首套房利率松动 刚需置业是否迎来春天？

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论坛现场

　　4月5日——8日，2012年北京春季房地产展示交易会在国贸站厅举行。进入三月以来，随着首套房政策上的放松以及银行对首套房贷款利率的优惠，京城房地产市场出现了一波成交高潮，部分业内认为北京楼市开始回暖，进入春季。另外一方面，也有很多人认为这种成交量上的回升只是市场的一种正常现象，并不能代表楼市真正的出现回暖。搜狐焦点在本届房展会中进行首套房利率松动、刚需置业是否迎来春天的论坛，探讨北京房地产市场的“回暖”之说。

　　时间：2012年4月5日

　　地点：中国国际贸易中心

　　以下为现场实录

　　【主持人】：各位搜狐焦点的网友大家好，欢迎来到2012年参展现场。今天也是在参展现场进行一个首套房利率松动，刚需置业是否迎来春天的论坛，今天来到现场的三位嘉宾。坐在我旁边这位是北京理工大学房地产研究所所长、管理与经济学院副教授、中国房地产经理人联盟监事会常务主席周毕文老师，周老师也是我们老朋友了。坐在周老师旁边是21世纪不动产集团运营管理中心 副总经理查建根，查总。查总旁边来自开发商代表，北京艺苑房地产开发有限责任公司市场部经理邵辉，邵总您好。

　　进入三月份以来北京房地产市场出现了一种类似于回暖也好，或者有人说升温也好，这种成交的一种高潮。在北京一季度销售项目中还是以中低价位楼盘销售量为主，很多人因为楼盘销售放量开始说是刚需置业进入春天，也有人说刚需置业大规模入市。周老师您觉得现在说在刚需置业这一方面，刚需入市是否是一个合适的说法？

　　【周毕文】：搜狐焦点的各位网友好。以及在场的参观的朋友们好，也有非常认真的，这位先生还拿着本，不知道属于记者，还是就是观众。早来了一会儿，看了看展位，各种媒体都在猜测是刚需、回暖，我是下午来的，我没看到上午人头潺动的情景，下午我看参观的人还是不如前几年参观的人看得多。展会上还有一个特点，国外卖楼的比国内卖楼的还多，场外发小产权房广告的比场内正规的商品房广告还要多，呈现了这几个特点。应该说楼市还是挺严峻的，一个正常的春天来了，楼市成交量稍微涨一点，我个人还不认为是一个明显的回暖，这是我的一个基本的判断。更多的还是在观望。谢谢！

　　【主持人】：21世纪不动产这边看待楼市，类似于回暖的现象，这种说法是否靠谱？

　　【查建根】：因为从元宵后，这个确实成交跟去年来比有所上涨，包括出来看房的。从我们自己交易数据可以看到150万上下房子的交易量，明显比去年好一些。我觉得有两个方面的原因，一个是本身有一些分房的市场存在，第二个局部一些地方价格到位。但是说回暖，用这个词儿稍微为时过早。

　　【主持人】：邵总这边也是开发商，本身也是有项目在这边，作为开发商您是否看好当前这样一个房地产市场，尤其是在近期可能看起来市场会有一种转暖的趋势？

　　【邵辉】：实际上这种刚性需求，只是针对于一个极特殊的群体，稍微的有一个小幅度的回暖。因为事实上就我们公司的项目来讲，它其实位置比较优越，艺苑桐城在大兴地铁4号延长线附近，位置有优势，而且房子是即买即住的。从春节以后，到目前签约的情况，大概60%以上都是准备买房子要结婚的。事实上这一部分人就是刚性需求小部分回暖重要的原因，真正的事实上针对于特殊的购房群体，等得好不如抓得好。

　　【主持人】：一月份成交45块地块，全部是底价成交，这在近六七年来，基本上是没有的一种情况。而且是整个一季度北京市只成交了五宗宅地的情况，可能土地市场对住宅市场的反映会更加的敏感。现在的表现能通过整个一季度土地市场的情况，现在整个房地产说回暖，或者说升温，应该是一种什么样的趋势？因为土地市场现在是冷清的，从去年一直延续到了现在。周老师您怎么看土地市场对房地产反映？

　　【周毕文】：土地市场是非常敏感的一个市场，它的很多行为应该是超前于投资的商品市场，比如前几年在房价高起之前，首先地价就在高起。现在基本上按照底价成交，那也说明对未来楼市不看好，可能大家基本上各取所需，自己拿到就行了，没有那么多人去竞争，也说明这个价格会在一个比较稳定的状况下在运营。如果说没有人去拍地的话，还有人在拍，还有人在底价成交，预示着未来在上涨而稳定的一个态势。

　　【主持人】：各房企之前数据显示2011年500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%，达到5万亿元，今年房企面临的最大问题依然是是去库存化。今年一季度以来，房企出现降价、促销，或者回馈等等这种形式，觉得这种房企直接降价，或者一些变相降价，会不会成为接下来一种普遍的现象？

　　【周毕文】：问得挺尖锐的，老百姓也特关心这个事儿，其实从2011年底，到2012年年初，各种大小房地产论坛，各位大佬们，专家们形成共识，2012年就是一个字“降”。一定会降，不降不行。降多降少，那要看市场的项目的力量的均衡，也要看开发商的实力。所以开发商降有多种形式，但是降是一种趋势。降你可以一次性付款优惠，也可以送物业，也可以送装修，你还可以送汽车，你都可以送。但是直接降价幅度很大的话，对于新楼盘没有问题，对于老楼盘总是有老业主要维权，或者说维权在法律上是通不过的，因为愿打愿捱，风险和利益你要共担。最起码会弄点明示的折旧费，我觉得是这么一种情况。

　　【主持人】：当前国家对首套房有一定市场政策上的倾斜，银行这一方面最近也是首套房利率出现了一些优惠，北京有些房价会打到85折，一方面政策倾斜，一方面首套房利率优惠，大家买房确实比以前少不少钱，等于房价是下降了10%，在这种情况下很多人会选择我会买房子，我需要出手，在这种情况下刚需置业是一个比较好的时机呢？

　　【查建根】：适不适合，每个人都有判断，合理这件事情本身就是比较模糊的概念，很难有一个定量的观点在里面。从最近的成交来看，我觉得很显然，明显可以看出价格合理到位，譬如说举个小的例子来讲，像通州主要的成交从2月、3月二手房成交量来看大概在一万三四左右，说明整个成交就存在。回龙观在一万五，一万六左右也会有成交。小部分的像二手房小业主也试过试探性的跳价，两万三万五万不等，事实上跳价之后成交就慢下来了，合不合适从自我的判断，从整个价格同期去比的话，已经有一定幅度下跌了。这个从2010年、09年数据来比，我觉得是一个很大的幅度。

　　另外从一手房来看，一季度，特别90平米所谓刚需，或者首次改善型交易量来看，但凡有一定降价幅度的项目，基本上它的成交都不错。但是我觉得从我们作为中介这个角度来看，对市场最直接了解的情况。降价有多种形式，有时候来得比较干脆，来得直接的方式就会直接一点，大家或多或少看到过，特别对一些过往已经开盘的，在降价的时候对一些老的业主会产生一些矛盾上的问题吧。

　　我觉得在这一点上，也是换另外一个角度来讲，告诉大家要理性，我觉得经过楼市的起伏，也能够教育整个购房人员对于整个房价理性的判断。另外从开发商降价对直观上刺激是有判断的，同时对银行首次置业贷款利率的优惠，从另外一个信号角度也是告诉大家，对于刚需来讲，我觉得更多的是看中房价小区的品质，你是否所需要这样的角度。因为这里本身就是第一次要买房，而且很多状况本身就要用。从这些角度去判断，因为很难用一个最便宜的状态来讲，更多是从合理。从去年一年状况来看，今年二月份，特别元宵过后的状况来看，多数人判断这样的价位比较合适去购买的。

　　【主持人】：请问周老师，当时两大因素刺激楼市，一个是开发商自身的打折促销、降价这种因素，还有银行首套房利率，这两个因素哪个对消费者影响更大一点？是开发商降价，还是政策上，或者说货币信贷政策上的一种调控，哪个对购房者影响更大一些？

　　【周毕文】：这个问题算完帐就清楚了，降价要看降的幅度，你说利率优惠85折，优惠了0.15，具体到每个月好象减轻的量并不是很大。然后一算，贷款算20年，算来算去考虑时间价值就搞糊涂了。我个人来看还是降价最直接的，降完价基数也就低了，基数低给的优惠大，还是基数高给点利率优惠大，我认为基数低优惠大。而且贷款优惠跟抵押按揭几成有关系，是做了六成贷款，还是做了八成贷款，你贷款额度很小的时候，这个也不起作用。银行在利率这一块优惠，不如说把首套房或者二套房首付款比例降了，这个刺激作用比那个利息少付一点刺激要强得多。银行根据市场行为迫不得已的招法，我觉得变成多么大的刺激刚需起不了多大作用。

　　【主持人】：邵总，您觉得在银行货币政策放松，与开发商降价方面，哪个更加刺激购房者？

　　【邵辉】：我比较同意周老师说的这个，从开发商角度，我们首先响应了市场的需要，已经直接把价格进行一个调整。事实上就不由我们开发商进行调控，不由我们来决定的了。

　　【主持人】：今年两会采访了一部分代表委员，采访来自开发商委员代表，他提到一个观点，现在是一个刚需入市的时机，最近这一段时间，但是五到十年之后这一部分刚需置业者会转变，会变成改善性需求，可能会结婚、生孩子，或者说购房更大的一套房子。您也是开发商，作为开发商这边有没有为五到十年以后，现在的刚性需求到时候转变成为改善性需求做一下介绍？

　　【邵辉】：其实从我个人角度谈这个问题，并不代表开发商，我个人感觉真正的咱们国内对于房子这里的需求，从98年房屋进行改革以后，真正的需求是从那个时候开始。接下来像未来的需求，因为98年改革以后，算一下基本上八几年的孩子现在已经二十多了，他们面临结婚、购房进入到这个阶段。可能接下来面临像咱们随着国家生育政策的限制，可能将来孩子一个人他的上到父母，甚至隔一辈的人都会有房子，然后转过来给他。可能对于需求，我个人感觉会有一个转变的，不同的群体会有一个转变。

　　【查建根】：我们做中介的，其实更关注可能是成交吧，你刚才讲的现在首次置业和改善需求，其实我觉得从刚才邵总讲的，从整个房改之后开始有了首次的需求，慢慢自然会有随着经济整个发展出来之后，就会有改善的需求。我觉得不能说感觉今天都是首次，未来齐刷刷变成改善，永远是一个互动性的东西，这才说明整个房地产市场交易的成熟度。为什么我们看中二手的交易，因为土地也好、房产也好，相对都是稀缺资源，存在着不可回避的问题。我觉得它的首次，以及改善需求，应该是一个市场一直持续的东西，这两股力量都存在，才有可能让整个房子扭转起来。第二个随着一波一波的人毕业，一波一波的人成长，以及现在随着这个社会进步，大家这种迁移度开始慢慢变大，整个需求，他们不会出现一个明显的断档，或者断代性，一定是首次的和基本的需求，以及他未来当他达到一定实力时候的改善是存在的，没有一个很绝对的市场。

　　【主持人】：现在是首次，之后是改善，可能说现在是首次置业爆发的相对来说的高峰，未来这一部分人可能会产生改善性需求的高峰。这种市场现在首次对将来的改善，这种市场的变化有没有一种应对？或者现在有没有关注到这样一个问题？

　　【查建根】：其实我觉得从我们从事行业十多年来，只是最近这一段时间整个调控，包括整个限购，以及最近的价格相对的合理到位的状态下，感觉到一个首次置业的爆发存在，只是交错在这里，大家关注点不太一样。从我们角度来讲，从来不太缺改善性的产品。曾经也有90平米以下建委，建设部也有一个文件出来，其实两类产品开发商一直在做，没有说为此五年以后一定要准备。因为五年后也有五年后的首次需求，以及五年后也有五年后的改善需求存在。

　　【周毕文】：刚才你提这个问题，我就在思考一个事儿，老提首次需求和改善性需求。什么标准呢？在你的头脑中，你认为90平米以下就是首次需求，还是多少？要是说仅仅解决小俩口婚房来说，一居室，50平米左右就可以是首次。但是现在市场上提供了50来平米的这种产品吗？很少很少，只要是五环以外，一般房子两居室为主，主力户型一居室也是在六十多平米，而且一居60平米还很少，占整个楼盘15%左右。我觉得现在有的时候不是首次一步就到位了，90平米两居室是可以满足三口之家，甚至来一个老人，带着刚出生的孩子，这也是能够满足的。所以标准不一样，你说以后改善是不是往三居，或者四居，四代同堂去考虑呢？我觉得现在更多的刚性购房者往往是要买，一步到位，不瞎折腾了，不希望等到房价涨了以后再去改善，我趁着现在价格一步到位算了。

　　【主持人】：相对于在房屋总价大概在一百到一百五十万。

　　【周毕文】：第一次买房不同人需求不一样，仅仅解决婚房或者居住问题的话，小俩口走个一居室开始，一步一步的，先开始消费，或者走租房消费都可以。

　　【主持人】：现在租房的，以后还是都是想买房的。

　　【周毕文】：如果都想到买房了，咱们那么多搞投资投机的人买那么多房干嘛用，他必然要流入市场出租，以获得租金暂时的对贷款利率的影响。我想投资投机购房对社会在租房这个市场上还有它的贡献，等于他投了资给你提供一个保障性住房，政府干了半天，不就是干这个活吗？投资购房他已经在干了，而且他为了期待房屋的升值，他没有高租金，租金对他来说不在乎，只要补偿一下就行。我们知道现在北京还是租金和房屋的价值存在银行一年定期利率来说是倒挂的，你那二百万房子存在银行按3%点几算6万多，租一房子五万多，人家还给你贴了一万多。

　　【主持人】：我们论坛就到这里结束，谢谢三位嘉宾，谢谢现场的观众朋友。