翁国强老师在演进

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美国人，世界上物业最好却不知物业为何物？

文/孙玉良

    “世界上物业最好的是美国、加拿大，其次是香港，但如果你问美国人物业经理为何物，大多数人会摇头，不知物业为何物”，中国物业管理协会副会长翁国强如是说。

孙玉良与中国物业管理协会副会长翁国强老师在一起

    11月19日，有幸聆听了中国物业管理协会副会长翁国强先生在中国人民大学汇贤楼C座601教室的精彩演讲，这是中国人民大学培训学院组织的物业资产管理高级研修班的讲座，中国国际贸易促进委员会建设行业分会物业服务委员会主任符春特邀翁总为三十多名物业方面的经理就物业行业发展趋势进行了认真细致的分析。

    翁国强先生是中国物业方面顶尖专家之一，曾担任上海陆家嘴物业管理有限公司总经理，目前担任上海同涞物业管理有限公司执行董事、总经理，除担任中国物业协会副会长外，还是注册物业管理师、高级经济师、高级经营师、国家一级职业经理人、注册物业管理师考试命题专家、国家一级职业经理人考评员、中物协发展研究中心课题组研究组组长、国内众多高等院校的兼职或客座教授。

    翁先生曾访问欧美、日、台湾、香港等世界上多个国家和地区，对中外物业的发展颇有研究，他说：美国有三大高收入职业，一是医生，二是律师，第三就是物业经理，美国叫职业经理人。因为美国的社会保障非常完善，所以医生吃香；因为美国法律健全，每个美国人从出生到去世平均要打37场官司，所以律师被人们认同；美国人的物业到了非常成熟的阶段，所以物业管理师（美国叫职业经理人，全国只有两万个）是最吃香的职业之一，他们不象中国人的物业，只有一部车、一部电话、一部手提电脑就OK了。

    “美国人所谓的物业全部采用外包形式，服务费按小时计算。保安也不是象中国人似的有专用房间，一部车就是他们的值班室或叫岗亭，巡视时下车就可以了。在公共场所吸烟，谁敢啊？各地方都有自动报警装置，一颗烟没抽完，消防车就来了，那是要收费的；绿化地带，盖房时水笼头已安好了，该是谁家的就是谁家的。”翁会长说。

    “日本完全是甲方物业，也即是自己建自己修；新加坡则靠严厉的法律使物业法规得到有效执行，中国的物业刚刚起步”，翁会长毫不讳言中国的物业只是初级阶段：“中国的物业，象保姆还是象管家，都争论了好长一阵子，只到物权法出台，才定位为是管理服务。所谓物业，物是建筑物，通过管理实现保值，延长其使用寿命；业是业主购买的事业，是需要经营的，物业资产管理就是物业公司通过对业主的资源进行运营千方百计满足业主的需求”。

    翁会长是个“金点子”大王，他用一天的时间，对物业经理们循循善诱，阐述利用物业这个平台，与业主达成协议对其资产进行经营，将成本化为收益、化腐朽为神奇的道理，将房地产的经营从纵向和横向进行充分地延伸。在他的眼里，物业的经营无处不在，物业的商机无处不在，物业公司的经理，即可以做房地产公司的策划，又可以做建筑公司的监理，还可以做工程管理，甚至连小区的超市如何开也在他的掌控之中。

    “物业管理的核心竞争力是什么？”他问：“不是别的，是人。”这个人分为两类人，一是管理人，二是技术人。管理人即职业经理人，也可称为注册管理师；技术人就是我们的工程技术人员。翁老师毫不吝啬地传授了他们公司的先进管理经验，赢得了与会人员的阵阵掌声。

    所谓“物极必反”。美国人的物业最发达，但普通人却不知物业为何物，正是美国人的物业发展到了极致的缘故。身为中国物协的副会长，翁会长并不是崇洋媚外，他详细介绍欧美先进国家的经验，正是要求大家认真学习，取长补短，让中国人的物业发展水平更上新台阶。他说：我的物业公司都是做小事的，一个人一年做365件小事，十个人呢，一百个人呢？无数个小事就累积成大事。一个事业的发展，无外乎向外国学习，向先进者学飞，然后加以创新，正象中国的发展日新月异一样，中国的物业，一定会象翁先生所期望的那样，迎来一个美好的明天。