在澳洲做开发不得不看的六点选地注意事项

在澳洲做开发的程序上看与国内相差不大，但是也有很多是不一样的。有很多呢，特别是在够地的时候需要大家特别注意。够得一块好地，开发的成功率就会高许多。就此，我们总结龍这最让初来澳洲做开发的人容易忽视的六点注意。希望能帮助到大家。

http://www.acproperty.com.au/Accessory/f48a0b96-c1d2-4eee-8aa1-3646e15991e5/9d87d8b8-e199-4c3f-b90a-840c41783594/7b8a4bc1-549a-4fcb-b5e1-6d9e074062bc.jpg

1.       坡度。坡度除了影响造价，还影响销售。例如老年人就不喜欢上5个台阶再进家门。坡地也要做切土和回填，影响土壤等级。雨水排水系统（Retaintion System）的要求可能也会增高，从而大幅增加造价。还有可能太陡，切到Water table，造成漏水问题，为了做防水系统，也会增加造价。如果土地低于马路水平，很多人(特别是华人)不会太喜欢。

2.       植被。大树有可能是压垮你的最后一根“稻草”。砍一棵大树有几千的，连申请带请人来砍，都是成本。砍完了就完事了？当然不是， 还有树根呢。要确保树根死了，要把最后的树桩挖走处理掉，负责大树根会导致土壤水分不平衡，造成地基运动。这是能砍的树，问题都不大，还有不能砍的树呢。如果是有Council注册的保护树种，若非这块地真的是超有价值，便宜量又足，那么尽量就别买了。你看上了这块地，申请砍树，还得有正当理由（可以请一个植物学家来评估），整个过程下来也是费时费力。看看planning scheme对这块地有没有植被保护，例如significant vegetation overlay，如果有类似的overlay，可能需要额外交钱，也可能需要其他部门批准，也可能根本不让你碰这棵树，你也就别想着开发的事了。买地钱看清楚！在哪里看呢？Google一下 vic lands，去land channel的planning maps，点选你的地块，生成报告，你就能知道你的地上有什么overlay了。

 http://i2.au.reastatic.net/355x265/13ac4fc89c209cada47fc24276d66719fbf66ea0034b0d7d7c9f82dec4cc5060/main.jpg

除了看拟定购买地块的树，也要看邻居家的树是否刚好在边界上。有些council不在乎，但有些council很小心，如果你新的开发项目刚好在这段边界上有外墙，那么意味着你的地基边梁会切断别人家的树根，别人家的树因你的建筑行为而死，有时候真的会惹来麻烦。所以council可能不批你那么多你想要的房屋数量，以保护环境。那你不就亏了么。买地的时候小心。反正一般离大树6米内不可以建筑。对树对地基都不好，在心里自己做初步规划的时候可以大概考虑一下这个6米原则。

如果看的地多，想粗略判断，那么就可以初步用6米来看看。有时候树种特别高大就不止六米了，最多到1.5倍的树高范围内，你不可以建房子，或者要用很多水泥来建一个300宽，2米深，数米长的钢筋混凝土墙来挡树根。

3.       Heritage。 也就是文物遗产保护。有些80年以上的老房子，已经被政府保护了，没有特别许可，不能推倒的，只能翻修，即使翻修也得重新申请规划批文。所以在买地的时候的section 32文件里看有没有Heritage overlay。如果有，可能不能推倒重建。还有些是关于土著人的遗产保护，关于这类呢，基本上是要多花钱请考古学家做一个评估了。

 http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/2/29/Victorian_terrace_on_canterbury_road,_Middle_Park.jpg

4.       Easement。 也就是废水管道。买地的时候要看你这块地有没有通废水管道，管道位置在哪。如果在很靠边界的地方，或者在邻居一侧，那都是有开发价值的。如果在靠地的中间，那就失去了开发价值，因为管道上不可以建筑的。有一个原则叫angle of appose,你看到一个管道，在切面图里，从管道底面向右上45度画一条线，那么这个线内括走的土地，是不能建筑的，看看这条线括走了多少地，你就知道你的地有多少开发价值了。

5.       services。 也就是水电煤气，雨水和废水的排水系统，也会影响你的造价和开发价值。例如你这块地的雨水排水口在50米以外，你意味着你建成房子后（分地），要从地下挖洞连通50米外的雨水管道，50米的地道价格大概也在万来澳币吧。新的连排别墅也需要把电线从空中改成地上的电井，这也是数千的费用。所以在section 32上看清楚，service都在哪里？

6.       Covenant。也就是这块地之前（可能是很早前）屋主与邻居的一个约定。这些约定历史很长了，很多上面的用词都不是现代英语。看起来很麻烦。这就要你在买房的时候看好合同，看里面是否有这个玩意。这个玩意对很多地块的限制是致命的。有些区域的地块，无论多大都只能建一套。如果你买了这样的地做多套开发，基本上是没有戏的。  

 http://www.nottingham.ac.uk/ManuscriptsandSpecialCollections/Images-Multimedia/ResearchGuidance/DeedsinDepth/freehold-covenant/05-1634m.jpg

当然，选择龍澳投资的爱开发模式呢，我们在为客户够地的过程中，都会逐一的检查。只能具有开发价值且预计利润较好的地块我们才会推荐给客户。

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