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房产投资的2008

(2007-12-16 23:34:20)
标签:

房地产

投资

人民币升值

分类: 投资
    2007年眼看就要结束了,不免感叹几声时光如梭啊,“相约九八”旋律还能熟悉的哼唱,2008就来了。

过去的两年是房产市场全面高速上涨的两年,同时也不可避免的迎来了政府当局的调控手段。面对越来越紧的政策调控,2008的房产市场会如何发展呢?

先谈思索结果:我认为2008年的房地产市场机会将会在高端住宅和商业地产上。高端物业和商业地产有以下特点:

1.总价高;2.购买者一般都是二次以上置业(赤贫中千万大奖直接购买别墅除外J);3.交易税费不容易成为影响成交意愿的因素;4.物业等相关服务较完善。

正是以上特点将引发资金追捧,原因阐述如下:

资金首先来自因人民币的升值而不断涌入的境外资金。

从国内看,央行应该一直在两难选择中徘徊:由高速的经济增长带来的通货膨胀应该由紧缩的货币政策应对,但紧缩的货币政策(加息,缩减货币供应)将进一步加大人民币的升值预期,升值预期的加大将极有可能导致国际资金更加大量的流入,从而抵消紧缩政策对通货膨胀的作用。

从国际环境看,来自欧洲的压力和美元减息的围堵使人民币升值几乎成为一个不需要预测的问题,预测的只是幅度和升值方式(小步渐进式或大幅突发式)。人民币对美元虽然一直在升值的过程,但对欧元而言,人民币实际上一直没有升值,甚至还有贬值(六月以来对欧元贬值5.2%*数据来自摩根士丹利)这个过程导致欧洲认为在对华贸易中吃了大亏,七国集团已经集体给中国施压,强烈要求人民币加快升值步伐。同时,由于美国次贷危机的影响,美联储被迫减息以稳定市场,美元的减息和人民币的加息进一步扩大了息差,加大了人民币对投机资金的吸引力。

人民币的升值已经开始导致我国大量的出口生产企业艰难度日甚至倒闭(前几日的央视二套曾播出的一个关于珠江三角洲大量鞋厂纺织厂倒闭的短片)。在生存压力下,必将有很多企业由以前的加工生产获利蜕变为以贸易配合外资进入中国来获取生存资本,变相从事地下钱庄的业务,成为境外资金进入中国的管道。所以,2008年的上半年我国可能会出现一边是巨额贸易顺差,一边是大量企业倒闭的怪现象。

境外热钱以“呆”在国内博取人民币升值利益为指导思想,所以,必然会倾向于以一次性付款来购买物业。出于知名度、信任度以及对物业服务的便利性分析,更加倾向于购买知名开发商的知名楼盘。其中,商业地产更是以无需投入个性装修资金即可在持有期间收租的便利性更加容易受到投机资金青睐。

再回头看央行政策对国内资金的影响。我们知道,高端物业本来40%以上的首付,所以提高首付毫无影响。同时,利息按照规定利率的1.1倍执行,对于一次性付款购买高端物业的群体也不受影响,会受影响的一般为按揭购买者。而按揭购买者中的大部分属于资金实力够,出于生意或其他投资的需求采取按揭手段,毕竟相对于其他商业或工业贷款而言,即便多付10%的利息(比如由7%变动为7.7%),住房按揭贷款依然算是成本较低的而且手续简单快捷。(也许是接触面窄的原因吧,迄今为止还没有遇到或听说过在不做生意或投资的情况下,以全部身家按揭豪宅的人士J)所以,即便对国内原有的潜在购买者而言,央行政策也没有实质影响,最多是部分投资者产生观望心理而已,一旦有新资金(境外热钱)涌入,观望资金必将推动价格的更快上涨。

所以,央行的政策本来就主要是针对中低档商品房的,毕竟中低档商品房价的上涨是涉及面最广,对中低收入人群而言压力最大的,最影响社会和谐的因素!

     但是,有朋友又问:当前房价那么高,境外热钱又不傻,买入不怕套牢吗?

     为了回答这个问题,我假设一个例子给朋友听:

     假设美元对人民币的汇率现在是7.51,成都某物业的房价是7500元一平方(折合1000美元一平方),假设房价上涨与下跌的概率为一半一半,假设某美国投资人月薪为3万美元。该投资人一年收入大约可以在成都购买一个约350平方左右的物业。成都还是比很多美国的小城镇要繁华些吧?(没去过,瞎猜的)所以,从心理感觉上讲,该美国投资人并不会对这个房价表示“吃惊“!但这不是最重要的。

重要的是:假设两年后美元对人民币汇率跌至61(概率很大,很多大牌经济学家推算到4.5的,更过分的估到3以下的都有)。如果房价由7500元下跌20%6000元一平方,该投资人灰溜溜的出售物业回国。亏了多少?拿来1000美元兑换7500人民币购买了一平方房屋,期间若愿意以每月每平米20元以下出租,(租的高的话,获利更多,此处以可以保证出租价计算),可以获取租金480元,加上6000人民币出售款,兑换1080美元回去,居然毫发无损获茶水费8%(少量的交易费用忽略)!如果房价上涨20%9000元一平方,该投资人可以获利多少?拿来1000美元兑换7500人民币购买了一平方房屋,现在9000元一平方出售,加上租金收入,兑换1580美元回去,整整获利58%

有这等好事,你做不做?假设门口工商银行来给我宣传一个投资品种:有一半机会会赚8%,有一半机会会赚58%,我是一定会买的,而且一定会把所有的资金都押上去J

所以我认为2008年的房地产市场机会将会在高端住宅和商业地产上出现,一定会!

    再次重申:纯属个人看法,不构成任何投资建议。据此判断入市,风险自负!

 

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