也谈地价涨幅与房价涨幅的关系

文/陈涛

    2009年5月13日有媒体刊登了一篇文章《地价狂飙拖累中国楼市》：“2007年的地价狂飙将中国楼市拖入泥淖。从某种意义上说，当年盛行的“抢地”之风，恰是起到了推波助澜的关键作用：在你呼我夺、棒槌声声的交易氛围中，形似赌徒的竞价者目露血色、一拥而上，地价顷刻间便偏离了理性，冲上了天花板。”“如今，当抢地风再度泛起时，我们或许可以欣喜于楼市的悄然复苏，但是否也应该略有担忧——如果地价狂飙的游戏再次上演，拿什么保障楼市不会再度蹈火？”“从最近诸多城市土地的回暖中可以印证，土地出让规则的理性回调，是确保土地交易健康行进的关键。而土地交易有序的市场竞争，也端赖健全完善的土地出让制度保驾护航。”

    今天，又读到了一则新闻《国土部调查商品房地价，求证推高房价说》：来自中国土地勘测规划院地价所的田彦军一直关注地价和房价的关系，并且始终不认同“招拍挂抬高地价，进而导致房价攀升”的论调。他以2002年至2006年为例，指出这五年中新建商品住宅价格增幅多年保持较高水平，全国商品房价格同比增幅分别为3.69%、4.84%、17.76%、14.04%和6.79%，2006年商品房均价达到3383元/平方米；而同期地价水平(楼面地价)增幅为4.39%、4.68%、6.08%、4.20%和5.19%，2006年平均楼面地价水平仅为934元/平方米。“自2001年经营性用地出让实施招拍挂制度以来，土地交易价格同步提升的事实客观存在，但地价同比增幅相对稳定且均低于同期商品房价格增幅，商品房价格偏离地价水平越来越远。”田彦军表示。

    其2002年至2006年的数据是从何而来，我们并不清楚。但是仅凭这几个数据，就否定“招拍挂抬高地价，进而导致房价攀升”，怕是站不住脚的。为什么仅仅找了2002年至2006年的数据比较，而把2007年、2008年的数据排除在外呢？

    于是，我又找到《2008年全国主要城市地价状况分析报告》一文，将其2002年至2008年的地价与房价的增长率摘录如下：

表3  2001年以来全国综合地价与商品房价格增长率[1]

    从上表可以看出，田彦军为什么只选取2002年至2006年来说事了，因为2007年的地价增幅比较高。

    我无意为房价的上涨过快而百般掩饰，只是觉得地价的涨升至少应该是主要原因之一，这是不容置疑的。当然，房价的增长还有其他因素，比如，建筑材料的涨价、人工工资的提高等等。

    现在，毕竟不是争论地价涨幅与房价涨幅关系的时候。怎样汲取中国房地产业大起大落的惨痛教训，让土地出让规则理性回调，地价增幅趋于平稳；让楼市温和稳定，房价涨幅趋于理性，才是我们应该做的。只有这样，中国房地产才能健康持续稳定发展。

2009年6月17日

附新闻稿：

   地价狂飙拖累中国楼市

    国土部调查商品房地价 求证推高房价说