王涌的博客　　

 　　4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，出台多项措施，抑制房价，态度之坚决，手段之强硬，为近年来鲜见，它使我们从一个侧面看到：中国的房地产市场的危险已经超越最初的危害民生阶段，向危害金融与经济秩序方向恶化。  　　总体来说，此次调控与民生无关,它不能根本解决问题。  　　中国房价之所以飙升不落，有几个根本的原因：  　　一、土地本身具有稀缺性，随城市化的发展，我国每年新增城市人口1300万人，对房地产刚性需求增加，但这不是天价房价的主要原因。  　　二、地方政府的土地财政：自1994年分税制改革后，中央政府取得税收的大头，地方政府的财政陷入危机。随着上世纪90年代中期房地产市场的兴起，巨额的土地出让金拯救了地方政府的财政，此谓“土地财政”。所以，高房价是地方政府的利益所在。  　　三、城市住宅供应的垄断模式：上世纪80年代末至90年代初，政府与理论界关于城市住房制度改革形成的共识是：住宅供应实施政府建房、合作建房、私人建房和开发商建房多元并举。过去的二十年，地方政府与开发商的利益联盟舍弃了城市房屋供应渠道多元化的改革路线，造成开发商对城市房屋供应的垄断。  　　此外，地方政府还垄断土地一级市场，农村集体土地必须通过国家征收进入房地产开发市场，征收与出让两个环节效率低下，成本高昂，所以，土地的城乡二元化结构，也大大减少了城市房地产的有效供应。而在其他许多国家，城乡土地是一体化的市场，土地供给自由而充沛，流转迅捷，自建与商品房开发多种模式共存，也不存在政府从中设卡夺利，所以，房地产市场相对健康。  　　四、巨大的流动性和通货膨胀预期是高房价的重要动力。巨大流动性主要有两个来源：一是我国对外贸易长期顺差，积累起巨额外汇储备， 2009年外汇储备达到2.399万亿美元，为了收购外汇储备，央行要释放巨额货币；二是2009年国务院以4万亿的投资保障GDP的持续增长，形成通货膨胀预期，吹响了自2007年后房价第二次飙升的集结号。房地产因此成为金融工具，而非普通商品，更非特殊的民生产品。  　　房地产市场是中国政府的左右为难的问题。房价跌落，产业链断裂，GDP下跌，地方财政断奶；房价飙升，引发全面的金融危机的风险又会大大增加。所以，在房价问题上，政府始终在走平衡木，一方面，无法重新洗牌，进行结构性改革，另一面，又需时时防范，给房地产市场注射“镇静剂”，以防泡沫崩盘。  　　在某种意义上，政府与房地产市场之亲密关系如同欢爱中的男女，政府对于房地产市场的持续“高潮”，心有余悸，恐其“早泻”，所以，适时冷却，以求房地产市场坚挺持久。这显然需要高超的“房市”控术。  　　所以，此次政府出招，依然不是结构性改革，只是一注更强“镇静剂”，不触动根本，与民生无关。    　　在本次调控中，诸如加大保障性住房的建设和完善土地出让招拍挂制度，是否可以有效抑制房价，令人怀疑。  　　中国的贫富二元格局已经形成，房价在2009年第二次飙升时，中低收入群体已从商品房市场上出局。目前，商品房市场的游戏者主要是中高收入群体。由于保障性住房主要针对中低收入群体，所以，保障性住房的投入一方面不会影响目前商品房市场上的中高收入群体的需求，另一方，保障性住房还将从商品房土地供应中切出一块蛋糕，所以，总体上将推动商品房房价。  　　至于土地出让招拍挂制度，一度有声音试图取消，这是很危险的，房价飙升根原不在于此，取消土地出让招拍挂制度将返回上世纪土地协议出让的普遍腐败的时期。在本次调控中，我们看到，国务院文件强调“坚持和完善土地招拍挂制度”，但同时强调：“探索综合评标、一次竞价、双向竞价等出让方式”，令人担忧：综合评标之类的尝试对抑制房价不会有根本的作用，而腐败却可能就此又找到了新的窝点。在实践中，由于没有细化的配套制度和有效的监督，综合评标之类的尝试必将变形，这可能会成为此次调控的一个败笔。  　　相信经过此次调控，房价将在一段时间内平稳，但是，土地供应的垄断模式、通货膨胀等根本问题不解决，房价问题将永远是中国社会的一个潜在危机。