邱 林

国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令日前在江西新型城镇化论坛称，现在不止内蒙古鄂尔多斯，很多地方都出现了“鬼城”的现象，即使北京和天津之间也有空城。据我们的调查，一些城市的房地产项目空置率达40%-60%，有些中西部城市的房地产项目空置率更高达70%-80%。

乔润令的说法与坊间的一种观点近似，即 “鬼城”现象在中国大量存在不少城市出现。有人甚至会拿出卫星图片证明，中国“鬼城”遍布，二三线城市更是比比皆是。过去，鄂尔多斯的康巴什新城被说成中国最大“鬼城”，现在，郑州的郑东新区已超过鄂尔多斯，成为中国最新、最大的“鬼城”。

不过，有分析认为，国内存在大量“鬼城”说法太离谱。究其原因，主要有以下两个方面：

一方面，对于“鬼城”这个说法并没有真实的考证与研究。例如鄂尔多斯，其实是政府搬迁选址新区，而很多配套还在旧区，很多人白天去新区上班，晚上回旧城居住而造成的。另一方面，“鬼城”与房地产泡沫并不是直接挂钩的；经济发展中不可能没有泡沫，在适当与可控的范围内，泡沫的存在也是合理的。

一些人把“鬼城”与空置房多联系起来。那么，国内到底有多少空置的住房？媒体对此的追问持续了数年，但至今也没有一个确切的答案。而我们刚刚看到“部分城市房地产空置率达40%-60%，中西部城市的房地产空置率更高达70%-80%”的数据，就感到诧异。但这些数据离现实太远。甚至可以说，这样的数据，与其说这是学术研究和纷争，还不如说是“认真的扯淡”。

此间有种说法，因为“统计住房空置率是非常复杂的国际难题”，而把商品房库存的未售房源（已抵押给银行，实际上是已经销售出去。）与在建已售未交付的房源及部分在建未售但部分已售的房源，统计在可售的房源，导致商品房库存数据失真。有的甚至把二手房统计在新建商品房的库存上。

客观地说，虽然国内的楼盘确实存在一定的空置房，但有几个楼盘是一户人家也没有的？用这样的词形容别人生活的地方，当住在那里的居民是什么？其实，中国有先盖楼后创造需求的做法，最明显的就是在上海浦东。10多年前，高楼林立的浦东新商业区最初无法吸引到租户，但后来却成为了中国成功的象征。

人们还记得，一开始浦东非但没有吸引到租客，反而引来了不少冷嘲热讽。1998年，当时任一家杂志主编的雷默曾写过一篇文章，说这是“上海泡沫”，并把上海市建筑的爆炸式扩张与战后欧洲重建相提并论。但后来他不得不承认，人们纷纷涌向浦东，就连土生土长的上海人的思维模式也已经发生了转变。

美银美林大中华区首席经济学家陆挺认为，中国确实有几个“鬼城”，但这只能归因于地方政府糟糕的城市规划和非理性的城市设计，但中国并不是到处都有“鬼城”。“鬼城”的说法都是来自于极小的样本量，一般来自那么几个城市。例如，媒体经常提到的内蒙古的鄂尔多斯、昆明的呈贡区、天津滨海新区的于家堡以及郑州的郑东新区。

说到“鬼城”，上述城市基本上都会成为例证，但要扩大“鬼城”的名单还很难。中国有7.11亿城市人口，有100个人口超过百万人的城市，而媒体却很少提及，中国正在建设着无数的新城新区，而“鬼城”只是其中的少数。所谓的三四线少部分城市楼市泡沫“鬼城”只不过是传说，这与国内出现大量的房企破产及房价连续暴跌半年至一年以上的差不了多少。

更重要的是，我们千万别把国内存在大量“鬼城”说得跟真的一样。中国未来20年会有3亿人完成城市化，平均每年增加的1500至2000万城市人口。我们有理由相信，对新住房的需求还将持续，随着城市化进程的加快，会让今日那些所谓“鬼城”变成生机盎然的大都市。