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唐朝
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物业税难题

(2009-05-31 14:48:17)
标签:

物业税

小产权

房产

分类: 投资

 以为物业税出台能够帮助民众买房减负,是天真的想法。古今中外,对任何经营活动征税,都是政府对买卖双方的抽头——无一例外。至于谁来负担这个抽头,只不过是个朝三暮四的数字游戏而已。增加一份抽头,说买方会减低负担,无疑于白日梦呓。

    税收会压制供应,或者压制需求。压制供应,可能造成价格上升;压制需求,可能造成价格下降。但即使是压制需求,也不是帮助买者——如果对持有电脑课重税,导致购买电脑需求降低,是帮助了意图拥有电脑的人?不是吧!

    任何商品,希望降低购买难度,正确的做法是鼓励供应,而不是相反。永远明白一个原则,税收只不过是政府增加收入的手段,其他一切合理性及必要性的论证,无外乎使这行为“显得”正当和必要。当然,政府拿钱去了以后,会怎么花?是否对国民有好处?那是另外一个话题,与物业税对购房的影响无关。

   物业税方案,面临着很多难题。考虑这些难题之前,先要理清楚未来的物业税将包含着些什么内容?

   现行房地产行业的税收中,土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税和耕地占用税——这五大税种全部或部分合并进物业税,应该很简单。税额和归属都很明确,国地税换个名目分账即可。如果仅仅这样,物业税方案也就成了改猫为咪的文字游戏了。

   物业税的核心意义在于:政府将长久的、稳定的、持续的分享房产增值和土地增值的收益部分。

   如果我们认同这个核心,那么有三点衍生含义是必须要清楚的:1.物业税将包含土地价值;2. 长期来看,政府对你的房产估值预期是价值向上的;3.必须要有市场公认的公允价值或配套的评估。

   前两点是一个意思,应该容易理解。如果不包含土地价值,房子是每年折旧的,其价值是逐年降低的——了解旧城改造的应该知道:地块上面有一栋楼的话,出售价格可能会低于没有这栋楼。若预期价值是逐年降低,政府绝不会大费周折的将原本一次性征收的费用,分摊到几十年去——双鸟在林,不如一鸟在手——更何况,政府最清楚今日钱大过明日钱。

如果物业税必须要包含土地价值,那么现今的土地出让模式就必须要修改。第一个难题现身了。现在的土地实行招拍挂模式,地产商通过出价购买土地进行开发。如果取消地产商出价购买土地,那么土地归谁开发?重新回到政府划拨土地吗?那岂不是历史的重大倒退?划拨土地模式下,开发商拿地只能通过取悦权力来实现。那些曾经触目惊心的寻租故事历历在目。

怎么拿地也许不是最重要的。更重要的问题是,购房者需要每年缴纳的、物业总值中的土地价值部分如何确定?目前,由开发商出钱购地开发,开发商需要考虑可能的市场销售价格,然后倒推成本,从而确定市场能接受的地价上限。如果修改为不用开发商出钱购地了,地价如何就不属于开发商承担和考虑的范围了。房屋脚下这块地,如何确定其市场价值呢?由政府说了算吗?政府显然有一万种理由高估土地值增加税收。

至于政府是依据什么,去判断房产总值趋势向上,老唐不知道。但老唐知道,只有预期房产总值的趋势向上,物业税才会开征。当然,也许政府预期也有错的时候。不过,老唐还是愿意赌政府赢面大——他们会想办法的,有权力、有资源、有脑花、有经费。

物业税包含土地价值还有一个意外的作用,可以化解小产权房的问题。众所周知,小产权的核心特点是便宜。便宜的核心原因是房屋含地价较低——农民不甘心看政府大手笔收钱,也想分一杯羹,愿意收远低于政府的地价。如果物业税方案规定,销售给本集体内部村民以外的房屋(小产权),同样征收物业税。这税收,或许返还一部分给拥有土地的集体或农民。集体或农民不会反对的,本就是意外之财。买房的人没有能力反对的——你非法买房,不拆你已经法外开恩。这样,小产权对商品房的冲击(核心是对国有土地的冲击)就化解了。

    评估的问题是个老大难问题。现在全国城市住房应该至少会有一亿五千套左右(建设部公布我国人均住房面积28平米,城镇人口按照最低值5亿估算,一套住房平均按照90平米估算)。谁来评估?全国目前房地产估价师据说不超过三万人。如果靠他们,意味着一位评估师平均要对5000套住房进行评估(每一套的地段、朝向、楼层、装修、新旧都不同)每天评估三套,一年365天不休息,也要四年半才做得完。一个循环做完,前面的都需要重新评估了——呵呵。如果再考虑上数目不详的商业地产,一定是个天文数字式的工作量。(有闲心和兴趣的,考个证吧!也许,房地产评估师会成为一个走俏的职业!呵呵。)

    更头痛的是,这评估的公信力如何保证?老唐自私,愿意付出些金钱,想出些办法让自己的房产评估值降低的。很多人会这样做。评估公信力如何保证?更可怕的是,如果你买房子的时候,评估值是一百万,几年过后,政府“客观而科学”的评估你的房子价值一千万,需按照一千万纳税,你怎么办?是享受千万富翁的身份,还是接受被赶出去的结局?

    还有更难的难题。征税,你得搞清楚全国每套房子是谁的吧?这问题貌似简单,只需要看看房管局的电脑数据就好。问题是,只要想想:很多官员拥有多套房屋,很多投资客拥有多套房屋,很多房产的名义拥有者可能还在幼儿园,很多投资客买的房子不在户口所在地……我们就能够想象,搞清楚一套房的房主,并找到他(她)来缴税是件多么困难的事情!老唐可以肯定城镇公务员应该都有住房,领导们(大)部分会有不止一套住房——也许偏激了——他们有动力让这些数据大白于天下吗?真查起来,不排除很多房子会从文件上变成【不存在】——没有产权证资料,没有过销售记录——犹如盗贼常会从某领导家中,盗走【领导家不存在】的珠宝和现金。

    就算搞清楚了所有房屋的户主,至少还有五大难题等着方案设计者。

     1.方案实施前,已经全款缴付过40~70年土地出让金的房屋,是期满以后开始缴纳物业税,还是现在开始征收?如果期满后开始缴纳,会不会引发抢购潮,从而使现房价格暴涨呢?如果现在就征收,以前的土地出让金是退还是折算为物业税预缴呢?按什么标准退或者折算呢?土地的增值部分如何估值呢?

     2.是所有房屋都需要缴纳,还是类似于个税一样,有一个起征点呢?如果是所有房屋都需要缴纳,低收入人群拥有住房的梦想会更加遥远,社会负担会大大增加,大面积的不满情绪也是政府要考虑面对的。

    3.如果设计一个起征点,是按套算?还是按人均面积算?投资客的对策看得见:让家庭中每人名下分别拥有房屋;祖孙三代即使住在一起,却各自拥有一套房屋;老人及年轻人都可实施假离婚;利用农村长辈或亲戚身份买房;收购身份证并公证委托后购房;多多注册公司购房;尽可能在不同城市购房投资;尽可能抢购市中心住房投资(一套住房尽可能满足低人均面积,高市场价值)……

    4.如果按照人均住房面积并参照房产价值设计起征点。那么城市中心原住民,祖屋破旧却价值昂贵,如何处理?城市扩张过程中,按照人均数十平方获得安置房的原农民,如何征收?空巢老人或者鳏寡老人,又如何征收?

    5.按照什么程序征收?是税务部门上门征收,还是采取主动报税?税务部门上门征收,可以肯定我们的税务部门还要大大的扩编——很多小区交了房以后数年,物业公司都找不到业主收取物业费——清水房不担心你进入,不担心你拆,也不担心你搬走。采取主动报税,个人所得税是先例——我就不报,你找得到我?

   经过对这些难题的推敲,老唐前日在【又见物业税】一文中推测【物业税出台,最快也是2011年以后的事情】完全可以再推后。基本判断,物业税方案赶不及提交2013年的十二届全国人大审议了。期望短期内买到不含地价的房屋,不太现实。

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