职能部门：代收存在风险 专家：开发商或挪用契税当“无息贷款”
　　开发商代收契税潜规则调查

　  法制周报记者 雷鸿涛 文/图

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长沙市先锋东外滩楼盘 。

　　
　　核心提示 在签订购房合同时把契税款项交给开发商，让其代缴给税务部门，这对于购房者本是件很平常的事。但近来《法制周报》记者却接到多起业主投诉，反映开发商代缴契的背后其实暗藏猫腻，消费者的利益被蚕食。
　　
　　长沙先锋东外滩第4栋的多位业主告诉记者：开发商收取了他们4%的契税。事后他们才得知，根据相关政策，其实只需缴纳2%的契税。当业主要求开发商退还多收的契税，却遭到开发商的一再推诿。无独有偶，北京天润福熙大道的购房者王先生也遭遇了同样问题。而更不幸的是长沙麓山里佳园楼盘业主邓女士，她把房款、契税交给开发商后，如今房子还没备案，开发商却“跑路”了。
　　
　　长沙市房地产交易管理所副所长陈燎原指出，职能部门不主张由开发商代收契税，因为这存在风险。全国房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙更是一针见血地指出，一些开发商很可能利用缴纳契税的时间差，把这笔款项当作“无息贷款”。
　　
　　买房子缴纳契税，这本是件很平常的事。但《法制周报》近日接到多起投诉，业主因契税问题与开发商发生了矛盾。
　　
　　长沙先锋东外滩楼盘的多位业主告诉记者：开发商与他们签订购房合同时，收取了业主4%的契税。但部分业主得知，根据相关政策，他们只需缴纳2%的契税。当业主要求开发商退还多收的契税时才发现，这事儿有点难。
　　
　　长沙市房地产交易管理所副所长陈燎原指出，职能部门不主张由开发商代收契税，因为这存在风险。
　　
　　这种风险并非“空穴来风”。一个极端的案例是：长沙麓山里佳园楼盘业主邓女士告诉记者，她在购房时缴纳了房款与契税给开发商，但如今房子还没备案，开发商却“跑路”了。
　　
　　开发商多收2%的契税
　　
　　先锋东外滩第4栋的业主谢先生说，他于2010年11月与开发商签订购房合同。谢先生所购房的面积为70余平方米，需交房款40多万元。签合同时，开发商代收了4%的契税。
　　
　　谢先生查询相关政策得知，其实他只需缴纳2%的契税。这样一算，开发商多收了他8000多元。事实上，有业主看到的契税发票也显示，契税是按2%收取。
　　
　　据谢先生推算，第4栋共有900户，据此开发商多收的契税至少有几百万元。
　　
　　既然多收了契税，理应退还给业主。可当业主们向开发商讨要多收的契税时，才发现没那么简单。
　　
　　业主张先生参与了5次集体维权行动。他还为此写了5篇《退两三个点契税的艰难历程（日记）》。记者将其摘要如下：
　　
　　2011年12月10日：“十几位业主，相约找开发商，给一个退契税的说法，上午10时，到下午4时30分，开发商没有一个人。”
　　
　　2011年12月17日：“业主了解到，开发商早就在房地产局交了一两个点的契税，装傻，说不知道，发票压在开发商手上，不给我们，企图隐瞒退钱的事实，拖延时间。”
　　
　　2011年12月18日：“（开发商）便假惺惺地说2012年底看看是否能退，并且能退的可能性为七八成。”
　　
　　2011年12月19日：“业主也在多方面证实到，退还多余两三个点的契税，跟开发商、售楼部说的各种理由完全没有关系。”
　　
　　2011年12月24日：“（开发商）说：希望在春节过后给个答复。你这个答复，到底是退钱呢？还是不退钱？多久退钱？”
　　
　　先锋东外滩的开发商是长沙先锋置业有限公司。2月7日，记者来到该楼盘的售楼部采访。售楼部经理刘莉莉说，多收的契税目前确实在开发商手中。
　　
　　她解释说，第4栋报建时已明确为商业性质（应该收取4%的契税），公司从业主的利益出发，正努力将该栋的商业性质变更为住宅性质，最终的性质认定要以国土部门土地证性质为准。这就意味着，需要到2014年底才能确定是否退还契税。
　　
　　业主对这一解释有不同说法，“买前（开发商）答应先交4个点的契税，很快可以退两三个点，并且房子是住宅性质。”
　　
　　长沙市房屋产权监理处产权监督科相关工作人员介绍，该楼盘有商业有住宅，而且合同上写明了规划设计意图是公寓。按照规划设计的标准，公寓应属住宅，住宅是90平方米以下的小户型的话，应该是缴2%的契税。所以开发商在办理预告登记的时候，缴纳的是2%的契税。
　　
　　长沙市房地产交易管理所副所长陈燎原说，业主应该缴纳多少契税，最终需要以税票为准。
　　
　　有业主质疑，开发商揣着多收的契税几年不归还，却由业主来承担银行高额利息。这对业主来说显然不公平。对此刘莉莉表示，开发商不会支付多收契税的利息给业主。
　　
　　无独有偶，北京天润福熙大道的购房者王先生最近也在为契税烦恼。开发商天润同泰置业有限公司要求代收3%的契税。但王先生告诉《法制周报》记者，按照当地的相关政策，有的业主只需缴纳1%的契税，有的只需缴纳1.5%的契税，有的需缴纳3%，开发商一刀切的做法，他不能接受。并且他质疑，开发商强制代收契税，本身就涉嫌违规。
　　
　　除了契税标准不同，王先生还发现了一个问题：“他们收了这笔钱，到2015年才去交税呢，等于白用我们三年钱。”
　　
　　这笔钱并不是小数目。以王先生为例，他的购房款是288万元，3%的契税就是8.64万元。王先生想自己去相关部门缴纳契税。可开发商表示，如果业主不同意代收3%的契税，就不让收房。
　　
　　北京天润福熙大道售楼部相关工作人员回应称，按照规定开发商确实不能代收契税，但对于按揭的业主，开发商统一收取3%的契税，是为了防止业主不缴纳契税而影响办产权证。多收的契税会退还，但具体时间还不确定。
　　
　　代收契税背后的获利者
　　
　　据陈燎原介绍，契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
　　
　　目前，长沙地区契税标准是本市户籍或在本市连续缴纳社保一年以上的非本市户籍的个人购买90平方米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契税按1%征收，不符合以上条件的按2%征收，对于个人购买非普通住房（144平方米以上）或非住宅契税按4%征收。
　　
　　实际操作中，一些开发商都选择代收契税。对此陈燎原表示，职能部门不主张开发商代收契税。“有风险，比方说开发商挪用这笔资金。”
　　
　　全国房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙告诉记者，一些不诚信的开发商存在挪用契税的行为。这包括几个情形：一是预代收的契税量大而结余款项也较大时；二是有时房地产开发商由于自身原因，不具备验收办证条件，一下子办不出证来，考虑到不用急着交纳契税，也可能临时挪用这笔钱。
　　
　　陈燎原还提到，开发商收取契税一般是在签订合同时，但开发商将契税缴纳给税务部门的时间是办理预告登记的时候，这之间有个时间差。
　　
　　上海建纬（长沙）律师事务所地产律师黄劲指出，确实有少数开发商利用代收契税的时间差占用业主资金的现象，相当于开发商拿业主的契税当“无息贷款”。
　　
　　在黄劲律师看来，开发商代收契税给业主带来的最大的风险，还不在于资金被无偿占用，而是在开发商没有把这笔钱缴纳给税务部门而是予以挪用，一旦开发商资金链断裂，楼盘建设停摆，业主缴交的契税将血本无归。而文章开头所提到的长沙麓山里佳园就是这样一个案例。
　　
　　专家支招如何规避代收契税风险
　　
　　开发商能否代收契税？开发商什么时候该把契税缴纳给税务部门？
　　
　　先锋东外滩售楼部经理刘莉莉说，开发商代收契税，是相关政府部门的要求。
　　
　　黄劲律师说，实践中部分开发商往往谎称国家强制性要求代收契税，故意混淆代收契税与代缴契税的概念，以达到利用时间差占用业主资金的目的。
　　
　　遇到这种情况，业主完全可以拒绝签订代收代缴契税的协议。
　　
　　据黄劲律师介绍，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条的规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”2005年1月1日之后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。
　　
　　陈燎原告诉记者，事实上，开发商能否代收契税，“没有明文规定”。实际情况是，地税局也从来没有委托谁去代收，但许多开发商都在代收契税。
　　
　　说到缴纳契税时间问题，黄劲律师说，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属合同性质凭证的当天。”陈燎原说，开发商缴纳契税的时间是申请预告登记时，这个时间由开发商自己决定。
　　
　　业主如何规避自己的钱被开发商当成“无息贷款”？地产研究员金承龙建议，一方面，购房户只要不怕麻烦，争取得到行政主管部门支持和房地产开发商的同意，就可自行缴纳契税并办理土地房产证。
　　
　　同时，各地政府根据开发户型和房屋类别来征收契税比率，购房户可自行到当地房管交易中心了解，自己所购房产需缴纳的契税是多少，按标准交给开发商。购房者也可对开发商的实力、诚信度进行了解，如果没把握，可与开发商交涉缓交。