打开华发股份的资产负债表，总资产1500多亿，总负债1300多亿，负债率超过85%。看起来的确不低。所以，一些人总担心华发的负债。空子们也抓住了这一点，拼命拿这个说事。就连买通的“黑研报”，也总是以此作为唱空的主题。这不，最近一期的新浪财经评论华发，其题目赫然还是：《华发股份：财务压力巨大 净负债率高企》！

其实，关于华发的负债，哥哥零零散散谈得已经够多了。但是 ，为了正本清源、厘请真相，哥哥还是把这些集中起来，专门来这么一个帖子，让你看清真相！

一、85%的账面负债率，就真的高得了不得吗？那是贫穷限制了你眼界！“穷人怕负债，富人 怕借不到钱”！与银行一样，房地产业也具有金融属性，拿别人的钱生钱，是最基本的经营方式。如果你嫌华发85%的负债率高，那你看看房地产的“标杆”企业负债率是多少吧！根据今年的半年报，碧桂园负债率88%，中国恒大负债率88%，绿地负债率89%，融创负债率92%，哪一个不高于华发？就连别视为资金状况最好的万科，其负债率也达到82%，比华发低得了多少？事实上，有一个排名：A股上市房企中，华发85%的负债率仅仅排名第24位，前面有的是“高个子”！

二、由于会计制度的原因，账面负债率只是参考，华发的真实负债率其实不高！华发的预收款相对其它房企，占比非常高。而预收款本是收益，但按A股会计规则却要计为负债，合理吗？“少数股东权益”本是合作项目中其他股东的资本金，计为负债，合理吗？显然也不。扣除这些，华发的“有息负债”不过900来亿，包括500来亿的长期负债、400来亿的短期负债。相对于1500多亿的总资产，实际负债率不过60%左右！但是，即便这个，也还不是华发负债的全部真相。因为，负债是相对于总资产而言的，而房地产的总资产是根据记账方式确定的。譬如华发，几年前甚至十几年年前拿的地，还以成本记账，合理吗？几年前甚至十几年前沉淀的商业资产、存量住宅还以当年的成本记账，合理吗？哥哥曾经有过测算，如果以公允价值重新评估、重新记账，最保守的，华发的总资产也在2000多亿，净资产在550亿以上，每股净资产在26元以上！如此，华发的负债率只有40%多一点，这样的负债率，高吗？？？？！！！！

三、负债到底高不高，是相对于收入来说的。一个月入3千的人，欠款20万，也是巨债；而一个月入100万的，欠款2000万，也不是什么大负担。华发的情况如何呢？华发的销售量价齐升，势头非常良好哦！华发年销售现在已经在600来亿，900亿的负债是事吗？连新浪财经最近的研报也不得不承认，“2018年上半年华发股份土地储备货值为3710亿元，权益土储货值为3067亿元”，而“收入储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数。华发股份收入储备倍数为42.71（参照的是2018年半年收入），明显高于主流房企数据均值，而该数值2017年为18.27（参照的是2017年全年收入）。”兄弟们注意：两者比对的参考指标的时间点还“故意”不一样，如果调到一致，华发的收入储备倍数还要更高于主流房企数据！所以，华发即使两三年不拿地，其土地储备，也还可以维持三、四年，而恒大行吗？万科行吗？不行！如此，我们可以做一个思想实验：假定华发两年不拿地，估算一下，华发要维持现在的建设规模，每年还需要投入200亿。这样，华发每年600亿销售，就可以净回笼资金400亿。也就是说，只要两年，华发的900亿负债，就可以减少到100亿了！这个，没什么问题吧？！！！当然，哥哥认为，华发的资金本来就没什么好担心的，华发事实上还会大量拿地。所以，我们其实还可以假定华发每年继续列支150亿拿地（按克尔瑞统计，华发今年前10月拿地79亿，全年150亿应该差不多。按拿地均价7000计算，150亿拿地基本可以保证华发有600亿的新增货值）。但是，即便这样，华发年资金回笼也依然可以达到250亿。也就是说，即使房照建、地照拿，两年之内，华发的实际负债还是能够减少到400亿！这个有什么担心的？

四、负债重不重，危不危险，完全可以根据企业融资成本的变动情况来衡量。近几年，华发的负债率从近80%到85%出头，的确在不断攀升。但是，华发的融资成本，却悄悄的从前几年的9%以上，降低到了去年年报的5.76%！！！事实上，今年是房地产资金非常紧张的一年，房地产企业普遍缺粮，资金捉襟见肘，大量的企业不得不以高昂的代价与信托公司合作，不少企业（包括恒大等）还以超过10%的成本到国外举债。而华发呢？不但在本年度低息发行了上百亿的国内债，连15年发行的30亿内债提高一个点的利率到5.6%大肆回赎，也不过回赎到区区5千万。这个，连新浪财经的研报也不得不承认：华发股份今年中期平均融资成本尽管“较2017年略有上升，为5.78%，低于主流上市房企平均融资成本均值6.07%。”！呵呵，就是这样，华发外面还有400亿的银行授信与40亿大股东授信根本没有动用。华发的资金，紧张吗？“AAA”的企业评级，真不是盖的哦！

五、融资成本大不大，能不能承受，只要看看销售毛利率、净利率、ROE就知道。这些，至少都是扣除了资本化了的融资成本的。在上市房企中，毛利率低于10%，净利率低于5%的，是大多数。华发的一些指标，也许现在还比不上万科、恒大等标杆企业，但是，比之于泰禾、阳光城、首开等非常优秀的房企，还是绰绰有余。这个，有兴趣的自己去捣数据。连新浪财经的研报也承认：华发“盈利能力得分相对较好”，“半年ROE为11.7%，明显高于行业平均水平8.3%。你说，华发的融资成本负担重吗？

六、现金流状况，是最能反映企业短期的经营情况好坏的风向标。而华发三季报，每股现金净流入4.28元，几乎无人能出其右。这个，有资金链紧张的一点点征兆吗？

还能解读的很多，但哥哥就不啰嗦了！总之，担心华发负债、资金链出问题，是“杞人忧天”。拿华发的负债唱空，是别有用心的“半夜鸡叫”！

进一步说，目前，房地产企业普遍缺钱，一二线城市地价低迷，而华发资金充裕，融资成本也较低，华发的管理层不趁机再作冯妇、逆周期扩张，那才是傻子！

文人看法，友情分享。玩心太重，别做参考哈！：）））））