误”这样斯文扫地的字眼我就呵呵了。本懒得回应,但架不住网友的一再撺弄,只好说上几句,毕竟读者的问话也让我有些坐不住:“不回答,说明您心虚了?”

 

逻辑问题可以商榷,事实错误在哪儿必须指出来,究竟是数据错误还是德国政府根本没有采取过我所说的措施?不过我还是要在逻辑问题上和傅先生较真两句,既然您说德国房价不涨,“最为主要的原因是目前德国的住房市场供给充分,需求不旺,需求不旺的原因是人口减少”,那么,2004年德国人口为82516260人,到了2012年人口降为80425823人,房价为何反而从2011年、2012年开始上涨了呢?2013年与2007年相比,房价几乎翻倍,20142015年,房价依然呈上涨趋势,这又如何解释呢?您知道2014年德国人口是多少吗?下降到了80026673人。您的说法是欧洲央行降准0.25%,这不是与自己的论点相矛盾吗?如果按照您的逻辑,似乎应该这么解释才能自圆其说:降准不是问题,问题是德国住房供给减少,甚至把空置住房都炸掉了。呵呵

 

至于我说德国房价“长期稳定”,并不是否认房价上涨,而是意有所指。经常阅读我文章的人大都知道,我的每篇文章都指向某一特定国家。“长期稳定”是冲着房价510倍不正常疯涨而来的,并非否定德国房价上涨的事实。

 

德国房价长期稳定,是多重合力的结果。没错,影响价格的基本因素是供给与需求之间的关系问题,这是一个但凡稍具经济学知识的人都知道的常识,我在《德国房价》一文中并没有否认。既然是人人都具备的常识,我再赘述就没有意义了,所以从别的角度来谈房价为何不涨的问题。

 

现在来分析您所称的“无稽之谈”。您认为高额税收“显然不能抑制房价”。我的观点是,高额税收能够抑制一定的需求,特别是炒房行为。以我一个德国朋友为例,他原计划购买第二套房子,但由于第二套税费太高,所以还是决定再等等看,持这种心理的人在德国应该不在少数。从逻辑方法论上讲,只要存在一个否定就能推翻您的绝对化论点。打个比方,如果有人说“全国人民喜迎油价上涨”,只要有一个人说:“油价上涨我不开心”,那么,该说法就是伪命题,对不对?如果您说“高额税收不完全能抑制房价”甚至或“高额税收能抑制房价,稍有牵强”,这我就同意了,毕竟,抑制房价不是单个措施就能凑效的。

 

高额税收在德国能在一定程度上抑制房价过快上涨,为何在中国,特别是大城市就很难呢?这有两个因素:一是刚需。中国城市化还有一条很长的路要走,特别是无房户还很多、租金可以和高于中国十倍收入的德国媲美的情况下,中国房价不涨才怪呢。二是恐慌心理。中国人民币是不是贬值了?呵呵,根据官方的说法是没有,但老百姓心里有另外一本账,我知,可能您不知,因为我每天都要去菜市场买菜。由于德国马克及后来的欧元相对稳定,所以德国老百姓没有必要恐慌性购房,达到货币保值增值的目的。另外一个不算因素的因素是,德国投资渠道相对可靠,除了购房还有很多较为理性、靠谱的投资方式。再说,德国政府出台的措施也只是为了打击炒房行为,并不是针对正常的自住性购房。《德国房价》一文中也说得很明白:“为了限制房地产频繁交易,德国政府出台了一系列政策,例如:若转卖价等于或低于原购价格,则房主不需要缴纳所得税;以私人名义购置并用于自住的房产,并使用10年以上,则转卖时不需要缴纳增值税;若10年内转卖房产,则须根据转卖盈利所得缴纳税款,税额根据买主的收入而定”。如果炒房行为减少了,房价会不会有所降低?温州、山西炒房团真的一点儿都没有推高房价?傅先生,德国存在刚需吗?欧元大幅贬值了吗?不能只根据书本理论来解释实际问题,更不要只根据某一理论来进行绝对化论述,而要关注现实中存在的差异。书斋学者需要接地气。

 

对于您的结论“《德国房价》将德国过去40年的房价‘沉睡’状态称之为德国政府增加成本的努力并不正确,如果以讹传讹引入中国,会导致不少地区的房价更不理性”。我对此的回应是:一、不知道哪个政府会如此有意增加成本而导致房价不理性上涨,想必傅先生应该清楚。二、您把中国政府想得如此从善如流,我都替您不好意思了,至少我没有觉得哪个政府听过我的意见。我写文章是冲稿费过去的,从没有想到要“心怀天下,身在野而心在朝”。

 

先生批驳我的第二个观点:“土地控制”。在此申明一下,我从没有说德国政府控制土地供给。我的原话是:“第二个玻璃罩是不批大块土地给开发商。事实上政府手里也没有很多大块的储备用地,多数土地掌握在私人手里。房地产开放商如果想成片开发,需要和不同的个人打交道、不停地协商,一来时间成本太高,二来经济上也不划算”。如果控制土地供给,当然会造成房价飞涨,而不是保持房价稳定。请注意,我是说的是政府不批“大块土地”,难道就不能批“小块土地”吗?再说,私人土地可以自由买卖,何来土地控制?德国房地产公司既然不能大片盖房,难道就不能一个个地盖?您以为德国房地产公司都和万科、碧桂园和万达一样呢?

 

至于“鼓励租房”问题,道理就更清楚了。当更多的人去租房而不是买房的时候,房价会不会疯狂上涨?当然,由此导致租金上涨确也是事实,但我谈的是房价而不是租金。您说:“一旦签订合同就无法涨价和违约,那么房东会对客户更加挑剔,从而增加房客的搜寻时间”。傅先生,我们谈的是一回事吗?

 

最后和傅先生分享一下我的炒股心得。从德国回来后我在中国股市上屡战屡败,朋友问我:“你这个学经济的人怎么炒股不行?”我回答:“正因为我严格按照经济学理论来炒股才导致亏本的。现在我才明白,中国股市是政策、内幕消息、庄家博弈、黑手操纵的结果,股市大起大落是各种合力相互作用造成的”。不知您是否同意我对股市的这一看法?

 

 

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