说说房价高的真正原因。权当闲聊。

房地产的价格有什么决定？第一，土地成本；第二，开发成本；第三，房地产商的开发利润。其中开发成本中包括了房地产的建造成本和要向政府缴纳的各项费用。把一个商业住宅卖掉后，算算收入，谁是最大的、绝对的收入大户呢？那绝对就是政府。简单算算帐，一个房地产项目的总收入中（包括土地收入），政府实际能拿到多少呢？大约是在60%至百分之70%的样子。发展商挣走了10&-15%，其它是建造成本。也就是说，高房价、高地价产生的绝大多数的收入是被政府拿走了，而且政府以是极低的价格或者无偿将土地从人民手中获取，再高价卖给老百姓。以下算算细账：

1）政府税收：

• 企业所得税：利润总额的25%；
• 营业税：    销售收入的5.5%；
• 土地增值税：增值额（总收入减去建造成本）的30%-60%；
• 印花税：    销售收入的0.3%
• 土地使用税：每平方米10元左右

2）政府收到各种费用：约占开发成本的10%

3）土地成本：约占开发总成本的25%

4）建造成本：约占开发成本的25%

以某某城市一栋多层住宅楼举例，这栋楼的总销售收入是2400万，其中，土地成本约500万，缴纳税收额约500万；各种缴纳费用约200万，建造成本约900万，减掉这些后，发展商的净利润是不到300万。

获利各方的情况：

• 政府：总收入共1200万，减掉政府给原居民的各种补偿约100万和政府管理人员的开支等，政府净收入在1100万左右；
• 建筑商：总收入900万，减掉材料和人工成本月750万，获利150；
• 发展商：总收入300万，减掉管理成本50万，获利250万。

获利的比例：

• 政府：  1100/(1100+150+250)=74%
• 发展商：250/1500=17%
• 建造商：150/150=10%

以上的比例虽然是一个项目的，但总体上，大体反映了房地产行业中利益分配的格局。那就是，政府是高房价的最大受益者。拿政府的土地收入来说，仅2009一年，政府从卖地上得到的收入就有1.591万亿，相当于13亿人口，每人上交1200元，或相当于全国18亿亩农田每亩上交880元。此外，建房配套的各项收费的收入大约也在这个数字左右。

政府如果能遏制一点自己对垄断财富的贪婪，把土地的税收减少一些，把卖地的价格压的低一些，房价至于这么高吗？政府，特别是地方政府，把压制高房价的棒子一味地打到发展商的头上，实在是有点不公平。

在高企的房价面前，究竟谁是“贼”？恐怕在贼喊捉贼的游戏中，蒙在鼓里的、蒙受伤害的只能是众多现在的房奴和未来的房奴。