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国有物业管理企业在中国目前占有主导地位，其企业自身的规模和占有的物业资源与民营物业企业相比，都具有相当大的优势。但是，随着国有企业改革深化，国有物业管理公司面临着转换机制、走向市场的挑战，由于历史原因，大多数国有物业管理企业在改革改制过程中，面临着非常多的困难，在此做以简单分析，希望引起上级有关部门的高度重视。
一、国有物业管理企业的现状
现在国有物业管理企业有两类：一是从属于国有房地产开发公司的企业，这类企业大多以经营自己开发的写字楼和住宅小区的物业管理为主；二是从原单位后勤部门或房管所转制的物业管理公司，也是以经营原单位房屋项目为主。我们四川华西集团公司就是属于后一类，我们现在的物业管理就带有后勤服务工作性质。
从经营状况来看，不少企业存在产权不清、包袱沉重、创新能力不强、富余人员过多、经济效益不佳等问题，其中相当一部分国有物业管理企业在体制上受制于上级主管部门或上级单位，缺乏自主决定重大决策的权限，维持生存问题不大，但从长远角度看，企业很难有大的长远的发展。
从企业机制来看，不少企业仍然沿用计划经济体制下的做法，“大锅饭”的问题没有从根本上得到解决。在同岗位、同工种的员工之间，工资没有拉开档次，员工干多干少一个样，没有体现“多劳多得，少劳少得，不劳不得”的劳动分配制度。少数员工还认为自己是“铁饭碗”，缺乏危机感和责任感，缺乏竞争意识，工作得过且过，不求上进。
从员工素质来看，由于培训工作力度不强，造成国有物业企业员工素质偏低，服务技能落后，对企业缺乏细心、耐心、热心和诚心。有相当多的员工只求待遇，不讲奉献。在遇到业主报修和突发事件时不知所措，不懂得如何维修和检修，造成不必要的重复劳动。
总之，由于物管企业受制于上级单位，没有管理和经营上的自主权和决策权，制约了企业走向市场的步伐；同时许多国有物业管理企业管理机制不灵活、员工素质不高、年龄偏大、文化水平较低，富余人员较多，经济效益不佳，给企业带来了沉重负担，制约了物业管理企业生存发展。
因此，要彻底改变目前国有物业管理企业的现状，走出困境，提高企业生存和发展的能力，改革已势在必行。
二、国有物业管理企业改革改制发展过程中遇到的困难
1、如何处理好改革发展与和谐稳定的关系是国有物业管理企业在改革过程中遇到的最困难的问题。
改制是一种必然趋势。体制上的改变，带来的产权的重新配置和经营机制的转变，同时将面临富余人员的安置和国有企业职工身份的的转变问题，这个问题不解决，改革后的企业也难以轻装上阵，但要改革，必然要涉及到国有企业职工的切身利益，职工会产生不同的思想认识和情绪波动，这是任何国企改革改制过程中都无法回避的问题，如果解决不好可能会对改革造成消极的后果，将会给改革带来更严重的问题。据了解，由于大多数国有物业管理公司其所在的企业基本上处于弱势地位，本身就要靠其母体才能生存下去，依赖性非常强，并不具备在市场上生存的能力，因此职工非常担心改制后，是否能够继续生存下去，更不用说企业还要如何发展壮大，因而他们往往并不支持企业改革改制，他们对改革改制缺乏足够的信心。
2、如何解决物业管理公司改制后的资源问题也是国有物业管理企业改制过程中的难点问题之一。
物业管理属于服务性行业，对企业的资本金要求不高，对物业管理公司来讲，最重要的资源是物业项目，而对于改制企业来将，由于企业已经不是或完全不是国有企业，如果真的与原来的上级单位完全脱离了关系，那么原来上级单位的物业资源就有可能不交给你，加之，在改制时物业企业本来就没有得到上级单位优质资源的划拨，实力不强，而到市场上去竞争项目谈何容易。这就是改制企业和广大职工考虑最多也是最担心的问题。就拿我们华西集团来说，目前也正面临改革改制，集团公司将整体上市，实行股份制改革，我们物业管理属于后勤部门，将进行主辅分离，但是由于涉及面广，物业管理分散，富余人员较多，如何妥善安置的问题摆在现实面前，要转变职工身份，职工会不会接受，如何做好思想政治工作的问题，如何解决职工后顾之忧的问题。再就是现在各个子公司物业管理后勤都是全靠主业每年实行补贴才能正常运转，否则，物业管理将无法维系生存，一旦与主业剥离，导致资金短缺，人才短缺，项目短缺，基础薄弱，物业管理企业生存确实将面临危机，这是最现实的问题。如果要搞大物管，将集团公司所有物业管理统一集中管理也不现实，因为他们都分部在全省各地，不便于集中管理，还有就是物业后勤谁来补贴，补贴多少，资金来源是个大问题，如果在集团公司整体上市前来改革改制这将面临现实问题，估计解决起来难度较大。当然，如果这些问题在集团公司整体上市后来解决估计资金问题就更容易解决。
3、如何客观评价物业管理行业的生存条件是国有物业管理企业改制过程中需要关注的问题。
虽然物业管理从上世纪80年代开始进入中国，但真正形成物业管理行业应该是90年代后期，发展到现在也不是很长，有人称物业管理行业属于朝阳产业，其实未必如此。物业管理行业也同样面临激烈竞争，据不完全统计，全国物业管理企业已经发展到四万多家，成都市目前物业管理企业多达2000多家，一级资质有15家，二级资质有108家，三级资质有650多家，我们华西集团物业公司目前正在申办二级企业资质，我们已经申办了两年还没申办下来，可见申办难度之大。面对如此激烈的竞争市场，如果我们再不申办成二级企业资质，将来主辅分离，走向市场，要想在成都市承接物管项目，站稳脚跟，肯定难度很大，生存都成问题，更谈不上发展壮大。物管行业发展速度之快，说明社会确实也需要物业管理和服务，但现实也是很残酷的。由于行业进入的门槛相对较低，造成现在物业管理企业鱼龙混杂，整个行业竞争激烈。还有就是非常多的物业项目都掌握在国有或国有控股公司手里，这些项目基本上都是交给下属的物业管理公司管理，客观上目前的物业管理行业并不是真正意义上的市场竞争行业。脱离了母体的国有物业公司一旦失去了赖以生存的基础，企业生存必将面临严峻考验，如果处理不当，还将影响社会的稳定和谐。
三、认真解决物业管理公司的现实问题
我们华西集团公司目前正在进行改革改制，股改工作正在分步稳健推进，分两步走，第一阶段设立“中国华西企业股份有限公司”，并于年底前正式挂牌，在集团母公司范围内进行整合。第二阶段，待政府支持解决的主要事项落实后，集团母公司划拨土地、房产，各有关子公司和其它有关单位的经营性资产、人员，以增资方式分批进入股份公司，同时引进战略投资者，实现集团整体上市的总体目标。针对物业管理主辅分离，我想提点个人看法：
1、有物业管理企业完全改制在现阶段尚不成熟。提到改制大家都会首先想到的就是私有化，也就是从国有企业转变为股份制或民营企业，似乎这样所有问题就会迎刃而解，但事实并非如此：民营物业公司的发展实际上受到了诸多因素的制约，例如：人才、管理、资金、技术等问题，同时社会信任度较低，企业平均寿命极短，缺乏长远发展规划，短期行为较多。同时国营物业管理企业具有的优势也不是民营物管企业短时间内能够创造的。对此，要有一个冷静理性的认识和分析。
2、我认为，现阶段国有物业管理企业改制方式最好是以原国有上级公司控股或相对控股，全体职工按比例持股的方式为优先选择，其他多种形式在现阶段都不一定适合。因为这样国有上级公司持大股，职工持小股，职工相对说来会比较容易接受，职工反对意见较少，职工相对的利益也会得到保证。同时，企业为国有控股，现阶段对于物业公司的稳定和对外形象也是十分重要的。
3、建议母体公司在改制过程中，要以稳定发展为前提，要对物业公司富余人员的分流安置给予强有力的政策支持，要有切合实际的分流安置办法，妥善处理好富余人员。
4、对物业管理公司改制的顺利实施还有一个十分重要的条件就是原国有上级单位的物业资源及今后开发的物业项目应承诺交给改制后的物业管理公司，并要在改制过程中，对物业公司给予必要的前期启动资金及划拨一部分优良资产给改制的物业管理公司，对原来老住宅区的管理，要给予维修补贴和管理费补贴，这几条是保障改革改制后的物业管理公司正常经营和生存发展的重要条件，如果没有这一点做为保证，国有物业管理企业的改革就难以推进，即使勉强改制，其后果也是不言而喻。总之而言，我们可以借鉴其他改制后的上市股份公司，比如：中铁二局，他们的先进经验也是值得大家借鉴和参考，可以采取“走出去，请进来”的方式学习他们成功经验。再一个就是改制公司的上级单位要想改制圆满成功，一定要采取“扶上一马，送上一程”的方式，让改制后的物业管理企业走得更好，而不是甩包袱，只有这样，国有物业企业的改制才能稳健推进，改制才能取得实效。
综上所述，国有物业管理企业改制势在必行，但管理体制转换，员工观念转变和经营模式转换需要一个很的时间来实现，任重而道远。
以上是我个人的一点粗浅看法，有不妥之处，请批评指正。
作者单位：四川华西集团物业管理有限公司〈作者：钟泉〉
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