【序言】为配合“救市”政策，国资委近期可能要对中央直属企业（以下简称“央企”）的房地产投资业务进行调控。当前从事房地产开发与经营的央企有15家，是保留现有的15家，还是缩减几家？强烈建议：为落实“加快廉租房建设”政策，有必要整合央企房地产并成立“中国保障房建设集团公司”，同时严格控制央企房地产投资方向和投资规模。

近日，我先后走访了几家央企下属的房地产公司（均是我们公司的咨询客户），并与其中几位董事长、总经理进行了深入交流。期间，先后从两家企业获得了同一条消息：国资委在近期对这两家企业都进行了调研，调研的内容也都是房地产投资业务情况。在第二次听到国资委调研的消息后，我的直觉是国资委可能要对央企的房地产投资业务进行调控了。为了验证这一直觉，我询问一位在国资部门工作的朋友，被告知：“不排除这种可能性”。种种迹象表明，国资委也将加入“救市”的行列，近期将开始着手对央企的房地产业务进行调控。

这让我想起了上一轮央企房地产业务整合的结果：华能等企业的房地产投资业务被剥离，部分军产注入中国房地产集团公司。

这一次会有怎样的调控措施呢？

今年上半年，我们公司完成了《央企房地产投资开发业务研究》。我们不妨从目前央企中有房地产业务的企业谈起，并进而推论可能的调控措施。

当前，“国资委”直管的中央企业有149家。根据国资委公布的关于中央企业主业范围规定，其中主业包含从事房地产开发与经营的中央企业有15家，分别是：

1、  中国建筑工程总公司（中国海外，股票代码：0688.HK）

2、  中国保利集团公司（保利地产，股票代码：600048）

3、  招商局集团有限公司（招商地产、招商局Ｂ，股票代码：000024、200024）

4、  华润(集团)有限公司（华润置地，万科Ａ、万科Ｂ）

5、  华侨城集团公司（华侨城，股票代码：000069）

6、  中国房地产开发集团公司（ST中房，股票代码：600890）

7、  中国粮油食品（集团）有限公司（中粮地产）

8、  中国远洋运输（集团）总公司（远洋地产，股票代码：3377.HK）

9、  中国铁道建筑总公司（中铁置业）

10、中国铁路工程总公司

11、中国冶金科工集团公司（中冶置业）

12、中国水利水电建设集团公司（中国水电地产）

13、香港中旅（集团）有限公司

14、中国葛洲坝集团公司

15、中国五矿集团公司

另有中国远洋运输（集团）总公司和中国中化集团公司合作进行房地产经营开发（国资委公布的主业名单不包括），这些中央企业控股或绝对控股主要从事房地产开发及经营资格上市公司有8家，分别是华润、中粮地产、保利地产、招商地产、华侨城、远洋地产、中海地产、中房集团。

在《央企房地产投资开发业务研究》中，我们分别从规模性指标、收益性指标、成长性指标、流动性指标、安全性指标等五个方面全方位地对15家央企的房地产投资开发经营情况进行了研究。鉴于篇幅所限并受相关条件约束，在此不能展开。我们仅就几个基本问题，也是可能性调控措施展开论述。

首先，调控后将有多少家央企有资格从事房地产投资开发业务。从目前获知的消息看，国资委可能保留目前的这15家，但也不再增加了。这可以理解：15家企业个个级别很高，公关能力很强；特别是在“混业经营”的央企越来越多的背景下，将哪一家割让掉现有的房地产业务都很难。但我认为，既然这些企业都普遍存在开发规模过大、投资效益较低、占压资金较多的情况，还是应该有点儿实际整合措施的，哪怕是缩减几家，比如12家。在15家企业中，深圳华侨城控股股份有限公司下属子公司或控股公司从事非房地产开发相关行业的比较多，同其它房企上市公司业务差异性较大，而且其旅游地产模式一直存在占地规模过大、土地利用率不高的嫌疑，甚至被一些中小房地产企业所诟病。“中国中铁”和“中国铁建”两家企业虽然背景不同，但主业都差不多。特别是两家下属的房地产企业的名称也高度雷同，至少外人很难甄别。从品牌管理角度，也有比较予以整合。但难度又很大，一是铁道部这个婆婆的能动性不一定大，二是两家企业都是上市公司，而且许多房地产资产又分别在上市公司下属的上市公司中，整合难度可想而知。从15家企业房地产规模来看，最可能被整合掉的是“中旅”、“葛洲坝”和“五矿”。“中国水电地产”近年来房地产业务发展较快，可以保留并可以作为“葛洲坝”的受让体。如果再压缩，难度就非常大了，所以我认为12家应该是下一步整合调控的目标。

当然，这只是一个个人的良好愿望。本次，不压缩企业数量而重点调控投资业务规模，还是极有可能的。但是希望有关部门不要无视两个事实：一是，目前央企中房地产业务重合度太高，甚至在不少城市出现了央企之间同台竞价、不断抬高地价的现象，就像兄弟们争夺一个媳妇――合理不合情，也无谓增加了国有资产的投入，这难道不是调控的理由吗？二是，在“加快廉租房建设”的政策背景下，国资委有必要整合出一家以廉租房建设为主业的房地产公司，而不是在商品房市场上“与民争利”。因为事实证明，指望中房集团是不行了，中房现在都ST了。如果将部分央企的房地产人员、资金整合后成立一家“中国保障房建设集团有限公司”，再注入财政保障基金投入或给予政策支持，对国家、对企业、对老百姓，不是三全其美吗？不就切实落实了“加快廉租房建设”的政策了吗？难道还要指望开发商去承担保障房建设吗？所以，成立一家“中国保障房建设集团有限公司”合规、合情、合理！

我们再从央企房地产业务规模角度推论下一步可能采取的调控措施。正如前面所言，一方面，“压缩几家，成立一家”是可行的。但我本人就对这种可能性持有很大的怀疑态度――看似合理的，就是不实施，谁也没有办法――这是客观事实。所以，本次最可能的调控措施是：配合国家“救市”政策，调控央企的房地产投资规模和投资方向。那么具体措施又是什么呢？我估计还是在“体制内”内下达投资指标和考核指标。这是“体制内”的事儿，我们连“拭目以待”的资格也没有。但无论怎样，这种可能性最大！

对于无房族来说，如果本次调控能够成立“中国保障房建设集团有限公司”就是最大的成效了。这才是大家关心的。

再次强烈呼吁：成立“中国保障房建设集团公司”！