上周末，陪同朋友到泰安来“看房”。

    整个泰城犹如一个大工地，施工的塔吊随处可见。“现在泰安除了主城区工地少一点外，开发区和高铁新城区到处都是工地。”本地行业资深朋友说。看房过程中，我们见到的同一景象就是售楼部异常冷清，有的甚至只有工作人员三三两两地在随意聊天。

    在一家大型楼盘售楼部，笔者看到，偌大的售楼部只有几位工作人员在里面聊天。对于我们询问为何没有看房的人，该售楼部一位工作人员表示，“我们的住宅项目都已经销售完了，而且大部分都已经交付了，现在在售的只有商业项目，所以来咨询看房的自然就不多”。

    在得知我们有购房的意图后，该工作人员说道，“距离我们楼盘不远处有一个项目，那边在销售住宅项目，可以去看看”。

    根据这位工作人员的指点，我们驱车赶到了那里，原本以为销售住宅项目的楼盘售楼部应该会热闹一些，但是整个楼盘周围都较为冷清。见有人进来，两名工作人员走到我们面前询问是不是要买房，在得到肯定的答复后，一位销售人员表示，“目前我们16号和20号楼已经交付，二期已经有业主交付，在售的有22号楼和二期的一些楼盘”。

    当询问售楼部为何这么冷清时，这位销售人员回答称，“一般周末看房人多一些，而且现在是冬天，可能影响看房人数。”但一位陪同我们来看房的本地行业资深朋友说，“这种说法过于牵强，明显是销售不佳，所以见到有人过来看房，他们才会显得比较激动”。

    而高铁新城区另一家楼盘广场，该项目总建筑面积为40多万平方米，在售楼部现场，我们看到的情况和其他楼盘差不多，售楼部同样异常冷清。

    位于开发区的楼盘，情况并没有好转。下午，我们前往开发区，看到数十栋住宅拔地而起，而这些楼盘中，甚至都看不到人影。“这两家楼盘几乎代表了开发区的楼盘，主要都集中在这里了。”本地行业资深朋友说道。

    在一家售楼部，我们看到的景象同样是除了工作人员没有一位前来询问楼盘的购房者，“我们大部分项目都已经交付了，目前在售的有现房和期房，现房的价格在6500元/平方米左右。”该售楼部一位工作人员表示。当询问为何无人看房时，这位工作人员说，可能到年底了看房的人比较少。

    在售楼部不远处，我们看到，一位工作人员在墙头上摆放着几个类似于姓名牌的物件，上面写着户型解析36、37、38幢字样，并有联系电话。据这位工作人员表示，这是公司安排他在这边接待看房的消费者，但从早晨到下午3点多没有接到一位看房人，“我们这里买房的主要是开发区上班的人，和一些来自新矿的购房者”。

    在另外几家楼盘的售楼部，我们看到的景象同样是冷清。“只是过来看看周围几家楼盘，但是价格太高了，而且他们盘子都很大，可以看得出卖得不怎么样。”一位本地市民如是说。

    晚餐后，在本地行业资深朋友的带领下到销售最好的一家“运动品牌”的楼盘看夜景。白天，在现场看到，不少业主都已经入住。但是在小区内走了一圈后，我们粗略计算，整体亮灯率在四成左右。其他楼盘中，总体亮灯率均较低，其中一栋楼中仅一两盏灯亮。除了售楼部有灯光之外，庞大的项目中，只能见到少许的灯光，甚至一栋楼都是一片漆黑。“看到的灯光，应该是装修工人点亮的灯光。”一位现场保安说。

    “这些楼盘项目所提供的房源太多了，根本就卖不出去那么多，所以现在看到的亮灯率其实也就反映了开发商疯狂开发之后所面临的尴尬局面。”本地行业资深朋友解释道：“本市的房地产市场是在2003年之后发展起来的，政府加大了推地速度，加上当时房地产市场的火热，自然开发商的项目也就越来越多。而本市人大都有住房，一家有好几套的情况也不在少数。因此本地人对房源需求量不大，除新矿人外，来泰安买房的外地人也不多，所以整体的成交量就不高。”他分析说：“市区内的大部分楼盘单价都在六千元左右，近泰山的景观住房均价在万元以上，周边较远的如天平的项目在四千元左右；泰安外来人口肯定没有作为省会城市的济南多，所以消化能力也肯定不如省会城市。从泰安人口基数来看，仅依靠目前的人口消化楼市库存显然很困难，而作为四线城市的泰安，对外来人口的吸引力也有限。还有一点就是，如果泰安的房价没有下滑，以及政府不针对目前的楼市情况作一定的政策调整的话，那么泰安很有可能面临和鄂尔多斯一样的危机。目前，四五线城市房地产陷入僵局，‘本地人买不起，外地人不来买’现象的产生，与极不合理的房价有关，更与盲目投资之下供求严重失衡有关。‘供大于求’是目前四五线城市房地产的基本现状，如果这一现状不能得到尽快改观，其负面效应不容小觑。为什么在时下政策调控持续收紧的情况下，一二线城市楼市反而持续稳定向好，而独独原本看好的三四五线城市如此‘低迷’？值得地方政府和投资者深入反思”。

    另外，由于网上“房姐”、“房妹”、“房叔”、“房嫂”和“房祖宗”的事件爆料不断，而公务员低价售房的信息也不绝于耳，不明数量的优质（地段、房型、环境俱佳）的“房源”即将陆续释放入市，亦给房市增添变数，无形中新楼盘的销售的压力和影响已开始显现。

    岁末年初，一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面，而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。“城镇化并不是房地产化。”目前，相当一部分三四五线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四五线城市的房地产发展带来巨大的危险。

    资料显示，2012年中国城市房地产市场风险排行榜发布，在参与测评的287个城市中，风险度前50强几乎都是三四线城市。这与以房价高低衡量市场风险的传统标准大相径庭。三四线城市房地产市场的不良信号已经释放。楼市的开发、房产的建造，不可能像小孩子过家家一样，不行就推倒重来，已经开发的土地难以恢复，已经建造好的住宅楼难以复原，这些问题都将成为长期发展的“拖累”。例如，因为楼盘入住率低，必然使物业管理公司陷入困境，势必形成有物业却服务水平低下囧况，而引起已入住的业主不满的恶性循环，有悖于和谐社会的建设的初衷。

    业内资深朋友支招说，如果能巧妙利用城镇化政策的助力，合理降低房价、适当放宽市场，这种危机是可以避免和缓和的。俗话说，“良药苦口利于病”，无疑是对于已经陷入僵局的泰安的房地产市场解套的良方。

   如此这般，元芳，你怎么看？