培育中小房地产开发企业核心竞争力问题

的探讨

    在竞争日趋激烈的今天，房地产开发企业特别是中小房地产开发企业仅靠单项或多项诸如市场战略、市场营销、房产质量、售后服务等外在与显性化的职能战略至多只能获得短时的优势，惟有追求企业核心竞争力的提高才能谋求长期竞争优势，促进企业可持续发展。

    企业核心能力是指企业在开发技术、产品和市场营销方面所独有的一系列互补的知识与技能的结合体，是企业有效地配置和利用自身可支配的资源以期获得竞争优势的能力。

    资料显示：我国房地产开发企业中，大型房地产开发企业（一级资质）数量占全国3万多家房地产开发企业总数的比例不到1%，绝大部分开发企业是中小房地产开发企业。因此，如何培育中小房地产开发企业的核心竞争力，实现房地产企业的可持续发展，成为业界的焦点和热点。

房地产开发企业的核心竞争力，除受自身可支配资源的影响以外，还受国家政策、产业调整、市场波动的影响较大，在开发过程中受资金、市场环境、目标控制等问题影响较大，需要开发企业有很强的资源整合能力。可以说房地产开发企业最重要的核心能力是五大资源和五大能力，即人力资源、资金资源、土地资源、公关资源、品牌资源，可行性研究能力、营销策划能力、规划设计能力、技术创新能力、组织协调能力。

    本文试图就如何培育中小房地产开发企业核心竞争力，保证房地产企业可持续发展的问题作一些探讨，提出自己的看法。

    一、“五大资源”是保证房地产开发企业可持续发展的前提条件

    1、人力资源是促进房地产企业可持续发展的重要保证

    房地产开发企业是一个对人才要求较高的行业，对房地产专业人员应该具有特定的要求。市场的竞争，归结到底就是人才的竞争。中小房地产开发企业的人员素质参差不齐，所以应该引入与强化人力资源管理，培育、引进、留住高水平的综合人才、策划人才、经济人才、管理人才、技术人才和法律人才，加强房地产开发企业的人力资源管理，促进人力资源转化为人才资本。

    2、资金资源是房地产企业可持续发展的重要因素

    众所周知，房地产开发企业是一个资金用量大，占用时间长，风险大的企业。房地产作为资金密集型行业，资本规模将会成为竞争的重要砝码，这是因为资金雄厚的企业可进行大规模开发，形成规模优势，进行规模经营，可以大幅度降低成本，提高资源的利用效率。而中小房地产开发企业资金势力不雄厚，处于竞争的劣势地位，所以要加快企业发展，早日完成资本积累，向规模经营发展。

    3、土地资源是房地产企业实现可持续发展的坚实基础

    土地资源是房地产开发的核心资源，获得优质低价的土地成为房地产开发最为关键的能力。而中小房地产开发企业由于受资金限制，不可能储备很多土地资源，但是应该有战略的眼光，发展的眼光，及早发现具有增值潜力的土地，以较小的成本取得优质的土地资源。

    4、公关资源是房地产企业可持续发展的实施条件

    公关资源是保证房地产开发顺利实施的重要条件。在房地产开发过程中，难免要遇到各种困难，这就需要中小房地产企业利用自己的公关优势，协调各方面的关系，保证开发项目的计划立项、征地拆迁、营销策划、规划设计、组织施工、房屋销售、交付使用等等环节的顺利进行，实现企业的开发效益。

    5、品牌资源是房地产企业可持续发展的强大动力

    品牌资源既是房地产开发企业的优势，也是无形资产。中小房地产企业的牌子一般不是很响，但是企业要利用一切机会宣传自己的品牌，在房地产开发过程中要树立自己的形象，在售后服务中强化自己的品牌，只有这样才能把品牌推向市场，与大型房地产企业竞争。

    二、“五大能力”是保证房地产企业实现可持续发展的关键

    1、可行性研究能力

    房地产开发要成功，可行性研究报告起着至关重要的作用。可行性研究的内容涵盖宏观经济预测、市场调查分析、生活形态研究、项目性质规模、规划设计方案优化、经济环境效益综合评测等诸多方面，其最终目的是实现项目决策的科学化，提高开发项目的经济、社会和环境效益。科学的前期策划应具备宏观的政策性、周密的技术性、现实的经济性和准确的控制性。

    2、营销策划能力

    营销策划能力是一种导向行为，是一条基于市场需求之上的“纲”，贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。中小房地产企业更要提高自己的营销策划能力，网络一批营销策划人才，在市场调研、分析、营销策略、销售技巧、控制措施等方面进行开拓、创新，以扩大自己的有效市场。

    3、规划设计能力

    规划设计能力是综合考虑人的因素、社会的因素、环境的因素和科技的因素，实现更适宜的规划居住小区，充分满足目标客户的要求。中小房地产企业要克服不重视规划设计的毛病，对规划设计方案多作分析比较，甚至可以组织专家评审，力求方案优化、设计超前、服务大众。

    4、技术创新能力

    随着人们的生活水平和居住水平的提高，人们对房地产商品的质量、功能会提出新的要求，这必然促进建筑、建材及相关一系列产业或部分产品科技含量的提高，同时产生更多的新技术、新产品，从而实现房地产行业的技术创新。

    5、组织协调能力

    在房地产开发中，有各种各样的关系需要协调，这也是一个企业应具备的能力之一。比如：与政府有关部门、规划部门、国土管理部门、建设行政主管部门、工商行政管理部门、税务部门、质量监督部门、勘察设计单位、监理单位、施工单位等等的关系都需要处理，房地产开发企业内部的关系也需要协调。

    三、培育中小房地产企业核心竞争力的对策

    随着我国房地产企业的进一步发展和房地产开发企业数量的不断增加，市场竞争必会日益激烈，企业必须加深理解核心竞争力的内容和意义，加快企业核心竞争力的培养与建设。同时提高管理核心竞争力的水平，准确识别、悉心培养、不断更新。

    在培育中小房地产企业核心竞争力的过程中，一定要注意加强基础的建设，走可持续发展之路。

    1、建立学习型企业，创造人才成长的环境

    房地产开发企业要提高人员素质，必须根除吃吃喝喝、打牌游乐、不思进取的恶习，建立学习型企业，创造环境留住人才、培育人才。这一方面要求企业负责人带头学习，创造良好的氛围；另一方面要建立激励机制，鼓励员工学习，对学有所成的进行奖励。

    2、拓宽融资渠道，扩大资本规模

    现在中小房地产开发企业在资金方面的压力越来越大，这就要求我们从现阶段实际出发，积极探索解决资金问题的办法。目前一般采用土地使用权抵押贷款、自有财产（股权）抵押贷款、担保贷款，或采用项目封闭贷款、公司综合授信贷款、纯信用免担保免抵押贷款、在产品存货抵押贷款、开发企业之间的相互担保贷款，还可以采用股权融资、发行债券、发行股票、信托产品、地产基金等融资方式。

    3、充分利用公关资源，提高组织协调能力

    房地产开发企业要建立自己的公关渠道，利用员工的同学、朋友、同事、亲戚关系，平时加强交流和交往，在要办理事情时往往会起到很好的作用。

    4、做好项目可行性研究，确保营销策划成功

    项目的前期工作要做好，可行性分析、营销计划、策划目标等必须做得具体、准确。这就要求房地产开发企业要有自己的专门人才或委托专业公司来完成。可行性研究要确定开发项目的产品定位、市场前景、规划设计方案、经济分析、风险对策等。最主要的是要进行专家论证，避免主观武断，避免长官意志。

    5、规划设计引入招标制度，使方案先进适用

    为了保证开发项目的先进性、超前性、经济性、适用性，规划设计要采用公开招标的办法，多做方案的分析、比较，并听取专家的意见，确定最优设计。

    6、抓好项目实施及竣工验收工作，创建自己的品牌

    房地产开发企业要重点抓好工程质量、施工安全、进度控制、投资控制的工作，既要保证工程质量和进度，又要保证节省投资，不突破预算。这可以采用引入招标投标制、建设监理制、项目责任制来实施。房地产开发企业要创优良工程，树立自己的品牌。

    7、倡导人性化关怀，提高企业的凝集力

    现代企业要发展进步，必须要有一批高素质的人才，要有人才成长的环境。企业不仅要求员工为企业努力工作，而且要关心员工的日常学习和生活，让员工有精力、有信心、有能力来为公司服务。这就要求企业倡导人性化关怀，比如给员工生日假、给困难员工补助、对公司有贡献的给予奖励、鼓励员工学习知识、提高素质、鼓励员工向报刊投稿宣传企业形象等等，这样企业就有凝聚力，才会发展壮大。

    总之，中小房地产开发企业要走规模经营之路，努力培育自己特有的核心竞争力，不断改革，不断创新，保证可持续发展，才能占据市场中自己的位置。