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唐朝
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又见物业税!

(2009-05-26 13:27:22)
标签:

物业税

土地出让金

经济体制改革

房产

分类: 投资

物业税上一次被炒得火热是在2007年,那正是一个房地产市场异常火爆的时间。时隔两年后,物业税终于出现在国务院正式文件中了。

 5.19日,国务院批准了发改委起草的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。文中这样谈到物业税:【深化房地产税制改革,研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)】。这项波及面极大的税种,距离大家越来越近了。

必须明确的是,物业税不是什么新东西。只是将当前开发商购地开发时,必须一次性缴纳的各种税费打包,而后安排在房子持有过程中分次缴纳而已。当然,所谓开发商一次性缴纳,实际上也就意味着购房人一次性缴纳了。

缴纳方式的改变当然会带来很多改变。

首先,降低房地产开发的门槛。一次性支付的税和费的减少,会显著降低房地产开发的启动资金,从而使更多的资金有能力进入房地产开发行业。

其次,降低房屋购买时的名义价格。将一次性缴纳的税费改为分多次缴纳,必然会降低购买时的名义价格,降低购买难度。使更多的人有能力加入到购房大军中来。

其三:持有房屋的日常成本毫无疑问会增加。持有多一套商品房,就意味着多交一份物业税。这对投资性购房者将产生一定的压力。

其四:可能会提高市场租金。市场租金将会由房屋租金加上物业税构成。

……

然而,物业税的影响究竟有多大?是影响房价向上或是向下?就目前而言,依然没有答案。因为我们无从知道两点核心:1.哪些税和那些费捆绑起来构成物业税?2.税率是多高?

这也是今年财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部要负责研究的问题。需要注意的是,《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中,提到将要增加的三个税种时,运用的是不同的词句。

对资源税是研究制订并择机出台资源税改革方案】。针对环境税和物业税是【加快理顺环境税费制度,研究开征环境税;深化房地产税制改革,研究开征物业税】。老唐理解,这不同的表达是说,资源税的改革方案将于2009年内制订完毕,并择机出台。(惯例上,可能会从2010年的某个节日开始实施)而对于环境税和物业税,2009年仅仅是研究阶段,制订方案的时间暂时还不能定下来。当然,距离实施的时间就更加久远了。老唐在07年10月的一篇博文中推断【大胆预计:成都市要想实施物业税至少得等到2010年】。如此看来,说2010年依然是预测早了。以目前文件说法来看,2011年是最快的节奏了。

难是可以预计的。物业税方案是一个牵扯到中央和地方利益的大手术。仅以下几个难题就需要大智慧来协调,需要高级别来实施。

1.              究竟用哪些税和费捆绑起来构成物业税?国税是否参与分账?分多大比例?我国目前房地产开发涉及税种繁多:涉及土地使用的税收:包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收;涉及建设中的税收:包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加;涉及企业所得的:所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息;涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税;其他产生合约的印花税等税收……这些税收有些属于国税、有些属于地税。究竟将哪些税种和费用合并,构成物业税?这其中每一个税种后面都链接着一个庞大的利益部门。

2.              是否需要将土地出让金纳入物业税中?如果不纳入,显然其他税费总量很小、影响很小,物业税出台意义不大。

3.              如果包含土地出让金。将土地出让金作为第二财政的地方政府,如何平衡收支?

4.              地方政府是否可以用未来的物业税收入为抵押发债或向银行借贷?

5.              如果包含土地出让金。地方政府在城市化进程中,征收农民土地的应付款项,如何保障?

6.              如果包含土地出让金,如何防止当届地方政府抢在方案实施前突击卖地?

7.              如果包含土地出让金。已经缴纳过这些税费的现有商品房和工业用地,显然不能按照新方案重复缴纳物业税。那么现有房屋和土地如何处理:是不交或是少交?

8.              物业税的特点是动态的,是按照持有物业的价值缴纳一定比例的税收。这势必会带来一个问题:物业价值由谁认定?以什么标准认定?多长时间认定一次?如果由政府机构认定物业价值,很难预防物业税成为地方政府随意掠夺民众资产的工具。而参考市场交易价格或者评估价格,有可能会鼓励各类弄虚作假。

这每一个问题,都牵涉到许多团体或个人的切身利益。解决好,可能成为中国房地产市场健康发展的一味良药。解决的不好,不光经济,甚至社会的稳定都会出现问题。相信这方案的研究不是今年内能完成的。物业税出台,最快也是2011年以后的事情了。

如果有朋友了解,其他国家如何解决以上问题的,请不吝赐教。也欢迎朋友们就以上问题提出自己的解决方法。

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