重庆楼市还需等待一年

文/Kevin

从目前市场状况判断：重庆房地产市场降价已成定局与事实，并且大多数楼盘都抛出了项目的底价，加上新盘均采取低价入市的策略，给市场带来了新一轮的价格冲击，恶性循环，降价风潮将持续蔓延。

目前价格几乎成为中档楼盘销售状况的唯一因素。2008年高层物业主力价位区间为4000-5000元之间。

新楼盘的低价倾销与部分楼盘的降价使楼盘陷入冰火两重天，对于高层住宅，价格成为决定销售的唯一因素。凡是销售较好的，都是低价楼盘价格都在4000-5000元，根据区域的不同价格有所变化。

而5500以上的高位楼盘，将面临销售困境。

另外从目前在售楼盘的剩余体量与后期陆续新项目的入市的规模看，整个市场供应的体量巨大，6、7月又将有一批新的低价盘放量；

因为供应量巨大一直是重庆房地产产市场最大特点，注定其房价涨幅缓慢，而抗跌能力差。

（1）2008年楼盘供应情况

根统计08年上半年主城10个区共有156个楼盘推出商品住宅，项目总体量约6048万㎡，已推出体量约1835万㎡，剩余4213万㎡，其后期供应量巨大，后市压力明显。而2008年新项目主城10区将有65个全新项目面市，项目总规模约2400万㎡。

（2）09年后整体市场供应情况

据初步统计，主城10区将有40个项目在09年面市，项目总规模约2000万㎡，结合08年末的市场存量（约5200万㎡）以及临时新推的项目，预计在09年，整体市场可售项目的总规模在7500万㎡（该数据指09年市场中在售项目整体规模，而非当年市场实际供应量）。虽然庞大的供应量不会爆发性面市，但从长远看，销售压力依然巨大。

楼市将迎来新一轮的特大放量，特别是2008年度更是新盘入市的高峰期。上半年因买卖双方观望态势浓郁，外加地震的消极影响，截止５月底，整体市场的供应量不足400万㎡。据初步统计，下半年新盘和在售楼盘的加推体量将高达1400万㎡，如果购买力得不到释放，供应量有可能会萎缩，但市场存量如此巨大，依然会构成激烈的竞争态势。

土地储备量在后市爆发供应规模

06年至07年的土地供应市场势必对08年和09年的房地产供应市场产生较大的影响。据统计，06年和07年土地出让340宗，出让面积2927.94万㎡，可建建筑面积6294.97万㎡。可以推断，08年至09年的房地产市场的供应量巨大。

第三，由于07年部分需求提前消化，短时期内会出现需求透支的迹象，且价格与政策不明朗的市场环境下，加重了客户观望心里，加之传统的淡季到来，需求市场无法给市场加温，反而有衰竭的可能。

市场持续低靡，回暖将推迟。

预计降价的趋势在未来2-3个月无法得到缓解，将更加冷淡，降价持续到9-10月份，且将是新轮降价，并且本轮价格将直接降到底线，预计降幅将达到20%左右。而从10月后市场将进入大概半年的价格平稳缓和期。

所以乐观预计本次价格后的市场平淡期至少将延续到09年5月前，09年5月后将市场才有可能好转。