关于房价的民调能有多少代表性？

文/陈涛

读到中国青年报的一篇标题为《民调显示74.4%受访者看跌未来房价》（ 2014年9月9日）的文章，我不禁有一些疑问，在此提出来，与大家商榷。

1、受访者大多数人看跌房价就一定会跌吗？

报道说：“近日，中国青年报社会调查中心通过民意中国网和手机腾讯网，对27840人进行的一项调查显示，74.4%的受访者看跌未来房价，87.3%的受访者表示不能承受目前房价”。“调查显示，对于未来的房价走势，仅15.0%的受访者看涨，74.4%的受访者看跌”。

的确，今年以来，楼市持续低迷。进入5月以后，行情更是急转直下。国家统计局数据显示，5月70个大中城市中，环比房价下降的达35个，7月这一数据猛增至64个。在房价下跌的同时，地方政府纷纷出手救市。从6月26日内蒙古自治区呼和浩特市正式放开限购至今，实行限购的46个地级以上城市中，39个已松绑。但是，我们就能凭民调结果断定房价一定会跌吗？

请看一看近几年关于房价的民调，再与近几年房价相比较就知道了。

广州社情民意研究中心于2013年9月进行了“住房保障全国城镇居民评价”民调，在全国(港澳台除外)范围内，随机抽样3000位城镇受访者进行电话访问。民调显示，对目前商品房价格，民众两年来的态度基本一致，今年认为“贵”和“比较贵”的受访者比例达85%，认为“适中”的仅10%（2013年11月8日长城在线）。

广州社情民意研究中心3日发布调查报告称，仍有多达66%的受访者表示不能承受当前房价水平，接近六成受访者不认为“今年是买房时机”，且无论东中西部地区或一二三线城市，民众判断均呈高度一致。经历了两年史上最严厉的房价调控，对于本地上半年商品房价格的感受，受访居民以“稳定”看法者居多，为35%，持有“上涨”感受者明显多于“下跌”者13个百分点，达到29%（2012年7月5日第一财经日报）。

中国房地产指数研究院新公布的《2010年第二季度购房者消费调查研究》显示，在国家采取一系列房地产调控措施背景下，购房者观望心理严重。六成人坚信房价下跌。该研究对购房者心理的十余项参数进行了调查，结果显示，在二季度，购房者对国家实行平抑房价的调控政策信心明显增强。认为房价会小幅下降的购房者占比居首，为39.2%，认为房价会大幅下降的购房者占19.8%，两项共占约六成（2010年7月5日东南快报）。

在对京沪穗三地居民的调查中发现，近四成(39.2%)的受访者表示房价会继续下降，但降幅不大，其中持此观点的北京受访者在当地受访者中所占比例最大，达到45.4%，44.6%的广州受访者对此表示赞同，而上海只有26.5%的受访者对此表示认同。网络调查数据与此相似，44.4%的受访网民表示房价会继续下降，但降幅不会太大；认为房地产会继续低迷、房价大幅下降的受访者比例为25%；此外，认为房价在下半年反弹和认为房市今年能走出颓势，反弹后攀升的受访者比例均为11.1%；另有8.3%的受访者表示房价会保持现状。经济学家、代表委员对未来房地产市场的看法与公众基本一致，51.6%的受访经济学家和52.5%的受访代表委员表示房价会继续下降，但降幅不会太大；认为房地产会继续低迷、房价大幅下降的受访经济学占29%，代表委员占18.6%；此外，有19.4%的经济学家和5.1%的代表委员认为今年房市能走出颓势，快速发展，房价反弹后攀升（2009年3月9日证券之星）。

2、受访者的购房需求真实吗？

报道说：调查显示，主要出于自住目的购房的受访者占60.8%，比例最高；其次是出于改善居住条件购房的受访者，占11.5%；再次是出于投资目的的购房者，为11.2%；还有11.5%的受访者表示无购房需求。虽然刚性需求还占很大比例，但是本次调查显示，仅有9.0%的受访者明确近期打算购房，63.7%的受访者表示虽有购房需求但尚无购房能力，有需求有能力但还在观望的受访者占5.3%。87.3%受访者直言难以承受目前房价。

按照这个调查结果，那么就表示中国目前拥有房率只有11.5%，这显然与事实是不符的。据2012年6月5日《新快报》报道：日前，浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室等联合发布的《中国居住小康指数》报告显示，在40个调查城市中，长沙以90.1%的住房拥有率排名第一，北上广深四个一线城市排名最后四位，其中广州以72.8%的住房拥有率排名倒数第四。我不说全国住房拥有率有很高，70%总有吧。

已经拥有住房的受访者，你问他近期有没有打算购房、能不能承受目前房价，这种提问方式本身就有不合理的地方。

如果真正按照这个民调的结果来分析，只能说明购房刚性需求的更大更多了，只能说明房地产还有好日子在后头了。

3、受访者的投资性购房比例还是那么高吗？

报道说：本次调查显示，房价下跌是受访者购房的最大驱动力，71.4%的受访者会在房价下跌的时候购房；其次是资金，17.5%的受访者表示会在资金充足时购房；选择在房价上涨时购房的受访者占10.5%；选择在有住房需要的时候购房的受访者占6.5%；选择在银行贷款条件宽松时购房的受访者占5.5%。

“选择在有住房需要的时候购房的受访者占6.5%”，那么我们是不是可以认为其他购房需求是投资性购房呢？如果不是，那么改善型购房吗？

“71.4%的受访者会在房价下跌的时候购房”，那么今年房价已经跌了这么多，成交量为什么还是会回落呢？

要么是这个民调的真实性有问题，要么是这个民调的提问方式有问题。

因此，从这些分析来看，所谓的房地产民调并不靠谱。如果按照这个民调结果去分析房地产市场，按照这个民调结果去购房，只会误人子弟。

2014年9月10日