央企地产企业系列谈之三：央企地产业绩排名

　  核心提示：分析央企地产企业经营业绩，给人两个“惊讶”：一是相似和背景和起点，而不同企业的业绩却有天壤之别；二是央企地产企业与其他性质的企业相比，业绩并不差，部分指标甚至高于行业标杆企业！

    鉴于央企下属的地产企业中，有的企业还没有上市，如中国水电地产；有的是作为母公司的一部分，随母公司整体上市的，如中建地产、中铁房地产、中铁置业等；有的是“双主体”运作，其中一家企业已上市，另一家未上市，因此收集这些地产企业的业绩是较难的。也就难以进行整体测算和完全排名。

    下表是我们通过多种方式所收集到的相关企业的业绩情况。因为港中旅和南光集团在内陆的房地产开发量非常少，表中没有列及，而是把远洋地产和中航系的两家企业替换入内。

   （一）起点相似，业绩迥异

    除了中房集团、中国海外（中海地产）起步较早（1979年成立，1992年8月在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河）和华侨城地产（成立于1986年）外，大部分央企地产企业都起步于1992年－1998年间。例如，保利地产成立于1992年9月，华润置地是1994年12月通过注资当时的北京市华远房地产股份有限公司（即公司前身），由此开始了华润集团在内地拓展地产业务的历程，远洋地产的前身为中远房地产开发有限公司成立于1993年。虽然中铁地产、中铁置业、中冶置业等近几年组建成立的，但它们的控股子公司和成员企业中不乏1998年前就已存在的开发企业。另外，有些企业，如中航地产、中粮地产等，是几经变更而成为现在的企业名称的，但它们的前身也是很早就成立并涉足地产业务，其中中航地产的历史甚至可以追溯到1985年。在所有央企地产企业中，只有五矿置业、远洋地产、方兴地产等成立于2000年以后，相对而言，起步较晚。

虽然起步相似，但这些企业的业绩却相差很大，甚至可以划分为三个梯次：

    【第一梯队】中海地产&中建地产、保利地产

    【第二梯队】华润置地、招商局地产、远洋地产

处于第二梯队的这三家企业，其销售额大致在100－200亿之间。其中，华润置地2008年营业收入为91.33亿港元，招商局地产2008年销售额是79.2亿元，远洋地产64.87亿港元。另外，从相关渠道获悉，华润置地2009年的销售目标为200亿元，目前来看，几无问题；2009年招商局地产计划实现销售收入100亿元，也问题不大；远洋地产2009年全年的合同销售金额目标是110亿元，已于10月25日提前实现。这三家企业位居第二梯队，当之无愧。

    【第三梯队】其他企业

其他十余家企业中，有的是重组不久，有的还没有重组，营业收入和销售额都在10－100亿元区间内，基本都处于起步阶段。例如重组不久的中铁地产，2008年的合同额仅为15.39亿元，中航地产2009年三季报营业收入也只有9.43亿元。再例如在业界知名度较高的中粮地产，继2008年净利润同比下降69.52%后，2009年上半年竟然出现了亏损，着实令人惊讶，显然其业绩还不能和中海、保利、招商等地产商相比；而业绩较为稳健的华侨城，2008年营业收入也只有31.91亿元，2009年三季报营业收入仅为24.76亿元。

   （二）土地储备情况

    房地产企业的竞争力主要取决于两个方面，一是要素资源的竞争力，即土地与资金、人力等资源要素的竞争力，二是产品和客户的竞争力。其中，土地作为最基本的生产要素资源，也是一种有限供应的稀缺资源，无疑是地产商争相获取的核心资源。另外，评价地产企业综合实力的指标体系包括规模性指标、盈利性指标、成长性指标、稳健性指标和运营效率指标等，其中土地储备量是成长性指标中一项非常重要的指标。而且某种意义上说，现有的土地储备量其实也反应企业的历史业绩，毕竟购买土地是需要付出资金的，其与企业的现金量、资产负债率等其他指标是高度关联的。另外，央企地产企业不同于民营房地产公司，前者往往持有大量的酒店、写字楼、工业厂房等经营性物业，所以资产量通常较大，而且资产量通常随着母公司的资产重组而发生剧烈变化，所以在综合研究央企地产企业的业绩时，我们没有比较各个企业的总资产及总资产负债率、净资产及净资产负债率等规模性和盈利性指标，而是选取了土地储备量这一全面反应企业历史业绩和成长性的指标。

    从土地储备量看，央企地产企业可以划分为两个梯队，第一梯队是中海地产、保利地产、华润置地、招商局地产等土地储备面积超过1000万平方米的企业，共有四家。其他十余家企业土地储备面积分别是120万、253万、500万平方米不等，但均未超过1000万平方米，属于第二梯队。见图1。

                  图1  截至2008年底主要央企地产企业土地储备面积（单位：万㎡）

      （三）业绩不比其他性质企业差

    业界人员，甚至一些资深专家和媒体评论员，总有一种偏见，认为国有企业业绩不如民营企业。在对所有央企地产企业的业绩进行综合研究时，我们发现这些企业的经营业绩指标中大部分指标不仅高于“全行业”平均值，甚至还高于“大型企业”的平均值。

    以净利润率为例，2008年全行业上市公司（基本可归属于大型房地产企业之列）平均净利润率为20%，而央企下属的16家上市地产企业的平均净利润率为21.13%。这或许与央企获取土地成本较低有一定关系，但主要原因还是开发理念及商业模式不同：与其他性质的企业相比，具有国资背景的央企地产企业更注重成长性和稳健性，而其他性质的企业往往过于追求规模扩张速度，或者过于追求短期利益。但无论什么原因，央企地产企业所具有的背景优势、规模优势、品牌优势是其他性质的企业所难以比拟的。以万科和保利2008年新增土地楼面地价为例，万科新增土地楼面地价为1941.37元/平方米，保利地产新增土地楼面地价为1036.42元/平方米，比万科便宜913.26元/平方米，如果再考虑各个新增土地储备地块的时间和区域结构，保利地产新增土地价值则要大大于高于万科新增土地储备，也就是说，万科的2008年新增土地储备相对地价要远远高于保利地产。时间再往前，2006年至2008年三年，保利地产土地储备楼面地价仍然以2051.36元/平方米，大大低于万科的2516.87元平方米。

    如果再进一步对比盈利性、成长性等其他指标，我们发现，央企地产企业的净利润率甚至高于所谓的行业标杆企业万科。以2008年为例，万科地产2008年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%，净利润率9.83%。保利地产2008年实现营业收入155.2亿元，同比增长91.24%；净利润22.39亿元，同比增长50.35%，净利润率14.43%。而中海地产2008年全年营业额为港币188.9亿元，净利润达到港币50.5亿元，净利润率26.73%，是万科的2.72倍。

图2  2008年房地产部分“百亿俱乐部”企业营业收入、净利润率对比