润物：房价合理下降是楼市回暖的基础

  目前楼市处于一个非常尴尬的僵持局面，购房者购房意愿持续降低，继续看低房价，市场存量还在惊人递增，开发商深受资金链之困。楼市成交仍然趋缓。在中央政府利多政策出尽情况下，楼市冻结的节点就在房价上，合理降价，楼市才能回暖。

  经过中央政府多次的利率降低和税费的减免刺激，楼市现状依然没有好转。对于购房者，政府政策利多出尽，楼市依然低迷，政府已经意识到房价下跌才是解决房市回暖的关键。于是在全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新已经明令09年开发商要积极调整价格，以促进房屋销售。

  目前房地产市场，无论是经济面、人均收入还是投资都无法支持现在高房价，房价下跌是必然。在经济面上，随着经济危机的来临，全世界的大宗商品、股市和房市都在大幅缩水，黄金价格在大幅下滑，全球股市缩水50%，美国房价下跌30%，而且还在下跌，中国房价也不会例外，房价下跌是必然。同时，中国的房价收入比远远高于国际紧戒线，经济危机的到来，居民深受失业压力，居民收入也在缩水。居民收入无法支撑目前的房价。另一方面，个人投资作为中国楼市的消费主力，在经济危机和投资风险的压力下，纷纷退出了危险最大的房市投资市场。转而从事于相对稳健和保守的抵押贷款投资。投资和投机群体的退潮使得短期内高房价无以为继。

  开发商以成本论来支持高房价，成本论是支持高房价的充分条件，而非必要条件。成本论无法决定高房价的必然存在。经济危机下，政府见证了大批的出口型制造业工厂倒闭，工厂的倒闭在于出口市场的萎缩，而许多产品的存量从另外一面说明了企业前期无风险意识扩张过快。在市场经济下，政府可以允许大批制造业的倒闭，同样会漠视大批房地产企业的破产。房地产企业死扛高房价期待政府的援手，等来的将是一场空，开发商只有自己能救自己，在融资困难的同时，合理降价销售，尽快回笼资金才是正道。

  如此，在未来几年内，中央政策和经济面都无法支持高房价的存在，房价会有一个深度调整的阶段。 什么时候见底？万科在低迷的08年的成功运营，让我宁愿相信万科2012年房价见底的论断。只有房价下跌到居民可支付的能力，房市才可能回暖。