一问：开征物业税， 如果不能大幅降低房价，还有多少“必要”？
    早在2003年十六届三中全会发表的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，“物业税”的提法第一次出现在官方的权威文件上。
　　当时提出物业税有一个基本的背景，这就是通过开征物业税，把以往房成本中需一次性缴纳的房地产税费、特别是数额巨大的土地出让金，以物业税的名义改为按年收取。在当时，土地出让金一般占到了房价的三分之一至二分之一。开征物业税后，住房土地使用权期限为70年，在房价总成本中占到很大比例的土地出让金，也就可以分为70次分别缴纳。通过大大降低房价成本中的税费水平，从而大幅降低房价的水平，降低买房者的“门槛”。
　　但4年后的今天，人们再一次提起物业税的时候，它的含义已在今年初由中国税务学会学术研究委员会“完善税制改革研究”课题组的一份报告中就明确提出，“物业税就是房产税”。并认为，“作为房产税，不能将目前房地产开发建设环节收取的多项税费纳入其中”。这份报告还特别指出，土地出让金“不宜一并纳入房产税”。
　　有人说，这份报告，实际上代表了现在税务部门在物业税上的“主流思想”。如果真的以此来操作的话，以“抑制投机者炒房”为由，不加区分的一律再按年收取物业税，这样“税改”的结果，只能是进一步加重老百姓的负担。
这就提出十分重要的问题，将要“实转”和实行的，究竟是一个可以使房价大幅降低的“物业税”，还是一个不断加重买房者负担的“物业税”？

　　二问：不加区分的“物业税”，会不会造成重复收费收税？
　　据有关人士统计，在现在的商品房中，税费不仅包含了70年的住房土地出让金，而且还包括了房地产开发销售阶段的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、企业所得税等，此外还有房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。附加到房地产方面的各种“费”更是多的五花八门。
　　既然现在的房地产市场中该收的税费一个不少，这就意味着对这些商品房的购买者来说，传统意义上的“物业税”已经是应缴尽缴。在这样的情况下，新开征的物业税，如果不加区分的让这些已经缴纳了各种房地产税费的商品房购房者，另外再按年缴纳物业税，当然就是“重复收税收费”。

　　三问：物业税的征收，该不该城乡有别？
    根据统计测算，我国现在的城镇居民住房约100亿平方米。农村居民现有的住房面积，则高达225亿平方米。除了在城镇20多亿的商品住房缴纳过各种房地产税费以外，其余百分之九十多的居民住房，尤其是农村的200多亿平方米的农民住房，基本上就没有缴纳过各种房地产税费。
    从理论上讲，所有这些从来都没有缴纳过、或者大多数的房地产税都未缴纳的住房，不管是“姓城”还是“姓乡”，都是物业税征收的对象。按道理，“法律面前人人平等”，税收政策也不应该例外。税改方面的一个内容，就是如何促进城乡税制的“一元化”。
    但是，如果物业税在开征后没有政策上的区别对待，对平均收入只有城镇居民三分之一的农民，以及生活在平均线以下的城市贫民，这些社会的“弱势群体”也统统要求每年缴纳物业税，没有任何政策上的优惠，势必就背离了税收在社会二次分配中应起的“调节社会财富分配、促进社会公平的”基本功能。
　　如果物业税在农村对所有的农民都一律免收，那么对缴纳物业税的城市普通市民来说，就显得十分不公。农村有的先富阶层，人均的住房面积都在上百平方米以上，不少还是独门独院的大别墅。如果这些人就是因为占了一个“农”字被划分在了免缴或少缴物业税的行列中，而那些居住条件远比“富农”们的“乡间别墅”落后的城市居民，却要缴纳更多、或者是税率更高的物业税，这样的税改结果，同样也是一种“打贫济富”，违背了征税的宗旨和税改的目的。
    所以，在物业税的征收上，既不能把以城乡为界、以户籍来划分，也不能忽略收入的差别，不加区分的以同一标准进行运作。

　　四问：房改房和商品房，物业税的征收该不该区别对待？
　　众所周知，在中国城镇的上百亿平方米的居民住房中，除了少量的老宅是继承下来的私房，以及20多亿的商品住房外，估计在六七成以上的大多数，还是98年房改中福利分房的产物，也就是人们俗称的“房改房”。当然，在20多亿的商品住房中，也有不少是国家机关和国有企事业单位购买，然后再以“房改房”的名义，“论资排辈”的进行分发。
　　一个谁不能否认的事实是这一轮的以突击分房为特征的所谓“房改”，有的“强势部门”房改后，手上有2套以上的住房的不乏其人；有的掌管大权的“实力官员”，“房改”后一下子就名正言顺的捞取了数百平米的豪宅。而对那些没有财力保障实施房改的单位和职工来说，“无钱买房”和“无房可分”，“房改末班车”的最后的优惠只能是“水中望月”。虽然在国家的房改文件中还有所谓的“货币化分房”政策，但不仅每平方米的“货币化的标准”仅仅只有房价实际的几分之一，甚至是十几分之一，而且就是这些少得可怜的“补贴”，在绝大多数单位也成了“泡影”。
    这里需要特别指出的是，这些靠着国有资产和财富在实行“房改”中一夜暴富、获取超标准、高价值“房改房”的强势群体，不仅绝大多数没有尽缴纳土地出让金的义务，而且也免缴了大部分的房地产方面的税费。这对缴纳过土地出让金和方方面面房地产税费的购买商品房人群，就构成了一种社会不公。

　　五问：生存必须的居民住房和盈利致富的工商用房，谁更应为物业税买单？
　　……

　　六问：物业税的矛头指向，是开发商，还是普通购房者？
　　……

　　七问：物业税的收取，是照面积算，还是按房价收？
    ……

　　八问:没有全国统一的房地产信息系统,物业税开征的“技术保障”从何而谈？
　　……

　　九问:不搞清楚土地的属性,物业税征收的合理性能够成立吗？
    ……

　　十问：征收的物业税，究竟应该用在何处？
　　……

（摘自《小康》2007年第11期）