■区际移民

 

半求W WW.BANQ.CN所独创并定义的“区际移民”，最早提出是在2002年的一次客户座谈会上，指的是在深圳各个行政区、或者说相对独立的区域之间的居住地迁徙运动。

 

深圳楼市自1980年起源，其实在1999年之前基本都没有出现大量的“区际移民”现象，就地购房、就地居住是主流。1999年滨海大道通车，偏安一隅的南山开始与罗湖、福田实现一体化。

 

■罗湖、福田→南山：深圳第一次“区际移民”

 

半求WWW.BANQ.CN记得由于南山房价仅相当于当时罗湖、南山的50%~60%左右，价格吸引力较强，深圳出现了真正意义上的“区际移民”，大量罗湖、福田购房者开始大量到南山购房，南山也因大量“招人”而实现了后发优势，整体经济、楼市在2006年顺利实现“超罗赶福”。

 

而比南山更早、但是规模要小的“区际移民”表现在龙华、布吉两个靠近特区但交通便利的关外区域。2005则是深圳楼市“区际移民”泛滥化阶段，宝安中心区、横岗、坂田、盐田纷纷进入了深圳人“区际移民”的备选地。

 

■“区际移民”规律

 

香地咨询&半求工作室WWW.BANQ.CN经过粗略分析，结合大中城市的历史，符合深圳人“区际移民”的区域需要满足的条件如下：

 

房价比在1：1.5的水平，就可以促使购房者在不同区域之间流动，但这种流动距离一般都在5公里范围内，也就是属于同一区域之内的流动。房价比差一旦达到1：2，就将引发大量而且持续的“区际移民”，这种移民的距离更远，30公里以内均在目标范围内。但如果房价比达到1：3以上，“区际移民”就演变成“城际移民”现象，但是还表现在相邻城市、经济同质性较强的城市之间。

 

上述房价比除了对于发展商研究购房者迁徙规律有很大帮助，对于购房者投资也很有指导性。比如当时前海比宝安中心区的房价大约高出每平米2000元，房价比在1：1.4左右，如果果断依据此理论“区际移民”购买宝安中心区房产，目前房价已经上涨2.6倍，比前海片区的2倍要大多了。

 

■一路之隔、如此密集的TOWNHOUSE最大供应地：振业城、中海大山地

 

香地咨询&半求工作室WWW.BANQ.CN拿华侨城与横岗的TOWNHOUSE做对比，华侨城可以视为特区成熟区域供应TOWNHOUSE区域（香蜜湖、蛇口、华侨城、西丽）的中心位置，而横岗的振业城、中海大山地两家将具有近65万平米的TOWNHOUSE供应，属于关外乃至深圳的TH供应重心之一，也是一路之隔的如此密集的最大供应地。

 

华侨城的TOWNHOUSE目前市价在40000~65000元/平米左右，中间价在52500元/平米。而横岗的TOWNHOUSE比如振业城以及即将开盘的中海大山地，价格在15000~20000元/平米之间，中间价为17500元/平米。

 

■房价比1：3：深圳有史以来汤耗斯客户最大规模的“区际移民”运动

 

可见两个区域之间的房价比在1：3，这个比例足可引发“城际移民”，而华侨城与横岗两者之间的车行时间在30分钟以内，距离在35公里以内，因此可以判断，随着中海、振业先后在此开发供应TOWNHOUSE，必将引发TOWNHOUSE客户的“区际移民”现象。

 

同时，香地咨询&半求工作室WWW.BANQ.CN从数据上判断，由于横岗与华侨城之间的房价比在1：3，超过了前海与宝安中心区之间的房价比1：1.4。

 

如果说2005、2006两年横岗只有振业城一家苦苦耕耘而导致片区影响力较弱的话，那么2007年4月份，中海大山地的面世，两家连手，横岗的影响力今非昔比，随着深惠公路改造扩建以及3#地铁的建设以及区域内3#地铁六约站的规划，相信深圳有史以来TOWNHOUSE类客户最大规模的“区际移民”运动，即将上演。