文/李　烨
   所有人都知道，麦当劳公司的当家产品是汉堡和薯条，但很少有人知道，它绝大部分的收入来自于房地产租赁；很多人都知道，“麦当劳之父”的名字叫雷·克罗克，但很少有人知道，如果没有财务经理哈利·索纳伯恩，就没有今天的麦当劳。　　

1954年，52岁的推销员雷·克罗克到美国加利福尼亚州的圣纳迪市推销商品，他没有想到，此行不仅改变了自己的命运，也改变了全球很多人的饮食态度和生活方式。　　　　

结缘　　　　

克罗克在圣纳迪市见到了专售汉堡的麦当劳餐厅。以及餐厅的经营者——麦当劳兄弟。他提出了麦当劳兄弟无法拒绝的条件：克罗克帮助麦当劳兄弟扩展他们的经营规模，所有支出由克罗克承担，麦当劳兄弟不需要提供任何资金：克罗克以每个店950美元的价格出售餐厅的特许经营权，从中得到不超过2％的营业收入，而麦当劳兄弟则可以拿到30％。　　

从此。克罗克凭借着执著的事业心，对麦当劳进行全方位的控制和管理，并以近乎宗教狂热般的热情，将麦当劳运作成为全世界最有名的品牌之一。迄今为止，麦当劳餐厅的特许经营店遍布全球，超过2500家，年销售额达到300亿美元，而资产总值则达到400亿美元。　　　　

借道　　　　

1960年，克罗克开始运作麦当劳6年后，麦当劳餐厅的特许经营店共有200家，总销售额已达到7500万美元，这是大家刚开始都没有料到的。　　

可是，克罗克干得越成功，越是为这家大型企业的发展埋下隐患。　　

根据与麦当劳兄弟的协定，克罗克在1960年只挣到了15.9万美元。此外，克罗克与麦当劳兄弟在1955年签订的特许经营协定成为一个法律梦靥。克罗克只有不断地违反该协定，才能补救它，并使对未来经营的融资和自己在公司的地位不受到威胁。克罗克要试图统一麦当劳的经营规范，就只能对加州圣伯纳蒂诺店的规范进行修改，而根据协定规定，这是绝对不允许的。1955年，克罗克自己想在伊利诺伊州的德斯普林斯建立一家麦当劳的原型示范店，这也是不允许的——协议规定，他自己不能成立一家获得麦当劳特许经营权的餐厅。　　迫于无奈，克罗克根据财务经理哈利‘索纳伯恩的建议，将麦当劳推进了房地产市场，通过“先租后买”的方式，首先租赁，然后购买特许经营店的房地产。克罗克选择的特许经营者一般本身没有能力购买经营的房地产。这种方式符合克罗克的管理和经营目标，使特许经营店在特许经营协议中尝到甜头，但又能在租赁协议中对他们提出严格的经营管理规范。由于克罗克把资产维持费用的40％算在了租金里，当销售额达到一定水平时，销售收入的一部分又能包含在租金里，因此，通过这种手段，克罗克获得了大笔利润。　　克罗克同时要求，每家特许经营店交纳一笔保证金，公司用该款项作为购买固定资产的资金。后来索纳伯恩干脆对股票分析家说：“麦当劳是一家房地产公司，而不是一家快餐公司。”　　

20世纪70年代，美国发生通货膨胀，很多企业被拉入资金泥潭，但麦当劳却从中获益——最初房地产的成本很低。麦当劳提早购置并不吃亏，同时，租金也在随着通货膨胀不断地上涨。　　

汉堡的价格由1976年的1毛5分一个，涨到后来的4毛5分一个，甚至更多。同一时间，房租收入也随之而上升。这一切都使得麦当劳成为目前全美国最大的、价值最高的零售房地产公司。仅从账面上看，麦当劳的这些房地产便值41.6亿美元之巨!　　到今天，在麦当劳公司的收入中，只有四分之一来自直营店，另外四分之三全部来自加盟店。而在这四分之三里，有90％来自房租!索纳伯恩最大的成就，就是发现用连锁与房地产之间的关系赚钱!　　　　

交恶　　　　

克罗克与麦当劳兄弟的关系，自始至终就不融洽。克罗克逐渐认识到，兄弟俩的经营方式不符合他最初设定的发展目标，还听说他们在克罗克的家乡向其他人出售特许经营权。于是，克罗克决定倾其所有买断麦当劳兄弟的企业。从与他们俩签订的特许经营协定的羁绊中解脱出来。　　

麦当劳兄弟坚持要价270万美元现款，而且还不能讨价还价。对一个收入不到20万美元的公司，这可是一笔大数目。在1960年，麦当劳公司内部一致的声音是：麦当劳兄弟不离开，麦当劳公司就无法再发展。克罗克所能做的，只有接受麦氏兄弟的条件——270万美元现金的转让款。克罗克意识到，既然经营规模还在扩大，这样干能够在将来产生一大笔特许经营费用，还是比较划算的。　　　　

融资　　　　

为了270万美元，克罗克和索纳伯恩只好又去找他们的一位贷款者——保罗拉菲尔寿险公司。公司投资负责人格斯诺在得知消息后，通知麦当劳：“我们公司不想把资本过分地集中在一个公司，那样风险太大。不过既然我们已经是麦当劳20％的股东，我愿意再为你们介绍一些其他的投资者。”于是，索纳伯恩认识了投资代理人约翰布里斯特，此人负责包括普林斯顿私立大学的信托基金。布里斯特当时还没听说过麦当劳餐厅，但他对试图在固定资产中盈利的商业计划很感兴趣。　　

索纳伯恩总算设法阻止了布里斯特以占有麦当劳的部分产权来作为交易的一部分，但由于麦当劳的投资风险太大，找不到一笔直接贷款，索纳伯恩和布里斯特还是根据麦当劳的营业利润制订了还贷计划和支付红利的办法。克罗克贷款270万美元，除了付每年6％的利息之外，每个月还得付出相当于麦当劳食品营业额的0.5％的数额来还本金。　　

没几个星期，麦当劳两兄弟心满意足地拿到了他们想要的支票。麦当劳公司在付出惨重代价之后，也获得了自由。1984年，克罗克去世时，已经是全美国最富有的人。而索纳伯恩作为一名金融管理天才，从授权特许经营中找到了利用不动产的盈利之道，为麦当劳的发展奠定了稳固坚实的经济基础，使其成为美国商业运作的典范。（摘自《新理财》2009年第8期）

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