中海PK万科：效益化开发定胜负
半求
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    ■宿敌绝斗，中海终夺冠军

    根据五年来不间断的连续性销售监测，2007年年初香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn针对各个房地产企业的销售状况做了核算，特别是排名销售量在全市前列的发展商，予以了重点的评估，这也是香地咨询&半求工作室每年“各房企战略及战术价值分析”的组成部分。

    以前，中海由于一直以港资身份在大陆进行开发业务，为了审核便利，因此以较多的公司操作，分散了业务，因此在销售排行上一直默默无闻，记得当年的深圳中海某副总就曾心有不甘地说：“如果合并计算，中海肯定进前三”。

    2002年，中海地产终于统一为一个平台操作，开始显现出应有的强手本色。2006年中海地产以17万平米、31.5亿的销售金额，成为第一家年销售超30亿的发展商，超过宿敌万科而成为深圳销售冠军。

    好在万科眼尖，一直没有忽视这家在排行榜上默默无闻、甚至有点神秘的中海，并事无巨细地加以研究。

    ■主流进策略实质成效：面积下降，金额倍增
 
    而中海地产2005年的业绩为16亿、20万平方米，可见，中海地产在销售面积下降3万平米、15%的情况下，取得了销售额的大幅提升，幅度达近2倍，说明中海地产已经率先从数量型开发转变为效益型开发，也说明，中海秉承的“主流进入”（在主流城市的主流地段拿主流的地块建造主流的产品）策略产生了实质成效。
 
    同时，中海也创造了自己在整个市场占有率上的新高：金额4.34%，面积2.39%。这也是深圳所有发展商起劲达到的市场金额份额的最高点。2007年中海的大山地、半山溪谷将有助于中海延续效益型开发的模式。

    2007年，中海将有香蜜湖一号高层、中海怡瑞山居高层、中海西岸华府、中海大山地、中海半山溪谷、中海大运中心项目等6个项目面世，所推楼盘包括中档楼盘、高端产品以及别墅项目，产品丰富多样，市场覆盖面比较广。磨剑20年，2007是其有史以来扩张步伐最快、布局最广的一年。

    ■业绩纯色：万科2007能否扳回一分、并打破中海记录？
 
    2005年，万科万科城、第五园、东海岸、17英里、金域蓝湾等5剑齐发，销售额达到29亿，从招商手上重新夺回第一宝座，同时，也创造了自己在整个市场占有率上的新高：4.3%。
 
    2006年万科以23万平米、30亿销售额屈居亚军，销售面积超过中海5万平米、销售金额比中海仅仅少1亿，两者之间的差距甚小。但由于中海的香蜜湖1号为与香港信和合资开发，而万科则全部为单独开发。如果考虑本因素，万科的纯色无疑更高一些。
 
    2006年，万科在深圳市场上的面积与金额份额分别为4.15%、3.21%，比2005年略有下降。当然，香蜜湖1号作为中海独立操盘的结果，计算为中海地产的经营业绩也是令人心服口服的，我们现在关心的是，万科在有坪山、龙华、西乡、溪之谷、万科城后续、第五园后续、东海岸后续等项目的情况下，能否扳回一分、并打破中海创造的记录，份外让所有的市场参与各方感兴趣。

    ■香蜜湖1号：深圳“效益开发”模式的最典型代表

    半求一直认为，房地产开发存在两种模式：“效益开发”模式与“数量开发”模式。“效益开发”模式就是做更少的事、赚同样甚至更多的钱，就是单位面积赢利能力提升。。而深圳2005年之前的情况半求则称之为“数量开发”模式，做了相同甚至更多的事，却只赚了同样甚至更少的钱。

    “数量开发”模式与“效益开发”模式相比，意味着将消耗更多的资源和人力物力。随着房地产产业发展、土地资源的短缺，“效益开发”模式取代“数量开发”模式将势在必然。

    对帮助中海夺取冠军至关重要的项目无疑是香蜜湖1号，单此仅销售80000平米的项目就贡献了25亿的销售收入。如果论单位面积赢利、日均赢利和销售，香蜜湖1号是当之无愧的深圳之冠。

    香蜜湖1号是深圳“效益开发”模式的最典型代表。虽然半求www.BANQ.cn并不赞同“效益开发”模式直接导致的房价上涨，但是“效益开发”模式取代“数量开发”模式，将是行业的必然的不可阻挡的趋势，也是深圳土地资源短缺、发展空间有限的必然。

    ■“效益开发”楼盘抗风险能力往往更强

    半求认为尤其是在高档产品上，所有的中国人都将要习惯“效益开发”模式，而不是要求“效益开发”模式达到“数量开发”模式的销售速度，就好象不要要求“数量开发”模式达到“效益开发”模式的销售赢利一样。

    同时，具备“效益开发”模式基础的楼盘，必然在资源、景观、设计、规划上存在独特性或者说稀缺性，从国外的经验来看，“效益开发”的楼盘抗风险的能力往往更强。香港楼市下跌，“效益开发”的楼盘幅度最小，而楼市复苏“效益开发”的楼盘幅度最大反应最快，这就是一个例证。

    所有的参与房地产行业的单位、自然人，必须顺应潮流，树立“效益开发”价值观，抛弃“数量开发”价值观，中国步入土地房产高成本的时代是不受外在力量而只受内在规律所决定的，那些不愿意建立效益价值观的，必将步入自寻烦恼的境地。