华侨城2006年年度股东大会

时间：2007-5-13

地点：华侨城海景酒店10楼

管理层：刘平春董事长（简称刘）、姚军总裁、董亚平监事长（简称董）等

会议议题：

会议主要审议2006年年度报告、利润分配方案、董事会工作、监事会工作。会议由刘平春董事长主持。

管理层和股东交流纪要：

问：公司的发展模式是旅游加地产，公司的地产成本如何控制？

刘：我们取得土地的方式有很多种，主要是分项式和一揽子方式，分项式就是地产和公园的性质不一样，两者是独立核算的，比如北京项目；一揽子就是按照政府的规划进行合批，比如成都项目，我们会考虑长期规划，尽可能的低成本运营。

问：公司如何考虑土地增值税？

刘：我们的项目中有很多是商业地产、门票、租赁收入，不存在增值税。

问：公司06年净利润增长23%，一季度只有2分钱，而公司的博托菲诺的房子众所周知卖的非常好，能否解释一下？

刘：这主要是公司正处在扩张期，公司的大量的资源都处于经营投入期，我们的房地产只有一块，纯水岸项目占总体资源的比例不高。我们和万科室有区别，万科室快速赚钱，快速获取利润，我们是需要慢慢经营的。

问：公司的旅游项目是成片开发模式，是否考虑增值税影响？

刘：我们在等政策，增值税的投入主要看边际投入，据我们了解，目前没有一个地方政府出台具体的增值税方案，至于国家采取何种方式征收，我们要根据具体的政策出台而进行变化。我们公司旅游加地产的发展模式不会变，目前我们是主题公园+地产的模式，主题游乐产片的多元化和多种形式是我们要考虑的。长期来说，旅游和地产都有优势，我们觉得这种双结合的模式更为踏实，公司的发展更为结实。

问：公司房地产的长期规划？

刘：华侨城是个大家庭，公司目前对项目主要开发以商业为主，另外公司有房地产公司主要经营住宅，前段时间刚刚做了个规划，大家可以上华房的网站去查询。

问：公司和地方政府的谈判时能否把土地增值税成本进行转嫁？

刘：我们首先要守法经营，我们会在不同条件下进行不同的谈判策略。我们和政府的分歧主要是在项目的规划上，我们尽量要求政府满足我们的用地需求，我们会按照比例进行搭配。

问：公司的旅游是最强项，可是目前利润还不高，公司能否公布一下旅游、地产的占比？公司主题公司的市场软件需要改进？央企整体上市公司如何考虑？

刘：我们公司上市以来就以旅游为主体，在中国，旅游业有很大的发展前景，我们行业中最强的企业，我们也做到了多元化的最强。旅游和地产这两个行业，短时间是很难说谁好谁不重要。当我们的游客量达到2000万的时候，我们旅游增值业务就可以开展了，可以给我们带来增值利润，当游客量达到2000万人次以后我们的增值业务开发就进入投产回报期，我们要赶在国际巨头近来之前培养客户的忠诚度，培养我们的客户群。地产方面，我们的住宅基本上都是以项目公司来运作，房地产时一次性的收入，如何转化一次性收入为长期利润，这就需要我们培植品牌。

   北京欢乐谷的软件问题我们也引起足够重视，人才的挑战是我们要考虑的。另外，北京的产品还缺一块，我们的设计是夏季和冬季旅游产品，北京寒冷周期长，冬季产品的开发非常重要，目前欢乐谷只有夏季产品，冬季产品还在开发之中。我们北京欢乐谷五一的收入已经超出了故宫，我们深圳的三个景点的销售利润率达到38%以上，ROE的增长在18%以上。我们的旅游收入是一个慢热的过程，旅游经营是需要耐心的。北京欢乐谷的管理我们已经派姚总亲自督阵。

董：对于整体上市，我们已经公告三次了。我们大股东整体上市的方案，我从来没有见过任何资料。华侨城集团和华控的发展，要均衡考虑。对于整台改制还是其他优质资产上市需要等待。我们作为154家央企之一，国资委已经明确指示要推进央企整体上市改制，我们股改由承诺，我们公司也有战略要求。我们正在研究实施的可行性，可能的方案，我们目前没有任何具体的方案。

问：公司在和地方政府谈判的时候如何提高对政府的吸引力？

刘：我们一直坚持优质开发，在谈判的时候，我们一再给当地政府强调，我们的投资将为当地政府带来一张名片，为当地带来某一个方面的产业优势代表，提供行业就业机会，带动关联行业的发展。我们告诉政府，我们在用心做事。对于获取土地的困难，不是法律法规的问题，主要是我们和当地政府在开发产品模式上有差异性，这需要和政府进行磨合。

问：公司5000万股限售性股票合适执行？

刘：我们去年股东会上已经通过，我们目前还在窗口期，我们股改时的业绩承诺达到，6月份以后我们将结束窗口期。目前我们在重新申报，等待国资委的二次审批，国资委批准的可能性较高。

问：公司和华房共同投资是否会造成竞争？

刘：我们和华房进行共同投资，按照出资比例分配，不存在任何竞争关系。

董：东部华侨城华控占35%，华房占30%，华控持股40%华房，对于两者来说没有差异，旅游的发展提升了地产的价值，不存在同业竞争。公司按照股权比例分配利润。

问：公司的人才瓶颈如何解决？

刘：旅游人才在中国主要集中在华侨城，国内没有专门的旅游人才培训机构，我们目前拥有的旅游人才还不够，我们要加强对人才的培养。

问：公司在娱乐方面的发展？

刘：我们正在考虑，我们将通过现代的物理手段，娱乐虚拟化是我们的产品研究方向。我们华侨城目前的竞争力是我们的娱乐业的多元化，是大家认为我们的内核竞争力。我们认为我们的竞争力是我们的创意，从娱乐向创意发展是比较复杂的，一旦失败也会很痛苦。我们会在不同的领域开发新的产品。

问：公司是否考虑东部华侨城的复制？

刘：东部华侨城的发展模式是公司的研究方向之一。公司产品形态的拓展，是公司公司未来发展的主要方向。

问：央企的非主业资产剥离，给公司带来的机会体现在哪里？

刘：国资委制定主辅分离，主要有三种方式：划拨、协商、市场化转让。我们将考虑通过并购和划拨的方式，对于其中的机会，集团没有放弃，需要耐心等待。

问：公司向投资控股型向投资经营型转变主要体现在哪些方面?

刘：公司的转变并不是特指华房，我们有大量的项目上马，比如旅游研究院，规划设计、方案控制、演艺公司等都要进入实质经营阶段，我们九个大剧场，大量设备需要采购，管理、运营商的统一规范化。房地产何时进入，还需要根据具体的时机进行考虑。

调研感想：

参加公司的公司股东大会最大的体会就是，什么问题都可以问，公司也不回避任何问题。公司的发展模式和战略规划非常清晰。公司的股权激励实施之后，公司的管理层将会有更大的动力去为股东和自己（他们也是股东）创造稳定的回报。

                                                翟敬勇

                                               2007-5-17