三中全会出台调控房地产新政策

省科顾委主任  陈永昌

    过去十年政府用限购令、限贷令打压房地产，老总理临退前还推出了国五条，但是结果却不尽如人意，房地产价格却越打越涨。十八届三中全会之后，政府不再用行政手段强行干预房地产的价格，而是通过“三合一”的组合政策综合调控房地产业。

一、对三类人群的住房问题实行分类指导

我国已向市场经济转轨，政府既不能像计划经济年代那样包揽所有人的住房，也不能把住房问题一律推向市场。政府要对收入低、中、高三类人群分类指导，各用不同政策让每部分人都居者有其屋，各得其所，社会才能长治久安。

    （一）穷人的住房问题。由政府提供保障性住房（廉租房）来解决住房需求，解决穷人买不起房、住不起房的困难。

    （二）中产阶级住房问题。由市场提供，按市场法则由供求关系决定房价，价格随市场自然波动，政府不能强权干预。

    （三）高端人群资自建或自购高档住房吹大了中国房地产泡沫。这部分人购买力强，在这种情况下政府应该用房产税来调节。三中全会决定2014年6月房产政策出台，人均60平米，超出1套的收税一个标准，2套、3套的累计叠加，高额的税赋逼着让投资性多套购房者卖掉手里的房子，这样房价就自然调下来了。
    二、通过房产税打压房地产泡沫

   中国房价为什么屡涨不跌，就是巨大的灰色购买力买高了房价。中国灰色收入占10万亿，现在一些大款、大官、大腕手里钱多。中国的融资渠道不多，只能把多余的钱投到房地产上来买房子保值增值，这些人为了避免政局出现问题和货币一夜间贬值，就抓紧用灰色购买力买房子，用房产来保值、增值是富人目前的主要投资渠道。灰色的10万亿购买力巨大，市场需求量也大，不管政府怎样打压房产价格照涨不误，是灰色购买力在做购买主体拉动的，只靠行政手段打压适得其反，只有税收等经济手段才能明显奏效！

解决这个问题最好的方式就是用房产税收来调节，这叫经济杠杆。政府用公共支出多盖保障性住房给穷人住，中产阶级的房由市场调节，价格按供求关系随行就市，政府没权来管房价。中国是有灰色购买力的人投资购房炒大了房地产泡沫，用房地产税来调节，多收房产税可为国家财政增加收入。政府不去管你买了几套房子，只管按标准用房地产税来调节，让多出的房产交不起税，结果只好把房子卖掉。现在北京等地大款、大官、大腕都在抓紧处理自己多余的房子，这就是房产税带来的导向。

    三、未来房地产业的发展趋势
    政府用双管齐下的方式来调控房产，中国未来20年房地产业走势，会出现两个阶段的不同特征。第一阶段8到10年房地产基本稳定，稳中有升。这10年房地产业还有挣钱的空间。第二阶段 10-15年后中国的房地产业最终走到了低谷，中国会由购房市场彻底进入了租房市场，因为独生子女政策带来家庭人口的421结构，即四个老人：爷爷、奶奶、姥姥、老爷；二是两个中年夫妇，由第一代独生子女组成；一是家中第三代人，属于第二代独生子女。十几年后等两个“一”结婚组合新家庭时，每个“一”手中将有爷爷、姥爷、父母留下的3套房子，新婚小两口会有6套房子，那时，中国将步入租房时代，中国会像欧洲一样，到处再也看不到塔吊，大家以互相租房为主，卖房市场将会彻底结束。从38年独生子女政策带来家庭结构的畸形变化，到10-20年后中国房地产市场的彻底变化，随之也会进入一个以租房养老的新时代。