城中村改造——怎么才能都满意

              周毕文 北京理工大学MBA教育中心主任

随着我国城市化的推进，城中村数量激增，它与城市规划建设的矛盾也日益突出，城中村改造问题备受关注。中国目前城市化水平只有48.7%，正处于城市化的高速进程中，每年城中村不断地改造，又不断地出现，从2002年至2009年，仅北京市城八区就拆除了城中村200余个。如何充分保障村民的可持续生存利益，成为需要深入探讨的课题。

一、授之以鱼与授之以渔

 由于每个地区的不同地块、环境、特点等因素影响，我国城中村改造的补偿标准和补偿机制呈现出多元化趋势。众所周知，城中村改造后，村民一般会得到资金、住房或是两者兼有的补偿，所谓有得必有失，村民获得了补偿，却失去了赖以生存的土地或者其它资源（如鱼池），因此，城中村改造在我国取得了很大成绩的同时，也出现了一系列严重的问题：暴富后的非理性消费——资金上的富有，并不代表今后生活富足、家业安康，许多案例表明，手头上短暂的富裕往往是导致“坐吃山空”的诱因；“二世祖”现象（上一代有权有势有钱，下一代只管吃喝玩乐）等，加之社会保障机制不健全，致使大部分村民成为“种地无田、就业无岗、社保无份”的三无农民。因此，在改造过程中，对村民的补偿应该讲究方式和方法，这样才能使农民实现可持续生存。

城中村改造中，我国传统的土地征用补偿仅限于土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、房屋补偿费以及搬迁安置费。这种补偿机制没有全面考虑村民利益，尤其是村民的长远利益，且不适应市场经济环境，所以按照这样的补偿安置方式，城中村新增劳动力及村民的养老保险不可避免地将面临许多问题。

因此，城中村改造，要保障村民可持续生存的利益，就要全面考虑村民的历史利益、现实利益和长远利益。

细化来看，历史、现实利益包括土地所有者和使用者的权益，农村建设用地（如宅基地）包括建筑物的补偿费、搬迁费用，农地中一些尚未折旧完毕的投资，青苗补偿，邻近土地所有者的损失以及地上、地下空间价值、通行权（广义的包括过道权、过水权等）、环境价值等；长远利益包括对土地可预期未来价值、新的工作前期费用、就业培训等转业过程的投入、社会保险费、养老保险费、医疗保险费、学龄儿童教育保险等。

应注意的是，土地权益的补偿应考虑改变土地使用性质土地增值的部分，以及土地区域差异；房屋补偿应考虑城中村村民出租房屋的收益；青苗补偿费应考虑城中村的集生态农业、精品农业和休闲观光农业等为一体的现代都市型农业与我国传统农业的差异性，合理确定征收价格。

 考虑到补偿因素，还要考虑补偿费的分配和管理方式。目前，对于补偿费的分配、管理问题，我国没有统一的法律进行明文规定。例如补偿费该如何并按什么样的条件分配，每个层次分配多少，提留比例以及提留资金的使用和监督，以及村民享有分配的条件等。因此，在补偿费管理方面，为了维护村民的可持续利益，可以采取以下几种方式：

1、充分发挥村集体作用，运好村集体资产，实现有效增值保值。

可以将村民的赔偿款提取一定比例组成村集体资产，资产由村集体经营实现保值增值，例如村集体和公司共同经营某企业，将该企业的利润定期进行分红，同时，企业的经营也可以解决部分人员的就业问题，可谓一举两得。当然，这需要村集体转变观念，创造良好的投资环境来引进企业，但这无疑是一种良性的经济循环。

2、发挥个人能动性，实现再就业

村民可持续生存，就业是关键，所以可以考虑建立就业专项资金用于村民再就业培训、转业期间补助、就业信息平台建立和创业基金等；通过这敦促村民增加自身再就业或就业本领，保证村民顺利实现再就业，只有这样，城中村改造中村民的长远利益才得以真正落实，实现可持续生存。

总的看，我国城中村改造的补偿问题目前应将重点放在补偿方式和分配管理层次上，这样才能更好的解决城中村改造中村民的可持续生存问题以及涉及到的一些民生问题。

二、村民不能散了摊子

城中村改造是集体土地变为国有土地，农民变为居民，村委会变为居委会，农村集体经济变为城市混合经济或股份经济的综合转型和变迁过程。

土地是赖以生存的生活保障。城中村集体经济组织的经济来源主要来自于土地收益、物业出租和村办企业，绝大多数“城中村”缺乏集体所有的经济实体，其经济来源主要靠出售或出租村集体所有的部分资产，如出租出售部分房屋来维持运转。村民受其文化素质和技术水平的限制，村民很难有信心把资产投入到村集体股份制公司中去，而由于享有计划生育、宅基地、村集体经济分红等丰厚的福利，很多村民更愿意维持城中村的现状。许多城中村改造后，村民拿到了一次性的征地拆迁补偿款，由于缺乏技术，不懂经营，很快资金耗尽，成为无地无业的失业者，生活上也没有城市居民享有的社会保障。

城中村改造后采用何种组织管理形态可以对村民可持续生存的利益给予保护和保障呢？转变后的组织要是个经济实体，将拆迁补偿保证金作为投入资本来进行运作，达到一定的经济效益，从而确保农民生存保障；转变后的组织要对这个经济实体的运作起到监督作用，保证农民利益的享有；转变后的组织作为一种社会保障的方式，从而逐步消灭二元化结构。

首先，要明晰三种治理主体之间的关系。

目前，城中村改造过程中存在着政府性管理主体、自治性管理主体、股份公司三种治理主体，并在参与城中村治理过程中形成了一种以各自利益为主的格局。政府、居民委员会和股份公司之间政企关系模糊、社会职能承担主体不明确，同时，股份公司内部治理结构也存在着集体股主体缺位等问题。要明晰三种治理主体各自的职责，承担起各自保障村民权益的责任。

其次，股份制是城中村公司化的公司组织形式的必然选择。

股份制企业包括股份无限公司、两合公司、股份有限公司、有限责任公司和股份合作制公司等形式。城中村公司化的公司组织形式是选择股份合作公司，还是有限责任公司，或者股份有限公司，取决于城中村的特点和改造后经营形态的适用性。为了切实保障村民可持续生存与发展的权益，村民委员会改为居民委员会后，集体土地和财产不能流失或改变权属关系，保证集体资产所有权不变，集体资产处理权归村民所有，集体资产量化到村民，是城中村股份制改造的内在要求。

第三，城中村改造后公司组织要依据现有条件，选择合适的经营业态。

通过各方对村民的调查访谈可以了解到，在城中村改造中村民担心的问题是什么，子女教育经费，生活费用提高，失去土地面临失业，再就业问题，社会保障问题等。这些问题的解决一部分需要政府的政策支持，但主要还是要依靠村民自己找到合适的工作。有了工作，可以解决生活问题，减轻社会负担，同时对社会治安也起到保障作用。但是由于村民的文化素质、技能水平有限，在公司业态的选择上就要考虑经营适合村民的形式。物流、逆向物流、的哥、社区服务、物业公司、家政服务、手工艺品加工等都是很好的选择。

第四，要建立监督机制，保障村民利益。

当城中村改造后变成一个社区，就以社区为单位进行管理。城中村改造后的社区管理除了有一般城市社区的职能责任外，还要对城中村改造后的组织形态进行监督，保障村民的利益。除此之外，公司内部要根据其要求设立监督委员会，接受村民的监督。如同上市公司，定期向村民披露公司的经营信息。在城中村的组织形式中建立有效的政府、村民的双重监督机制，才能切实保障村民利益。

最后，还要重视回迁区、商品区的文化融合。城中村居民的受教育程度较周围社区的城市居民低，使其很难融入所在的城市社区，而城市社区原有居民因文化观念相异，而不认同这些新晋升的城市居民。城中村改造过程中，要重视愿意村民与新建社区、商业区的文化的融合，例如以村为单位安排村民居住，维护村民原有的邻里关系；物业公司组织一些社区活动，联系原有村民和新业主的关系，建立社区文化，给居民归属感，共同促进城市经济的可持续发展和社会的和谐稳定。