“300亩拿地上限”有何意义？

 文/Kevin

重庆市国土房管局表示：今年土地一律小块出让，每宗面积不超过300亩，同时土地出让价还必须控制在楼面单价1/3以下。相关领导表示“其用意在于限制宗地规模和出让价格的“土地双限”，目的是为了防止开发商大面积圈地，同时从源头上防止房价过快上涨。”

这意味着在中国其他城市早就实行的设定拿地块面积最高上限的办法，终于在重庆尘埃落地。土地“土地双限新政”的出台，将对重庆带来何种重大的影响？

300亩限面积，一纸空谈

政府想通过限制地块面积来打击开发商囤地，理想状态下上看起来似乎可行，但是在政府语音未落，不少开发商放言“上有政策，下有对策，总有办法”。所以不得不怀疑主管部门能否下定决心，严格执行。300亩限地恐怕最后演变成拆分地块，增加拿地次数而已的简单游戏。

反之，为什么开发商对此政策毫无担心，这也是在地方政府对开发商多年溺爱下所滋生的歪风邪气，他们在其庇护下司空见惯，坚信有人会为之构筑“绿色通道”。所以开发丝毫不担心。

而那些在“大盘时代”时被遗弃的中小开发商，也未必能从中获利，“救世教条”的出台并未偏爱你，因为一个开发商可同时拿到分拆后的小地块，从而拥有了整个大宗地块，中小开发商依然无米下锅。因为最终凭的是“沟通”与金钱。

限制地价，未必能控制房价

去年全国地市一片疯狂，“面粉贵过面包”的现象不断上演，这让政府担忧飚升的地价直接推高房价。但是，在土地招拍挂的制度下，控制地价并不容易。

土地市场通常是“价高者得”，既然设置了地价的上限，就必须同时对其他指标也加以控制，比如限房价、限面积，实际上就是“两限房”。重庆市在短期内不大可能推出限价、限面积的“两限房”。

控制地价是为了“从源头上防止房价过快上涨”，过于天真的理想。房价主要受供需关系、宏观大势等多方面的影响，土地成本只是因素之一。高地价可能带来高房价，但低地价绝不意味着低房价，两者关系并不成正比。

举个例子，在同一个房价水平下，两家开发商拥有同质化地块，地价便宜的开发商不会因为地价便宜而房价就低，因为开始以“利益最大化”为目标。例如龙湖春森彼岸，不会因为他前几年拿的地，地价便宜就只卖6000元，而照样卖上14000元；相反楼面地价超过3000元/平房米的香港信合三钢厂地块，也不会因为地价高出龙湖春森彼岸几倍，而未来开盘售价会高出春森彼岸几倍。

再看07年9月，中海携手九龙仓拿下江北城地块，楼面地价为5958元/平方米。而两个月后，全国土地交易普遍遇冷，金融街在位置仅仅稍逊的地方拿地，其楼面地价为2040元/平方米，相差近4000元/平方米。这两个盘位置邻近，未来开出的房价就未必相差这么高。只是低价地块开发商弹性空间大，生存更有保障而已。