北京市场化筹集公租房源是否可行

http://e.thsi.cn/img/4daa9336b14b4822-1　

　　公租房百分之二十的优惠幅度对于真正需要保障的群体来说，显得太低，他们同样面临承租乏力的尴尬。市场价格发布还需要一种公开透明的机制。如果没有这种机制，会给暗箱操作留下空间。　本报记者 王 　越/摄

　　●本报记者 　海 燕

　　“市场租赁”这种全新的保障房房源筹集方式今年将在北京逐渐推广，此举将之前的“建设、收购”的保障房房源筹集模式完全打破。但同时，这一模式也面临着一些问题，首先，寻找房源本身是一件非常琐碎的事，仅仅凭借政府或者房管所很难完成；其次，20%的优惠幅度对于真正需要保障的群体来说，显得太低；第三，市场价格发布目前还没有公开透明的机制。

　　北京市住建委相关负责人近日表示，今年北京将继续加大保障房的供应和分配力度，计划新建、收购、市场租赁16万套，建成7万套保障房。“市场租赁”这种全新的保障房房源筹集方式将开始逐渐推广，并且目前已在海淀区开始试点。

　　海淀区今年将在13个成熟社区试点政府在市场上将业主手中的房源整租过来，再将租金打八折作为公租房提供给正在轮候、尚未配租的被保障家庭。此外，保障房轮候家庭也可自己在市场上租房，政府经过审核后，根据其家庭收入高低给予不同分档的补贴。

　　此举将北京市原先只是“建设、收购”的保障房房源筹集模式完全打破。

　　多种途径收集房源

　　1月15日，北京市启动在海淀区29个街乡进行市场化筹措公租房房源的试点工作，分两种模式进行试点。其中，自行在市场租赁住房的家庭将分七档给予租金补贴。第二种模式是政府通过市场租赁二手房作为公租房源进行统一配租及管理。

　　我爱我家副总裁胡景晖在接受中国商报记者采访时表示，市场化筹集公租房房源应该是在配套设施齐全和交通便利的成熟社区首先开展，而海淀就具备这样的先天优势，该地区是北京市目前房屋租金最高的区域，同时也是北京地区高校资源最为集中成熟的区域。此外，这个地区聚集高新技术企业与产业园，对年轻创业型和技术型人才的需求也比较迫切。

　　他认为，通过市场手段收集房源是一种很好的保障房筹集方式，以前的保障房都是政府出资建设，此外还有开发商配套建设，还有政府以优惠价格回购。但上述三种形式对于政府来说资金压力都非常大，都是一次性投入且回收速度很慢，很难做到资金的良性循环。

　　“通过市场化筹集的手段能避开资金与周期的问题。”他表示。

　　同一个问题，中原地产市场研究部总监张大伟认为，这与海淀区一向对住房领域敢于试点与改革有很大的关系。“在此之前，海淀区曾试点过官办网签与中介行业独家代码等完全创新并且相当务实的改革举措。事实也证明，上述举措极大地规范了该区的房产市场，也推动了房产市场的繁荣与发展。这次海淀区在城六区中率先推出此举也并不意外。”

　　北京理工大学管理与经济学院副教授周毕文接受记者采访时也表示，北京城中核心四区房源有限，改革难以兑现。通州、大兴与房山等属于远郊区，地块压力相对较小。而海淀、朝阳与丰台都属于近郊区，他们是最有愿望也最具备条件操作此事的区域。

　　此外，记者也注意到，首批试点的13个区域也都属于海淀区配套设施齐全和交通便利的成熟社区。这些小区包括志新小区、二里庄小区、志强园小区、吴家村10号院、索家坟(文慧园)区域、月季园小区、蓟门里小区、展春园小区、西四环北路137号院、知春东里小区、知春里小区、双榆树北里小区、双榆树东里小区等。

　　有效解决资金与土地难题

　　在周毕文看来，通过市场方式能解决政府在保障房建设资金与土地层面的困难，对盘活市场存量房源，促进其有效供给具有很大的促进作用。

　　“之前一直在打击地产投资投机恶意炒卖的行为。而投资房产业主可能会持有一段时间，等其升值，在升值过程中房产可能有两种状态存在，一种是空置状态。业主既不装修也不进行经营管理。只是等着房产升值以后转卖。第二种就是简单装修后出租，去解决还贷问题或者是资金补偿问题。如果这套房子被政府给租过来，相当于是你用了很少的代价撬动了一大批的房源，很大程度上避免了这类房产的空置。”

　　从资金投入上看，市场租赁的价格投入也比新建与收购的成本要低。据记者了解，新建一套公租房，面积按60平方米计算，土地、建筑安装等成本每平方米一共大约8000元，一套房就是约50万元，政府出资20%到30%，其余利用银行贷款。如果按照70%的资金通过贷款来计算，那么每平方米每月仅需要偿还的利息就是38元到39元。再加上物业费等，每平方米每月需支付45元以上。如此一来，政府的负担并不小，但被保障群体仍未感觉租金低。

　　此外，通过市场租赁来筹措房源的举措较为灵活便捷，被保障家庭可选择离工作单位较近的地方租房，便于其生活与工作，减少城市中的交通拥堵。

　　张大伟也表示，保障房将来发展的模式也应该是逐渐地以建设与收购为主向对现有房源进行租赁的形式转变。这也是北京城中其他5大区域解决保障房供给的一种积极有效的探索模式。“如果试点成功后，该项改革举措还适合在北京城六区中的其他五区推广，这些区域都属于土地资源比较稀缺的地段。但此举在北京一些远郊区县实施意义并不大，对于远郊区县来说，地方政府是可以拿出空地建设保障房的。”

　　市场化手段遭遇现实难题

　　海淀区房管局相关负责人近日表示，已对市场进行部分摸底，很多出租方愿意接受，房屋由政府直接租赁省心省力，免去找租客、要租金、租户情况不清或中介破坏房屋等烦恼。

　　但周毕文在接受中国商报记者采访时却认为，看似简单的一项改革一旦操作起来，将面临非常多的现实问题。“寻找房源本身是一件非常琐碎的事，仅仅凭借政府或者房管所很难完成。目前为止，市场上的绝大部分房源都掌握在中介手中，不管是出租还是承租，个人想要在市场上租房都非常困难。如果完全依靠政府或者房管所，用事业体制的方式去做市场化经营的话，效率会非常低。”他表示。

　　周毕文同时还认为，百分之二十的优惠幅度对于真正需要保障的群体来说，显得太低，他们同样面临承租乏力的尴尬。此外，市场价格发布还需要一种公开透明的机制。如果没有这种机制，会给暗箱操作留下空间。

　　而实际行情也的确如此，记者在网上查询到上述13个试点小区之一的知春东里小区70平方米大两居的市场租赁价格在4500元至5000元之间不等。而按照海淀区政府的做法打8折后出租给被保障者，他们需要承担的租赁费用在3600元至4000元之间，这个数额完全可以在北京其他城区租面积更大或者区位优势更为明显的房产。

　　胡景晖在接受中国商报记者采访时也表达了类似的疑问，他认为，首先问题在于老百姓愿不愿意把房子租给政府。此外，出租给政府后租金几年内不能上涨，老百姓是否愿意。此外，如果中途房主反悔，想要自用或者卖掉房子，而房子中又是有租客的，又该怎么处理与腾退。居住过程中，房子有关的损毁谁来担当，日常维护谁来负责。

　　周毕文也表示，类似这种琐碎具体的事情如何去规范与解决都需要事先考虑到。海淀区13个社区采用试点的方式也是希望通过试点把一些琐碎的和意想不到的情况都解决掉。

(中国商报)