房地产统计数据：何时才能真实准确？

文/陈涛

    我们分析房地产市场，离不开政府权威部门的统计公告，离不开各有关部门公布的房价数据、成交量数据。然而，那些所谓的“数据”是否准确，就不得而知了。

    请看几条房产新闻：

    2008年05月16日08:02 《 新浪房产》报道：据发改委、统计局发布数据显示2008年4月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%，涨幅比3月低0.6个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比3月低0.1个百分点。上述城市新建住房销售价格同比上涨10.8%，涨幅比3月低0.6个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比3月低0.2个百分点；其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.2%。

    2008年06月03日07:52 《东方早报》报道：上海2008年5月份住宅均价为14099元/平方米，出现明显下降。而4月这一统计数据为15692元/平方米，跌幅达到了10%左右。

    2008年06月03日07:56  《信息时报》报道：继3月份量价止跌后，4月份广州市十区一手住宅开始量价齐升，房价均价重上“万元”以上，为10997元/平方米，涨18%。

    你看，同样的时间段里，为什么有的地方房价在涨有的地方房价在跌呢？是否真的全国房价在涨、广州房价在涨、上海房价在跌呢？

    这其实是一个现实存在的问题，也是广大民众非常关注的问题。那么，我们应该怎样才能准确地向社会公布房地产市场的真实情况呢？房地产统计数据时到底应该注意一些什么因素呢？

    第一，应该注意统计时段的因素。

    我们知道，《商品房买卖合同》是以在政府房地产主管部门登记备案为生效条件，房地产统计数据也是以备案情况为前提的。这就存在一个问题：这个月的备案合同一定是这个月成交的《商品房买卖合同》吗？回答是不一定。那么，我们各级政府房地产主管部门的统计数据就有滞后于成交真实情况的嫌疑。

    那要怎么做才能真实反映房地产市场那个时段的情况呢？只有两个办法：一是规定《商品房买卖合同》成交本月之内必须登记备案，过时不予办理；二是政府房地产主管部门备案时要按其合同成交时间去登记备案，不应以登记备案时间为统计时间，只是做起来麻烦一点。

    第二，应该注意统计城市地段的因素。

    我们知道，一个城市的不同地段、不同区域、不同品位的房屋价格是不一样的。那么这个时间段，中心区卖的房屋多郊区卖的房屋少，就会造成该城市成交价格的不真实，不可靠。那么，我们各级政府房地产主管部门的统计数据就有不准确的可能。

    那要怎么做呢？只有一个办法，就是按区域、按地段来进行统计。

    第三，应该注意统计房屋类别的因素。

    我们知道，即使在同一个城市、同一个区域、同一个地段，要是房屋类别不同，其房价也会不同。如，住宅价格低一些、别墅价格高一些；写字楼价格低一些、商业地产价格高一些等等。要是笼统的按一个城市一个平均价格来统计、上报、分析，就会有失真的可能。

    应该怎么解决呢？唯一的办法就是按房屋类别来统计、上报、公布，不能怕麻烦。

    第四，应该注意统计房屋结构的因素。

    我们知道，一个城市高层住宅价格高、多层住宅价格低。如果一个时段内多层住宅成交多则反映出该市当期成交均价低，如果一个时段内高层住宅成交多则反映出该市当期成交均价高，显然是不合理的。曾经有一个城市，前一个月的统计均价是1700元/平方米，后一个月的统计均价是2400元/平方米，我去考察了一下，市场并没有发生什么大的变化，原来是前一个月成交的大部分是多层住宅，后一个月成交的大部分是高层住宅，你说还有什么准确性呢！

    要解决这个问题，必须要各级各地分房屋结构类别来统计、上报、分析，才能真实的反映房地产市场。

    第五，应该注意不真实成交价格的因素。

    房地产市场有一个不成文的惯例，那就是写《商品房买卖合同》时价格低，实际成交价格高。为什么呢？为了避税。房地产开发商为了少缴营业税、企业所得税、土地增值税等等，购房者为了少缴契税，房价降低，皆大欢喜。可是，这样做就把房屋成交的真实性减低了，统计数据的水分也增加了。

    怎么办呢？唯一的办法就是加强监控、确定成交基准价并及时更新。确定成交基准价有一个好处，凡低于基准价的一律按基准价备案、缴税，让你无处可逃。实际上，有的行业早就实行基准价了，如摩托车上牌就有一个基准价。当然，这样会加大政府房地产主管部门的工作量，会造成许多的不便，但是为了政府统计数据的权威，为了政府的税收不流失，就应该这样做。

    综上所述，要真正使统计数据真实、准确、合理，必须要按照分准确时段、分区域地段、分房屋类别、分房屋结构类别来进行，并且要随时更新当地的房屋成交基准价。只有这样，所统计出来的数据才会更趋于准确，更有利于政府的宏观决策，更有利于行业的分析应用，更有利于社会的公正透明。