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HOLD不住的库存积压
(2012-05-28 08:54:29)
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上市房企开发企业存货量积压管理咨询资金效率杂谈 |
【摘要】从上市房企年报中可以看出，房地产行业及上市房企存货量创新高已是确定无疑了。
无论是全行业，还是上市房企这个群体，2011年的存货总量可能已超过2008年的历史峰值，创下历史新高。
一方面是存货量快速增加，一方面是销售不景气，这必然会导致企业的存货周转增长和存货周转率下降。在库存量快速增加的情况下，房地产企业肯定会加大营销力度。所以，去存货或去库存化必将是2012年绝大多数房地产企业的年度主题。
可以预计，未来几个月内，绝大多数开发商否会抓住机会尽快推盘，“降价换量”的企业会越来越多。因此，市场将进一步呈现出供大于求的局面。如果这种趋势进一步持续下去，有可能引发新一轮的降价潮。
前些日子到一家著名上市房企出差，会商产品战略与产品线规划。在该公司运营管理中心的墙上，张贴着一张A2纸大小的《存货待售房产销售计划一览表》。“总计”栏处，737.4亿元的存货总值用一个椭圆形的红圈做了标注，显得特别醒目。当时，一种患难与共的沉重感顿然而生。我知道，这家企业的存货量其实在某种程度上反映了行业企业的存货状况。
这从上市房企年报中也可以看出。截至4月9日，全行业183家上市房企（开发类企业）中，已有112家公布了业绩年报全文。其中，沪市47家，深市31家，在香港及境外上市的内地房企34家。虽然还有些企业暂未发布年报，快报或预报中也未披露存货量指标，但从已披露结果来看，房地产行业及上市房企存货量创新高已是确定无疑了。
我们知道，房地产开发企业的存货包括未开工、在建开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的项目以及尚未结算的项目等。与存货直接相关的指标主要有两个，一个是存货量，有面积和货值两个表述方式，另一个是存货周转率。其中，存货周转率是指一定时期主营业务成本与平均存货余额的比例，是反映企业资金效率和经营业绩的重要指标之一。
我们先看看已经披露存货量指标的上市房企情况。Wind数据显示，截至3月31日，沪深两市143家上市房企中，发布年报的69家企业存货总量达7230亿元，比上年同期增长43%。另外，中国房地产研究会发布的“500强测评研究报告”显示，2011年500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，500强房企的平均存货已达到99.89亿元，创历史新高。其中存货最多的是万科A。万科期末的存货量达到了2083.35亿元。按照其2011年销售额1215.4亿元推算，需要21个月才能消化完。
库存高企并不是万科一家地产公司面临的危局。兰德咨询《2007-2011年房地产存货研究》报告显示，2010年末所有上市房企的存货总量已经超过1万亿元。其中，剔除ST企业后的129家上市房企的存货总量是9098亿元，同比增加40.4%。到了2011年一季度末，存货达到了9865.14亿元，同比增40%，环比增8.43%。依照2011年房地产市场状况及上市房企销售目标完成情况推算，到年底，预计全部上市房企的存货总量可能会超过1.4万亿元。按照上市房企市场占有率超过25%来推算，全行业的存货总量极有可能已超过5.5万亿元！
这一惊人数据其实还可以从库存面积指标上得到进一步验证。易居报告显示，截至2012年2月底，北京等10个典型城市新建商品住宅库存总量为5766万平方米 ， 同比增长了38.1%。其中一线城市方面，北京、上海、深圳、广州4个城市新建商品住宅库存总量高达2928万平方米，与去年同期相比增长37.1%；二线城市，青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个典型二线城市新建商品住宅库存总量为2839万平方米，与去年同期相比增长39.1%。由此可以基本判断，无论是全行业，还是上市房企这个群体，2011年的存货总量可能已超过2008年的历史峰值，创下历史新高。
一方面是存货量快速增加，一方面是销售不景气，这必然会导致企业的存货周转增长和存货周转率下降。兰德咨询基于历史数据推算，2011年末上市房企的平均存货周转率可能会低于0.3，存货周转周期肯定会多于3年，甚至超过4年。
这就是房地产开发企业所面临的困境。资金链愈发紧张、存货量快速增加已成为两大高度关联、相互夹击的突出问题。这也就不难理解，为什么今年大多数企业都纷纷降低开工面积计划，降低销售目标增长率了。
由此我们还可以进一步断定，如果“政策调控不动摇”，房地产企业的资金链肯定会更加紧张。另外，我们必须意识到的是，去年开工的保障房将会在2012年大量入市，这会进一步增加去存货难度。在库存量快速增加的情况下，房地产企业肯定会加大营销力度。所以，去存货或去库存化必将是2012年绝大多数房地产企业的年度主题。
相较于库存本身，去库存化能力更能反映市场的销售状况。但从一季度销售数据来看，无论是主要城市销售额情况，还是主要企业销售额同比情况，虽然略显回暖迹象，但整体销售状况依然是“悲观”趋势。
可以预计，未来几个月内，绝大多数开发商否会抓住机会尽快推盘，“降价换量”的企业会越来越多。因此，市场将进一步呈现出供大于求的局面。如果这种趋势进一步持续下去，有可能引发新一轮的降价潮。
如何在这种局面下尽快消化一部分存货？笔者的建议是，首先不要再奢望房价回升了。回升是小概率，而进一步下跌可能是大概率事件。据北京房协发布的一季度数据显示，新建纯商品住房均价19516元/平米，同比降19.4%，比去年全年下降6.4%；所有商品住房共成交1.8万套、181万平米，同比分别下降了14.2%、19.6%，是2007年以来的最低记录。其次，如果降价，建议尽量一次性降到位，以免陷入降价后还是滞销的尴尬局面。至于如何应对老业主，网络上的文章已有很多。建议是，一定要制定相关预案。
但愿存货量的快速增加和周转率的下降也会促使更多的房地产企业思考自己的战略导向，主动调整产品结构。这又何尝不是房地产业的一件幸事呢？
或许，今年房地产企业明智的选择是：加快去库存化，甚至不惜降价销售，以换回现金流，同时以回流的资金低价拿地，实现逆市扩张。正如笔者在微博上说的一句话：今明年房企应抱最大希望，
尽最大努力，
做最坏打算，
持最好心态；记住该记住的，
忘记该忘记的，接受成事实的，改变能改变的。如此，或将迎来新的、难得的发展机遇。
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