邱 林

由于受新冠疫情冲击，目前美国商业地产价值已缩水高达25%至27%。而由于美国商业地产遭重创，美国商业地产估值已经较正常时期贬值十分严重。业内人士认为，目前美国购物中心、酒店等商业地产遭到疫情冲击，如今美国地产行业正步入寒冬。

富国银行的一项研究报告称，一旦商业地产所有者还不起贷款，其抵押的地产估值将会下降，平均贬值幅度高达27％。该报告涵盖了自4月1日以来新评估的116家捆绑在CMBS中苦苦挣扎的商业地产，其中有68家是本月进行评估的。在全部抵押贷款中，有75笔和酒店有关，另有26笔和零售地产相关。

今年二季度，在美国，坏账风险最高的10家银行，其不良贷款合计猛增62%，其中，商业地产的不良贷款增幅高达144％，至260亿美元。为了弥补由于商业地产萎靡产生的巨亏，目前美国各大银行已开始提高拨备。

由于美国商业地产风雨飘摇，让投资者失去了信心。以中国为首的投资者们正在加速撤离。有数据显示，2019年，中国投资者净卖出美国商业地产价值近200亿美元（约合1360亿人民币）。今年8月，由于美国哈德逊广场项目开发商拖欠还款，中国投资者已经申请仲裁，要求开发商退还近10亿美元（约合60.81亿人民币）投资款项。

鉴于美国旅游业和商务旅行的崩溃，酒店、零售行业受到的打击尤其严重。目前约90%的美国商业地产销量出现大幅下降，跌入近三年来最低谷。2018年4月至2020年4月，包括中国投资者在内的外国投资者购买美国商业地产的数量比上一年下降了46％。

中国投资者一直在抛售美国商业地产，到2020年第二季度，中国人购买美国商业地产的数量将跌至8年（2012年至2020年）来的低点，对应的金额或将降至120亿美元（约合817.2亿人民币），事实上，自2019年第四季度以来，中国投资者对美国商业地产的咨询数据已经要比一年前下降27.5％。

美国商业地产曾是全球地产投资者眼中的香饽饽。2013年至2017年，万达公司、海航集团等中国投资者将数百亿资金投向美国的摩天大楼、豪华酒店和一些意在建造高层住宅的地块，甚至创下交易（价格）纪录。但近几个月来，中国投资者出售所收购美国商业地产的消息经常见诸报端。

如今，中国买家对美国商业地产的兴趣减退，不但引起美国投资者担心，还有可能进一步放缓美国商业地产市场的增长。虽然外国投资者仅占美国总体商业地产的20%左右，但通常以乐意支付高价而引发关注。其中，中国投资者从美国商业地产市场的撤退不但最具杀伤力，且最不可能在短时间内发生逆转。

客观的说，虽然购买美国商业地产通常被视为可以进行的最重要，最谨慎的金融投资之一，但在经济困难时期，这种传统观念可能会受到质疑，源于商业地产市场的2008年的金融危机严重打击了投资者的信心，进而影响到更广泛的经济领域，而这也是全球楼市买家不想看到的情况。

美国商业地产出现严重贬值，与美国当前的经济现状密切相关。受新冠疫情影响，今年5月，美国住房抵押贷款违约率飙升，为2011年11月以来的最高水平。据高盛数据显示，与私人债券捆绑中、或没有政府支持的住宅抵押贷款的违约率已从1月份约4%的低点飙升至7月份的约18%。

预计中国投资者还将在今后几年继续抛售美国商业地产。几年前，中国政府放松了对外国投资的限制，此后中国买家开始大举投资美国商业地产。然而，一些中国投资者目前在国内面临着信贷紧缩的局面，他们往往通过出售在美国的商业地产来筹集资金。

更重要的是，中美之间不断升温的政治和贸易紧张关系，已让中国人意识到，美国不再是投资的好地方。