大多数人都有崇拜明星的情节。因为工作性质的原因，我经常接触房地产企业的人员，发现即便是有些中层以下人员也能说出许多关于万科及万石、SOHO及潘石屹、顺驰及孙宏斌等的故事（可见明星企业及企业家被关注程度之高），但也同时发现，对于诸如华润、中海、保利等综合实力同样出众，只是拘于国有背景不便进行明星式包装的企业，许多人就知之甚少了。因此，近几年我有了一个判断是否属于业内资深人士的新标准：只能说出前者的，是新手；能说出后者的，才是资深人士。

还是因为经常接触各类形形色色的房地产企业的原因，我一直在思考这样一个问题：什么样的房地产企业才能真正称得上是卓尔不群？

首先我们明确界定“卓尔不群”的含义。按照测评企业优劣的国际标准，不外乎四个方面。一是在经营特征，如总资产、企业持久性、进入城市个数等指标。二是资本市场表现，如市价总值、股价波动性、β值等。三是财务状况，如净资产收益率ROE、EVA、资产负债率等。四是品牌文化特征。（国内某些机构在制作房地产企业排名榜时，选取的是前三个方面，显然是不完整的。）其次我们要界定“卓尔不群”的范围。鉴于广大中小房地产企业主要在本省市开发，房屋销售价格也不能与北京、上海、深圳等一级城市相比，更不是上市公司，但这些企业的财务特征指标、公益性捐赠比重等品牌文化特征指标却往往优于业界所谓的标杆企业。所以，我们不枉将范围界定的更广泛、更实际些，将之扩展到本省、本市范围。这显然对各类企业都是公平的，因为中小房地产企业可以把自己是否“卓尔不群”的比较范围锁定在自己的项目所在地域了。

好了，现在我们就用通俗易懂的方式讨论一下本文的主题（如果用学术论文式，估计单单“指标体系设计”一部分就要十几页）。下面列举了10个方面，权当是以供自我判断吧。

⑴总资产。总资产显然是评价企业规模的一项重要指标，特别是在资产负债率大大地影响企业融资能力、盈利能力和抗风险能力的房地产业，企业总资产量更是非常重要。估算一下，在你确定的“卓尔不群”比较范围内，你企业的总资产处于什么水平。

⑵销售额和主营业务收入。这项指标被企业普遍关注，企业也很容易确定自己的位置，在此就不多说了。需要补充一点的是，许多人将销售额和主营业务收入混淆了。事实上，前者通常高于后者。关于销售额，我曾经多次讲过“十百千亿”的概念。就房地产企业而言，年销售额超过10亿元就可以算作大企业了，1－10亿元算是中型企业，低于1亿元的只能算是新手上路的小企业。因为现在销售额过百亿的企业已经越来越多了，而且万科、保利等企业正在向千亿企业迈进。

⑶利率。鉴于我们已经界定了“卓尔不群”的范围，因此我们就不再讨论“利润总额”了（尽管也是一项非常重要的指标）。就相对指标而言，销售净利率、净利率增长率应该引起企业的高度关注。前者代表着企业的盈利能力，后者代表着企业的持续发展能力。以销售净利率为例，通过对2007年全行业企业包括上市公司的经营状况的分析，我认为，高于20％算是优良值，介乎10％－20％的算是平均水平，低于10％的，只能说是较差了。

⑷市场占有率（市场份额）。这是评价一个企业领导性大小或市场影响能力大小的一项指标。就单一商品来说，我个人的经验是20%是一个标准。像家电业、饮料业、IT业、汽车业等几乎各个行业，第一名的市场份额通常在20%左右，超过50%就算是垄断了（兰德公司在房地产管理咨询市场化的份额已连续多年超过25％，在战略规划咨询、产品标准化咨询等高端咨询市场上的份额更是高达40%以上）。2007年，万科的市场份额刚刚突破2%，就已经号称全国第一和世界最大住宅开发商了，可见房地产业小、散、乱的市场格局还是没有根本改变。兰德公司咨询过的客户中有很多中小企业在本区域的市场份额就高达20%以上，甚至浙江、辽宁的各一家企业的市场份额在所在城市曾一度达到60%以上，算是有相当的市场影响力及价格引导权了。这两家企业都有一个共同特征：处于100万人口以下的三线城市，都是在兰德公司所制订的“在本市不同区域同时进行多个大盘项目开发”的战略指导下实现快速提高市场占有率的。事实上，在二三线城市，企业是比较容易提高市场份额的，关键看企业采取什么样的市场战略。

⑸开发经验，包括企业从事房地产行开发的历史和业绩。前者是很容易算出的，但后者却看似容易而实际并不简单。因为开发业绩并不仅仅意味着已经完成的项目个数、开发面积、户数等，还包括企业积累了多少经验和教训，确定了什么样的商业模式，建立起了什么样的开发及管理流程。在不断变化的市场中，所谓“经验”在大多数情况下可能都是难以借鉴的，只有藉此建立起来的“平台”，包括企业资源平台、管理平台、信息平台、知识平台等才是企业不断提高开发和管理水平，提前预知和防范风险，规避同一失误一犯再犯的基础，才是企业不断发展的资本。但是，有多少企业建立或寻求咨询机构协助建立起这样的平台呢？如果没有这样的平台，又凭什么能够卓尔不群呢？

⑹产品模式和管理模式的成熟度。某些国内排名机构用“进入城市个数”作为企业经营特征指标之一，显然是借鉴了国际上评价跨国公司“进入国家个数”的指标模型。虽然“进入城市个数”能够一定程度上反应企业的规模和管理水平，但很多情况下可能是有失偏颇的。兰德公司曾经咨询过河南省的一家房地产企业。这家公司基本上是在河南各地级、县级市开发，项目数量很多，但业绩与同时期起步的其他企业相比只能说是平平。究其原因，主要是这家公司没有建立其适宜的产品模式和管理模式。产品模式和管理模式的成熟度已经越来越成为评价企业盈利能力和可持续发展能力的一项重要指标。无论是万科，还是绿城、阳光100、世纪金源等，都已经确立了自己的成熟的、标准化的产品线，并建立起了相应的多层级的管理模式。产品模式和管理模式是企业多项目开发的基础，是从根本上大幅度降低开发成本、提高开发效率和效益的重要前提。如果没有这个基础和前提，企业凭什么做大做强，又凭什么能够卓尔不群呢？

关于市价总值、股价波动性、β值等资本市场特征指标，也是评判企业是否卓尔不群的核心指标。遗憾的是，我们国内的许多房地产上市公司习惯于操纵股价，致使股价波动值很大。其实，一家追求健康、稳健的企业是非常注重股权稳定性的。就这一点而言，国内房地产上市公司应该向台塑及王永庆学习。鉴于绝大多数房地产企业还不是上市公司，为了精简本文篇幅并节约你的时间，在此就不详谈了。

⑺资产负债率。资产负债率、总资产周转率等指标之于房地产企业来说是极为重要的。正如前面所说的，资产负债率大大影响企业的融资能力、盈利能力和抗风险能力。这一点，从国家出台一系列房贷政策以来对企业的影响之大已超乎许多企业的承受能力就可以看出来了。现阶段，很多企业将资产负债率控制在70%以内，兼顾了开发风险和扩招速度，是较合理的。但是我个人认为，房地产企业将资产负债率控制在50%左右（净值与负债相当），而且现金量不低于10%，才是合适的或者是比较理想的。（郎咸平也是这个观点）如果你像其他房地产企业一样也是高负债、快速扩招的企业，你凭什么算作优秀呢？又凭什么能够卓尔不群呢？

除了经营特征、资本市场特征、财务特征外，我一直认为企业品牌、企业文化之于企业的重要性。遗憾的是，我们国内的排名机构将这一特征忽略了，甚至是专业媒体，也几乎成了只关注明星企业的跟屁虫，而忽略了作为真正市场主体的广大中小房地产企业，致使将整个房地产业导入了唯利是图、甚至成为社会公敌的境地。为此，有不要借助本文讨论讨论房地产企业的品牌与文化特征。

⑻履行企业公民和社会责任情况。任何一个正常的房地产企业家都应该发自内心地感谢我们伟大的祖国，伟大的时代和我们所处的“连阿猫阿狗都能赚大钱”的房地产业。俗话说，男怕嫁错行，女怕嫁错郎。企业盈利能力很大程度上取决于你从事什么行业。一个智商基本正常的人到中石油干董事长也能盈利几百亿，但是一个智商很高的人到一家家电生产企业，利润率也不会超过5%。所以，我们应该感谢我们伟大的祖国，伟大的时代和我们所处的伟大的行业。这一点“本”是决不能忘的。基于这种共识，我希望我们广大的房地产企业在与别人比业绩的同时，也比一比履行企业公民和社会责任的情况：你做了哪些公益事业，我做了哪些；你捐了多少，我捐了多少……只追求企业利益，不追求社会利益的人必将遭到社会的、时代的和行业的惩罚，哪怕你是标杆企业，哪怕你是明星企业家！一旦脱光了，就像裸照事件的陈冠希一样。

⑼企业和谐、快乐指数。有很多房地产企业内部氛围很压抑，尽管业绩优良，老板抱怨员工、员工抱怨老板的现象普遍存在，公司上下普遍感觉不和谐、不快乐。兰德公司曾经咨询过一家国内非常知名的房地产企业，因为老板太全才、太强势了，搞得竟连副总裁到老板办公室汇报工作在敲门时也战战兢兢。这样的企业能算是优秀企业吗？能持久吗？所以，你如果希望企业卓尔不群，那么你就开始培育自己企业形成和谐、快乐、健康的企业文化吧。

除了以上9个方面，能够真正做到卓尔不群的，可能不是取决于外在因素，而是企业家的心智――我们应该以一种什么样的心态去经营企业呢？

⑽怀有一颗超越金钱的平常心。在写本文期间，惊闻比尔·盖茨将580亿美元的全部资产捐助给了基金会。这是一个何等伟大的举措，比尔·盖茨是一个何等伟大的企业家！我与房地产企业的董事长们交流时，经常会探讨这样一个问题：企业是以追求利润最大化为目的的，但如果一个企业家能够超越金钱的概念则是最伟大的，也必将成就最伟大的企业。在这个非错即对的二元观点占主流的社会上，能保持一种清醒的辩证的思维，怀有一颗平常心，无疑将是企业称之为卓尔不群的软实力。