http://www.efaw.cn20 08-09-16 11:20:28 来源：湖南电视台-etv《法制周报》
 
　　来源：湖南电视台-etv《法制周报》

　　争议焦点

　　1、楼上业主的损失由谁赔偿？

　　2、楼下业主的损失由谁赔偿？

　　3、物业服务企业是否要承担责任？

　　4、什么是紧急避险？

　　案情介绍

　　我在长沙某小区购买了一套位于二楼的住房，今年五一节期间，我发现天花板滴水，我猜是三楼邻居家漏水。可当时三楼业主外出不在家，我于是向物业公司反映情况，物业公司负责人称，三楼业主不在家，公司无权破门而入。

　　由于漏水越来越严重，我再次向物业公司反映，物业公司则称，与三楼业主怎么也联系不上，无奈之下，我只好拨通了110，在警员的要求下，物业公司才砸开了三楼业主的房门，入室维修。我发现三楼屋内也被浸泡得不成样子。经过一番抢修，我家的“雨”终于停了，但部分家具和地板严重被损坏。三楼业主回来后，对物业公司的闯入行为表示不满。请问我的损失该由哪方赔偿？

　　长沙读者 雷小姐来电咨询

　　法理解析：

　　湖南环楚律师事务所资深律师李迎军

　　1．相邻权纠纷是否存在

　　本案中，存在两个法律关系。

　　其一，楼上业主和楼下业主是否存在相邻权纠纷。三楼漏水，损害了住在二楼的雷小姐的利益。首先要查明漏水的原因，是否属于质量问题，或者属于人为原因，如属于质量问题，经查证属实在保质期内的，由开发商承担赔偿责任。如已过保质期或人为原因造成的，由三楼业主承担赔偿责任。

　　2．何为紧急避险

　　其二，物业公司与三楼业主是否存在侵权关系。在三楼业主家中无人的情况下，为了减少损害，就必须破门而入进行检修，但客观上又会对该业主的门、窗等财产造成损害，类似这样的行为就是紧急避险行为。所谓紧急避险，就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，在我国《民法通则》对此予以认可。(法制周报新闻热线:0731-4802117)但是，三楼业主由于紧急避险而遭受的损失，是否应受赔偿、如何赔偿，都是必须面对的问题。

　　3．紧急避险责任认定

　　根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百五十六条 “因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿”的规定可以看出，当出现漏水等情形时，是可以采取紧急避险行为的，在措施得当的情况下，无论是物业服务企业还是二楼业主，都不应承担民事责任。

　　4．物业公司能否免责

　　依据法律法规的规定，物业服务企业都要依据（前期）物业管理服务合同的约定从事物业管理工作，这就使物业服务企业必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在（前期）物业管理服务合同中，以维护自己的利益，但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。根据《合同法》第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的”，即无论在何种情况下造成的业主或用户的人身损害，都是不能免责的。
 

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