周博士：城市化将成为房价向上攀升的推动力

　　访谈时间：2013年1月

　　访谈地点：承德搜狐焦点网访谈间

　　嘉宾：北京理工大学MBA教育中心主任 管理与经济学院副教授 周毕文

　　编辑：王珊珊　　

　　【搜狐焦点网】关于2013年楼市您有哪些自己的看法，三四线城市房价您认为是否还会上涨？

　　【周博士】纵观2012年的楼市，呈现触底现象，来年房价虽有反弹风险，但不存在大幅反弹或暴涨的可能性，因为调控政策的执行力度依然很大。 而如今楼市回暖的状态，主要集中在上海和北京等一线城市，2013年楼市将会延续这种趋势，只是上涨的速度会因为政策原因受到一定的影响，三四线楼市房价会上涨的很慢。另外，五线城市开始城镇化。　　

　　【搜狐焦点网】看来您还是非常关心楼市的，五线城市的城镇化现象您觉得会对楼市造成很大的影响吗？

　　【周博士】不会造成很大的影响，矛盾最大的还是一二线城市。

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　　一线北上广深；二线东部省会城市，直辖市；三线计划单列市，西部省会城市，发达地区地级市；四线地级市；五线是县级市，县城；六线是主体镇；七线是乡村集中改造。只要购房人群以当地为主（80-90%），就不会扩散，一定要和当地的收入水平想适应，流动人口越多的城市，其影响越大，外籍购房和外地购房的比例，成为影响的要素。这也就是北上广深等一线城市影响楼市的理由，大企业目前在回流一二线城市。四线城市一旦饱和状态被媒体扩散，缺少投机和投资空间，将导致投机投资资金撤出，楼市将出现有价无市状态，对当地经济会出现负面影响。　　

　　【搜狐焦点网】五线城市城镇化意味着楼盘开发量会增加，同时楼房的需求者也会增加，城镇城市化也需要一定的时间，您觉得大概需要几年才能完成这个城镇化的过程，另外您说到的三四线城市的房价上涨会很慢的理由是？

　　【周博士】大概需要10-20年时间才能完成城镇化的过程，基础是工业化和信息化，没有产业（包括服务和文化）的支撑的城镇化是有害的。刚说到三四线城市的房价上涨缓慢主要是因为其需求一定是和就业相联系的，人口下降是趋势，人口红利消失亦是趋势。从楼市调控的限购政策来说，相对于一二线城市，三四线城市的限购力度要小，很多政策停留在口头上，并没有严格执行。同时，央行两次下调存款准备金率，使得地产商资金压力有所缓解。　　

　　【搜狐焦点网】土地管理法修正案草案对“土地补偿”规定作了重大修改，删除了现行法律第47条中按土地原有用途补偿和30倍补偿上限的规定，确定了公平补偿原则，但对如何计算补偿数额未明确规定，关于这一点您有哪些看法？

　　【周博士】高补偿是必须的，这样才能提高土地的利用率。人口密度决定土地稀缺性，进而影响房价的高低，地价又决定着房价。很显然，土地是一种稀缺资源，人口密度越大的国家，土地资源就会相对越稀缺。不过，相比之下，英、德、意、日四国的人口密度均高于中国，但人口小国的土地稀缺性要比大国好解决得多，因为作为经济发达的人口小国，它们更有足够的经济实力向空中和地下拓展生存空间，而发展中人口大国则比较困难。

　　城市化进程决定了人们对房地产需求的大小，其实，早在20世纪70年代初，西方发达国家就基本上完成了工业化和城市化的过程，目前，这些国家人口的城市化比例一般高的已达到90%，最低的也在65%以上。相反，中国作为一个人口大国和农业大国，工业化已在快速推进之中，而城市化则较为滞后。处在城市化初期阶段的中国，目前的城市化进程正在不断提速或加速。然而，正在快速城市化的中国，不但人口基数大，而且农村人口城市化空间十分巨大，因此，随着中国城市化进程的不断推进，城市人口将会不断膨胀，它对城市稀缺的土地需求及房价攀升必然会产生持久的、不可小视的推动力。这是早已完成工业化和城市化的西方发达国家所无法比拟的。由此看来，中国人口城市化比例若从现在的40%提高到将来的60%以上，那么，这就意味着将至少还有2.5亿人口必须进城，城市化将会成为中国房价向上攀升的可持续推动力。　　

　　【搜狐焦点网】有说法称因为征地暴富的“暴富圈”从而提高土地流转的成本，造成新的不公，您是否认同这种说法呢？

　　【周博士】农村土地管理制度改革牵动着下一步城镇化发展的进程，此前业内普遍认为，大幅提高被征地农民的补偿款将有助于帮助农民实现市民化。但有全国人大常委会委员担心，无上限的补偿，会在城市周围出现一个因为征地暴富的“暴富圈”，提高土地流转成本，造成新的不公。确是有种种说法，改革征地制度的目的是要讲土地收益向农民倾斜，但也不能误读这个初衷。比如此前有媒体解读为征地补偿有可能翻十倍，就不现实。土地的区域差异很大，应该根据不同情况进行划分。财富要放在有能力和有品德的人手中，因拆迁和征地致富而又贫穷的人也大有人在。　　

　　【搜狐焦点网】因拆迁和征地致富而又贫穷的人大有人在，那您认为如何才能尽量避免或者减少这种暴富转而依旧贫穷的人群？

　　【周博士】暴富与贫穷都在一念之间，房地产市场崩溃，每个人都惧怕，这一点毫无疑问，特别是投资者。

　　城市郊区的农村土地已经存在过度补偿的问题，造成一夜暴富现象，而没有机会被商业开发项目征地的边远地区农民的利益也应该保障。针对这一现象有专家建议，应建立一种土地升值收益的分享机制，高补偿的征地可以征收一定的土地税。

　　【搜狐焦点网】感谢周博士对搜狐焦点网承德片区网友问题进行的解答！

　　【周博士】承德地区的搜狐焦点网友如果愿意和我分享他们的问题，我也会随时和大家进行交流，在此我也感谢搜狐焦点网和网友们对我个人的信任，我非常愿意和大家进行沟通…