据戴德梁行的统计,2008年第四季度上海平均空置率显著上升,截至12月底全市平均空置率已达到15.2%,环比增加6.43%,同比增加13.01%,其中陆家嘴地区四季度的平均空置率已达到26.65%。2009年1月,据第一太平戴维斯的统计，上海甲级写字楼的租金较2008年12月下跌3.2%,而素有“内地第一高楼”之称的环球金融中心出租率仅为40%,目前的租金价格较招租时的报价至少下调了25%左右。根据第一太平戴维斯预测,2009年上海甲级写字楼租金将下降5%-15%,空置率将超过20%。

广州写字楼租金自2007年就开始迈入调整期,2008年受全球金融海啸的影响,全年租金下降幅度进一步加大。戴德梁行的数据显示,2008年第四季广州甲级写字楼的整体租金水平较三季度下调6.3%。在深圳,根据美联物业(深圳)写字楼蓝筹租金指数,1月份深圳平均租金环比下跌5.82%,同比下跌26.07%,至此深圳写字楼市场租金已连续下挫8个月。

根据中原地产的数据,去年四季度北京甲级写字楼市场整体空置率上升1.27个百分点至15.26%,其中国贸地区甲级写字楼达到20.37%。据预测,2009年空置率有可能超越2007年年末16.71%的水平,创5年内历史新高。同时,部分写字楼的租金已下调近两成。

写字楼市场的下滑给许多想在商业地产项目上“避风头”的地产商泼了一盆冷水,但却让另一些资金相对充裕的地产商、投资人有了“抄底”的想法。今年1月,上海办公楼市场的成交均价环比还上涨了11%,同比上涨了25.16%,而整体收购项目成为楼市低迷行情中推动办公楼市场的一抹亮色,部分业内人士也开始提出是否外资在抄底中国商业地产?

然而,在过去5年,国内写字楼和商业用房的售价涨幅已显著超越租金涨幅,租金回报率呈下降趋势,而在金融危机冲击中,目前租金的下降幅度又超过售价降幅。实际上,2008年北京写字楼售价基本平稳,上海还呈上涨趋势,在深圳方面,尽管部分楼价已下调,但根据美联物业(深圳)写字楼蓝筹指数显示,2009年1月的投资回报率仅为5.35%,较去年12月还略有下跌,使得投资回报率连续5个月呈下滑走势。

显然从整体看,当前商业地产市场的价格仍较高,投资回报率不足以覆盖资本成本。商业地产扩张,仍需谨慎抉择,抄底必须建立在租金回报率足以覆盖资金成本的基础上。